十月俨然成为利好政策的集中释放月，就在昨日，年内第三次“降息”如约而至，央行最新公布的5年期以上LPR从3.85%下调至3.6%，为房贷市场带来直接利好。

在宁波地区，首套房贷利率调整为LPR减60基点，二套房贷则为LPR减40基点，这意味着从今天起，新发放的首套房贷实际利率从3.25%降至3%，二套房贷实际利率也从3.45%下调至3.2%，为购房者带来切实减负。

▲2024年10月21日全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率（LPR）公告-截图仅供参考

不仅如此，LPR的此次下调还将为存量房贷利率的下行增添动力。

遵循房贷定价规则，在重定价日，系统会根据最新的LPR确定新周期的利率水平，存量房贷利率的下降将循序渐进地显现....

届时，相关购房者的房贷利率将享受到LPR减30基点的优惠，实际利率可低至3.3%，进一步减轻其还款压力。

▲10月21日，新一期贷款市场报价利率（LPR）出炉-图/新华社

01｜金融政策刺激楼市，宁波土拍把握“窗口机遇”

在国家层面，宏观金融政策的强力驱动下，楼市回暖迹象显著；而宁波市级层面，把握机遇抓住当下“窗口期”，于今日，正式掀起今年下半年土地集中出让的“小高潮”序幕；

其中，备受瞩目的明湖西区“东部新城核心区以东片区A5#A6#区块组团”的重磅登场，这也是标志着宁波市级层面在重拾并重振市场信心方面迈出了坚实而重要的一步。

▲明湖西区A5A6区块范围示意图-仅供参考

明湖西A5#A6#区块组团，作为明湖板块内尤为出众的地块，此次的成功出让，不仅是对当前楼市“止跌企稳”积极态势的呼应，更是宁波市政府在楼市调控领域的深远布局与战略引领。

通过出让、施策，深化调控机制，强力推动市场“企稳回升”，不仅极大地提振了市场信心，更如春风拂面，唤醒了久旱逢甘霖的土地市场，为其注入了勃勃生机与活力....

▲多年前明湖西区A5A6区块概念效果图-图片来源于宁波发布

02｜这轮土地出让较为“全面”，涉及住宅、商业、教育与产业等

简要分析宁波这轮“集中土地”出让市场，不难发现其土地供应呈现出高度的多元化与丰富性。

从明湖西A5#A6#区块组团，涵盖了城镇住宅、零售商业、餐饮、旅馆、商务金融、娱乐及城镇社区服务设施用地，到鄞州区YZ04-01-f14地块的其他服务设施用地（适建业余学校及配套服务设施），再到北仑区BLXB06-01-05、25a地块的创新型产业用地（专注于新一代信息技术产业），其土地出让策略覆盖了从住宅到商业，再到其他商业服务业及创新型产业的广泛领域。

▲明湖西A5#A6#区块组团、鄞州区YZ04-01-f14地块以及北仑区BLXB06-01-05、25a地块-截图于浙江省土地交易网

宁波在确保楼市住宅供地稳定的同时，也致力于商业商务配套的完善，同时高度重视民生教育与产业板块的均衡布局。

相较于一些城市单纯依赖住宅用地供应的情况，宁波在土地出让上的多元化策略显得尤为突出，展现了其城市发展的全面性和前瞻性，在土地出让方面的表现宁波确实值得称赞。

▲远眺宁波东部新城金融城实景图

东部新城核心区以东片区A6#区块

“宁波地产发展有限公司”，作为宁波本土房地产领域的新兴领航者，以389,563.42万元巨资，落子A6#区块。

这背后，则是城市建设的坚实后盾-宁波城投，与本土高端住宅标杆江山万里强强联手打造的新篇章。

此地块，独占明湖畔南向正瞰的绝版风光，其稀缺价值，不言而喻。

两大巨擘的携手，不仅为这片土地注入了无限活力，更是对“明湖未来”的一次深度赋能！

根据地块要求，住宅需全装修交付并遵循预售政策，住宅与商服用地的成交总价在合同中明确，溢价部分按同比例分摊。A6-3、A6-4/5地块被指定为高品质住区试点，需遵循特定规定。

