已经有一段时间没有专门撰写关于五乡的内容了，仔细回想，完整写一篇关于五乡的文章至少已经过去了一年多。

近期，江北慈城篇的新一轮国土空间规划公示引起了众多群友和粉丝的关注与支持。

应大家的需求，这次我们将视线转向“鄞州五乡”。

作为距离东部新城最近的乡镇之一，在新的规划下，五乡将会有哪些亮点呢？让我们一同来探讨一下吧。

根据最新的五乡国土空间规划，这次规划范围覆盖了五乡镇的全部行政辖区，具体包括19个行政村和1个林区，总面积达47.33平方公里。

规划的时间跨度是从2021年至2035年，其中，规划基期定为2020年，近期目标设定在2025年，远期目标则展望至2035年。

五乡被规划为城东的开放创新门户和生态宜居水乡，目标是成为浙江省省级重点镇。该镇计划结合智能制造、水乡居住及佛教康养，构建综合性近郊城镇。预计到2035年，常住人口将增至9.5万人。

五乡的发展愿景包括：成为城乡共同富裕的先行区、生态绿色发展的典范、环城创新发展的优选之地，以及城东魅力水乡的重要落脚点。

▲新一轮国土空间规划五乡规划范围示意图-仅供参考

根据公示文件的三条基本控制线规定，五乡镇的永久基本农田面积为4.76平方公里；城镇开发边界面积为10.54平方公里；生态保护红线面积为5.07平方公里。

从图片中可以清晰看到，橙红色区域代表城镇开发边界，主要集中在五乡西部靠近东部新城、五乡镇中心、五乡中车区块及五乡南靠近东吴镇的区域；黄色区域代表永久农田，多数与城镇开发边界有所交织。

▲五乡三条基本控制线范围示意图-仅供参考

五乡镇未来将构建“一核两廊六片”的国土空间布局：“一核”即城镇综合服务核心；“两廊”为区域融合发展廊和环城智创生态廊；“六片”则涵盖塘河两岸的城镇综合服务片、西部的开放门户片、中车产业片、南部的创新产业预留片、东部的生态林地片以及现代农业片。

其中，五乡西部的开放门户片是一个相对独立的区域，被东环南路高架、甬舟铁路和绕城高速公路等交通设施所环绕，并与现代农业片和环城智创生态廊相互交织，地理位置独特，未来将承接东部新城资源的溢出效应。

城镇综合服务核是五乡镇未来发展的核心区域，将辐射周边地区；中车产业片将依托现有产业进行拓展，并与城镇开发边界相结合，中车北部区域大概率会与中产纳入的统筹规划之中；而南部的创新产业预留片蛮有意思，这块区域是与东吴交接，之前是废弃矿场，可能后续会有新的产业规划落户于此。

▲五乡国土空间总体格局示意图-仅供参考

未来，五乡全镇将被划分为13个详细规划单元，其中7个为城镇单元，6个为乡村单元。

从相关图示可清晰看到，各区域规划布局明确。重点规划区域包括西部开放门户、城镇综合服务核心、中产产业区以及南部创新产业预留区，这些区域都将有详尽细致的规划方案出炉。

▲五乡国土空间详细规划编制单元划分规划图 -仅供参考

在城镇村体系构建上，五乡为“强化城-镇-村”的结构布局。

镇区主要包括五乡镇区、中车产业片及西部开放门户片，其余地区均归类为一般村。

特别值得注意的是，“西部开放门户片”被明确标注为“中心城区范围”，而且在体系上也是“强化城”的结构布局，意味着该区域已被纳入中心城区的范畴。

▲五乡强化城镇村体系结构示意图-仅供参考

同时，乡村分类已明确，并依据村庄分类指引进行落实。

整治提升类村庄包括钟家沙村、四安村、石山弄村、沙堰村、明堂岙村和涵玉村；

城郊融合类村庄则包括宝同村、永乐村、新诚村、项隘村、天童庄村、仁久村、蟠龙村、明伦村、龙兴村、联合村、李家洋村、皎矸何村和汇纤村。

▲五乡强化城镇村体系结构示意图-仅供参考

在全域用途分区规划中，五乡镇依据其规划定位与目标战略，详细实施了上位规划的一级分区要求，清晰界定了各分区的范围边界与面积，并实行国土空间用途的严格管理。

具体涵盖生态保护区、生态控制区、农田保护区、城镇发展区、乡村发展区以及其他保护利用区等6个一级分区，并进一步细分为11个二级分区。

▲五乡用途分区规划示意图-仅供参考

在综合交通体系方面，五乡分为对外交通和内部交通两大系统。

对外交通主要依靠铁路、轨道、高速及主要干道加强与外界的联系。具体包括：铁路：萧甬铁路（北仑支线、北环线）和甬舟铁路；轨道（以最终公布为准）：1号线和11号线；高速：绕城高速公路和甬台温高速；主要干道：通途路、东环南路和环城南路。

