我国二级园区从萌芽到大发展已有20多年时间，二级园区的发展模式也经历了几代更迭升级，当下来看二级园区具有哪些典型特征呢，东滩智库从三个方面进行了总结。
1、园区载体多元化
二级园区的常见载体包括标准厂房、研发办公、总部楼宇、智能仓库等。产品类型种类也相当丰富，例如工业园区、科技园区、商务办公园区、文创园区、物流基地、总部基地、科技孵化器、众创空间、概念验证中心等，都是其不同尺度和产业类型的产品形态。
2、开发运营专业化
随着二级园区行业玩家逐渐增多，也形成了较为成熟的开发运营经验，行业主要玩家对各自拿地、策划、设计、建设、租售、运营等流程，都运作得驾轻就熟。此外，围绕园区的专业服务机构越来越多，包括策划规划、招商运营、人才服务、创业服务、金融服务等诸多方面。
3、商业模式复合化
目前二级园区的主要商业模式还是物业租售模式，未来随着二级园区服务属性的增强，未来的商业模式也将会更加多元化、复合化除了传统的物业租售收益外，还会包括企业服务收益、产业投资收益和股权转让收益等多个维度。
了解了二级园区的典型特征，我们再举一个具体点的例子，来看看到底什么样的园区是二级园区。联东U谷上海宝山科创中心就是典型的二级园区，它是联东集团在宝山城市工业园开发的二级园区项目，园区总面积5.5万平方米，集办公、研发、生产功能于一体，主要招引生物医药、新材料、智能制造和总部经济领域的科技研发企业。
从政府层面来说，产业链集聚将有利于向上申请园区牌照、争取各类政策资源，同时易于形成产业政策、招商、服务等资源合力，在培育“专精特新”企业、构建根植性的特色产业链条等方面也有促进作用。
二级园区行业包括从投资选址、规划定位、产品设计、投资开发、建设施工、招商推广到运营服务全链条的关联企业。园区开发商在整个园区行业环节中，是绝对的C位主角。作为承担二级园区开发的主要角色，业务范围覆盖完整的土地及地产开发流程，建设园区载体，为企业提供物理空间。
在国内园区行业可以从两个维度去考量。从企业的资本属性划分可以分为国营企业和民营企业，国资背景一般具备资源与建设能力优势，民营企业则更具备相关专业化能力。从企业的区域属性可以分为全国性企业和本土性企业，全国性企业更加注重标杆案例的经验复制，本土性企业更加注重本地资源的整合。
从这两个维度去划分，二级园区的开发商可以分成四大类，全国性国企、全国性民企、本土性国企、本土性民企。这四类企业在园区行业中也具备不同的优势，未来也将有不同的角色分工。
全国性国企，主要扮演产业园区建设承办的角色。中电光谷、招商蛇口等国企的核心营收还是来自代建业务，未来也部分向轻资产运营方向转型。
本土性国企，主要为推动当地产业发展的本地政府平台公司。园区行业百强企业中，就不乏有新建元集团、苏高新集团、亦庄控股、济高控股、合肥高新股份、和达高科等等以产业园区开发运营为主营业务的优质城投公司。
全国性民企，则依靠其多年的园区开发经验，逐渐转向轻资产运营。例如，产业园区第一股德必集团就是以轻资产为主的产业园区企业；园区行业的龙头民营企业，联东集团也开始大力推进轻资产运营托管业务。
本土性民企，多为区域根植性较深的工程公司，或是本地房地产企业进行业务拓展，例如广东中天集团就是房地产投资企业转型，进行产城融合开发，主要深耕粤港澳大湾区。
总体而言，二级园区行业未来的趋势将会是国民共进。国有平台公司成为园区开发建设的主力军，民营市场企业逐渐轻资产化，专注于产业运营。国资企业和民营企业将会各自发挥优势，抱团共建，带动中国产业园区发展。
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