A6-1、A6-2地块在交地之日起12个月内开工、交地之日起60个月内竣工；其他地块在交地之日起12个月内开工、交地之日起48个月内竣工”；摘自最新：补充公告（甬土告〔2024〕01044号）

“A6-1地块领取施工许可证后方可领取 A6-3住宅地块的预售许可”；且A6-2地块商业须整体持有10年，A6-6地块旅馆同样需整体持有。

▲东部新城核心区以东片区A6#区块-范围示意图

施工方案需满足电磁环保标准，开发建设与配套设施需按规划条件实施，部分设施将无偿移交给政府。

此外，A6-1和A6-2地块间的人行天桥由市级主体负责建设，而地下空间超出地表范围的未利用部分土地使用权则归属政府。

▲东部新城核心区以东片区A6#区块-地块控制图

▲网络上流传的“明湖A6地块白模方案排布”-仅供参考

东部新城核心区以东片区A5#区块

下午，A5#区块也顺利由“宁波地产发展有限公司”以42.54亿元高价竞得。

该地块尤为引人注目之处，在于其难能可贵的低容积率特性，这在繁华的城市核心区域中显得尤为珍贵与稀缺。

A5-1-1/2/3#：二类居住用地，适合建设住宅及配套服务；

A5-2-1/2#：商住混合用地，可建零售商业、餐饮、超市、办公等，含公交首末站，禁建旅馆、酒店式办公，商业面积3000-5000㎡；

A5-3/5#：综合居住用地，可建一、二类住宅及配套，一类住宅面积不超过50%，禁建独栋低层住宅；

A5-4#：混合用地，涵盖居住、商业、商务、娱乐，含租赁住房、商业、娱乐设施及幼儿园，禁建旅馆、酒店式办公，租赁住房20000-22000㎡，商业12000-13000㎡，娱乐不少于5000㎡。