内部交通方面，五乡形成了“五横六纵”的城镇主要道路格局，优化镇域内部的出行环境。其中，“五横”包括通途路、五乡北路、五乡中路、工业大道和环城南路；“六纵”则包括东环南路、美迪斯路、蟠龙路、南北大道、宝涵路和宝瞻公路。

在交通亮点方面，五乡将新设宝幢货运站，除了1号线之外，还将有11号线，在鄞州东高速出入口西侧还将建设城市轨道车辆基地（东吴停车场）。

规划图中，粉色的“环城南路”路网线位作为“骨架干道”的突出标志，将极大提升五乡东西方向的交通便利性。

▲五乡综合交通体系规划示意图-仅供参考

五乡在构建安全韧性的市政防灾体系方面，进行了多项规划。

其中包括综合管廊规划，重点是新建建东外环和环城南路的综合管廊。

同时，规划了新建1座220千伏和1座110千伏的变电站，还规划了丁家山工业水厂的取水泵，并规划设立五乡消防救援站及轨道二站....

▲五乡主要市政基础设施分布示意图-仅供参考

草案吐槽环节（不喜勿喷）

进入草案吐槽环节，首先要提的是三条控制线的划定。

从图中可见，五乡四大城镇开发边界区域中，除南部创新产业预留区外，其余三处均掺杂有黄色标记的永久基本农田。

这导致这些区域在本轮规划中难以进行开发建设。

考虑到这些是大片且相对完整的城镇开发用地，其间散布的永久农田无疑对后续建设形象造成不利影响。希望后续能对这些永久农田区域考虑一定的灵活调整空间。

其次，从用途分区规划图来看，“西部开放门户片”的东北部分被工业发展区包围，并受到碎片化的农田保护限制，其后续发展面貌可想而知。

而较为完整的居住用地则集中在东环南路西侧，期待后续或下轮规划能优化该区域的用途性质。

相对较好的规划区域是五乡站周边，一大块黄色居住用地被绿地休闲区环绕，东侧为产业区，西侧为综合服务用地，这将是五乡未来重点打造的成片开发区域。

此外，本轮规划中五乡对工业进行了区块划分，许多标注为黄色居住用地的区域若现状为工业，未来可能会进行统筹规划整合。

总结

总结来说，五乡“西部开放门户片-东环南路西侧”区域将融入东部新城，但其西侧区块属性复杂，短期内难以改变。

相比之下，五乡站区域的李家洋区块将是未来几年内五乡城市界面最新、规划落地最完整的区域，有望成为新五乡城镇中心。

尽管当前市场影响下，该区域房源存量较大，购房者对此区域认可度不高，但实地探访可感受到“五乡站”南侧大规模的施工建设场景，还是对这个区域未来发展充满信心。

此外，中车产业片是五乡乃至鄞州的重要产业经济引擎，但其北侧区域山峦间为宁波公墓群而不宜居住。南部创新产业预留区则是原废弃矿山，未来将作为新兴产业用地，也算是解决了“难题”。

在交通规划方面，五乡北路的规划有助于缓解五乡镇区南北方向的日常的通勤压力。

环城南路作为城市主干道，虽不直接穿越五乡核心区域，而是位于李家洋南侧，并与南北大道、宝涵路及蟠龙路相交，若建设高架桥，可能会在这三条路交汇点设置匝道。

至于轨道交通11号线，在五乡站段与现有线路大致并行，预计可能在此设置站点，使五乡站有望成为1号线与11号线的换乘站。

那么，对于五乡未来的规划发展，各位有何看法呢？

（注：相关源文件已置于文末，请点击“阅读原文”进行查阅）

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内容参考来源：宁波市鄞州区五乡镇国土空间总体规划 （2021-2035年）草案公示、西范里、网络等；

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