第二个决策，就是要选择合理的交易方式。经过我们的梳理，市面上主要有股权交易出售、发行ABS、CMBS等证券化产品和发行Reits产品这三种方式。那么他们各自的适用条件又是什么呢？
1、股权交易出售
首先看下最常规的股权交易出售，这种方式通过直接销售来转移产权，适合不想继续持有的民企开发商操作。但是直接销售伴随着高额的税务成本和手续费，虽然采取股权交易可以降低税费，但是园区这种大宗资产流动性较差、这就导致了出手困难、溢价水平低。
2、ABS/CMBS等资产证券化
然后我们再看看发行ABS、CMBS等资产证券化产品，这种方式下产权没有转移，更适合信用好又想持有资产的优秀主体操作。比如说ABS/ABN是以园区未来的现金流实现融资，而发行CMBS/CMBN则是基于物业抵押的贷款证券化。但是这类方式融资成本高、对主体信用情况和园区现金流要求也高，实际的操作案例也是少得可怜。
3、发行园区Reits产品
最后一种就是发行园区Reits，由于政策利好、流动性佳、灵活性高、收益稳定、增值潜力大、投资门槛低等优点，资本市场对Reits产品的接受度比较高。但是Reits有比较高的发行门槛，对项目的权属、所处区位、资产规模和持续经营能力都有比较高的要求。
那么什么样的主体有这个能力呢？目前大部分产业园Reits都由国企平台公司操作，比如华安张江产业园REIT、成都高投产园Reits等。不过，这也并不是说民企开发商就没有机会了，从政策趋势看，试点的区域和范围正在逐步放宽，市场上也出现了少量民营园区Reits产品，比如京东仓储物流基础设施REITs、东久工业地产公司发起的东久新经济产业园Reit。我们可以大胆预判，这一模式也将成为民企开发运营商的优选退出变现方式之一。
说了那么多操作方式，园区做增值资产获取溢价，考验的是开发运营商的精益运营能力，本质还是要“练好内功”，走好“选定资产-做强资产-剥离资产”三步棋。
1、怎么选定资产？
那怎么选定资产呢？我们认为，可以从产业、物业、区位、竞争等维度综合考量，选择潜力园区进行投资建设、盘活升级。比如说，产业上可以关注战新产业类园区；物业上，建议选择以出租为主，拥有多样化物业产品的园区；区位上，更适宜选择位于一线、新一线或优秀二线城市、处于国家高新区、经开区、省级开发区等特殊政策区域内的园区；竞争上，要注意区域内有没有政府扶持的低价/免租园区，以免影响项目的租金回报。
2、怎么做强资产？
选定了目标资产，就需要苦练“两项内功”。第一项是打造优质物业的能力，这一项的关键在于做好顶层设计，产品要符合市场需求；第二项是园区运营管理能力，这个本质还是要考验运营管理团队的水平，在实际操作中，可以通过设立合资公司、整合资源等方式，构建起产业园区全生命周期运营服务能力。比如说张江光大产业园就是通过成立合资公司，集成了园区运营管理、产业资源积累和招商、金融投资运作能力于一体。
3、怎么剥离资产？
手持优质资产的主体该如何踢好增值变现的“临门一脚”呢？在前面，我们介绍了不同的退出方式，他们各有利弊和适用条件，这就需要开发运营商根据自身条件去做好决策。同时，市场和政策环境也在不断变化，在退出过程中，更需要寻找经验丰富、操作灵活的金融服务机构来设计交易机制，以规避政策和交易风险。
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