要求：全装修住宅交付，符合预售政策，成交总价明确，溢价按比例分摊。净菜超市、租赁住房、娱乐设施及部分地下商业须整体持有。

A5-4地块需高标准配建幼儿园移交教育局，其他设施如公交管理用房、体育场馆等无偿移交。开发遵循规划条件，施工方案需审批并满足电磁环保要求。

A5-4地块与轨道7号线站点结建，需签协议。A5-2-1/2与A5-4间人行天桥由市级主体负责。

▲网络上流传的“明湖A5地块初步方案排布”-仅供参考

为何“明湖A5A6区块”，会一锤定音？

在房地产市场迎来全面复兴的关键时刻，宁波此刻推出明湖A5与A6区块，无疑为土拍市场带来了强劲的推动力。

这次，无论是A5还是A6地块，都独具特色。

A5地块中，部分地块以其低容积率在核心区域中显得尤为珍贵，未来将有高品质的人居产品问世；

而A6地块，其住宅部分坐拥南向湖景的绝佳视野，无疑是明湖区域中景观资源最为优越的地块。

可以说这两宗地块，各具魅力，相得益彰。

对于宁波房地产界的资深人士而言，明湖西区A5与A6地块虽一拍即定，但对开发商的要求却极为严苛。

A5A6区块的起拍价格高达81.5亿元，这一资金规模不仅在本省内独占鳌头，即便在全国范围内也堪称极高。

在当前全国房地产市场环境下，各大房企都面临着资金的考验，如何在有限的资金内创造更多回报成为了尤为关注的焦点。

A5A6区块虽位于极为核心的住宅区域，但其商业占比较高。

要知道，商业运营对房企来说是一项极具挑战性的能力考验，因此，对于普通单一从事房地产开发的房企而言，拿下A5A6区块无疑较为困难。

此外，项目推进的时间线更是紧凑而严格：地块需在交付后12个月内开工，否则将面临每日出让金总额0.2%的违约金，闲置满两年更可能面临使用权被无偿收回的严厉处罚。

同时，项目必须在48个月内竣工，任何延误都将招致同等比例的违约金。

可以说，想要拿下A5A6区块的房企，必须具备资金实力雄厚、多元化用地开发能力、复杂地下空间处理技术、独特建筑造型设计以及高品质住宅标准，缺一不可。

这些条件无疑是对开发商实力与效率的双重考验！

鄞州区YZ04-01-f14地块

这块位于宁波东南下应区域的地块，自其出让以来便备受瞩目，皆因其坐落在鄞州区炙手可热的“蓝青小学西侧”。

早在地块规划调整的萌芽阶段，坊间已悄然兴起一股热议——该地块或将迎来“蓝青小学自建初中部”的重大信息。

随后的挂牌出让规划条件，更是为这一猜想增添了浓墨重彩的一笔，明确指出地块适宜建设“业余学校及配套服务设施”。

不仅如此，地块后续的每一步开发均需获得蓝青小学的认可，而且还需要地下空间与空中构建连接等各种的规划要求，无疑为地块披上了层层严谨的外衣，提升了其出让门槛。

▲地下通道连接示意-地块控制图

最终，这一广为流传的猜想尘埃落定—宁波蓝青教育投资集团有限公司凭借3824万元的竞拍金额，成功将该地块纳入囊中，这标志着蓝青小学地块正式迈入崭新篇章，升级为集小学至初中于一体的九年一贯制教育体系。

这一变革不仅为周边学子们构筑了更加完善、连贯的教育服务链，更预示着一个更加强大、更具影响力的“蓝青学校”的崛起，为下应区域的教育发展奠定了坚实的基础，开启了新的篇章。

北仑区BLXB06-01-05、BLXB06-01-25a地块

该地块，坐落于当下宁波蓬勃发展的甬江科创区新棉区域，这里也是甬江南岸发展速度最为迅猛的板块之一。

其东侧紧邻正在建设中的“镇海中学甬江校区”，这一宁波顶尖高中的跨区域布局，无疑彰显了市级层面对该区域的极高重视与深远规划。

最终，“甬软维科”以最高有效报价“1460元/平米”（109065平方米，约163.597亩）成功竞得此地。

值得注意的是，尽管该地块性质为“二类工业用地”，但它属于创新升级的“新业态M0用地”，专注于“新一代信息技术产业”的发展，特别是智能网联汽车智能座舱、自动驾驶、智慧出行及智能飞行器等领域。

此外，该地块还涵盖软件开发、系统集成、物联网信息服务、数字内容服务等国家当前大力扶持的“新质生产力”范畴，与宁波未来工业转型升级的方向高度契合。

此次该地块的成功出让，不仅预示着甬江科创区新棉区域将迎来新一轮的发展高潮，更为宁波乃至全国的科技创新与产业升级注入了强劲动力。

03｜国民合作"新平台"，映照宁波楼市"稳固信念"

宁波这轮集中土拍中，尽管国资体系依然占据主导地位，民营企业作为重要补充参与其中，但其背后所折射出的深意远不止于此。

特别是“宁波地产发展”这一国民体系新平台的崭露头角，体现了宁波国资系与本土房企势力，他们对宁波未来楼市发展的坚定信念与持续看好。

在当前房地产市场逐步重拾信心的关键时期，这份信心无疑是最为宝贵的财富。

它不仅是对市场潜力的深刻洞察，更是对未来趋势的精准把握。

宁波国资系与本土房企势力的携手并进，不仅为楼市注入了强劲的动力，更为整个行业的发展树立了标杆，引领着宁波楼市向着更加繁荣、更加稳健的方向迈进。

站在更高的格局与站位上审视，这一轮土拍的成功，不仅是宁波楼市发展的一个重要里程碑，更是宁波经济社会全面发展的重要推动力。

它预示着宁波楼市将在未来的发展中，展现出更加蓬勃的生机与活力，为宁波乃至全国的经济社会发展贡献出更加重要的力量。

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