文/Michael Bleby
由于借贷成本居高不下、负担能力压力以及高于平均水平的挂牌房源数量，悉尼的房价在上个月下降了 0.1%，这是 21 个月以来房价首次下跌。
根据CoreLogic周四发布的数据，过去几个月新南威尔士州首府的房价增速放缓，最终导致房价自去年1月以来首次下降；而墨尔本的房价在10月进一步下滑0.2%，延续了此前的下行趋势。
悉尼和墨尔本这两个在全国房价指数中权重最高的城市同时进入下行周期，给全国房市前景蒙上阴影。不过，CoreLogic研究总监Tim Lawless认为，房价下行的幅度可能不会太大。
“整体来看，房市正趋于平稳，两大城市可能会进入一个较为温和的下行周期，”Lawless对《澳大利亚金融评论》表示。“这可能会使全国的房价增速趋于平稳，或出现小幅下滑。”
Lawless指出，这一轮房价下行将是浅层次的。他表示：“在新房供应持续短缺的支撑下，加之明年可能的降息，房价仍有支撑，市场可能会再度活跃起来。”
然而，他警告称，较低的利率并不一定会立即激活市场。相反，它可能引发对宏观审慎措施的讨论，以避免消费者过度负债，从而使房市保持低迷。
债务偿付能力
“如果我们看到新一轮宏观审慎政策的出台，我不会感到意外，”Lawless说。
“随着利率下降，偿债负担将变得更为可行，可能会推动债务水平上升，这也正是监管机构更加谨慎的原因。”
这场讨论已经在展开。澳大利亚审慎监管局（APRA）主席John Lonsdale上周拒绝了澳大利亚银行协会提出的下调3%利率缓冲的建议，该建议旨在帮助首次置业者更容易获得贷款、进入房市。
这也反映出澳大利亚四大银行的分歧。澳大利亚国民银行和澳新银行主张放宽偿债能力缓冲，而联邦银行和西太平洋银行则持反对立场。
Lawless指出，墨尔本的房价已从2022年3月的近期峰值下跌了5.1%，这使得墨尔本相对悉尼而言购房负担有所降低。
截至10月，悉尼中位房价为$1,193,240，而墨尔本为$778,926，二者差距达53.2%，是自1999年5月以来的最大差距（当时为54%）。
跨州迁移
Lawless表示：“悉尼和墨尔本房价的差距已有数十年未曾如此之大。”
不过，这一差距可能会很快缩小。他指出，随着买家尤其是首次置业者利用墨尔本相对较低的房价优势，加之维多利亚州重新成为跨州移民的净流入地区，墨尔本的房价优势愈发明显。
“考虑到墨尔本在房价可负担性、较高租金收益率以及对首次购房者的吸引力方面的竞争优势，目前可能正是这一差距的峰值时期，”Lawless说道。
CoreLogic数据显示，10月墨尔本的租金总收益率为3.7%，与布里斯班和阿德莱德持平，而悉尼仅为3%。
西澳首府珀斯在10月房价涨幅居首，根据CoreLogic的指数，单月涨幅达1.4%，比去年同期上涨了22.6%。
阿德莱德本月房价上涨1.1%，年涨幅达15%；霍巴特则上涨0.8%（年内下跌1.2%），布里斯班上涨0.7%（年涨幅为13%）。
Lawless指出，中型城市的房价增长势头也有所放缓。
“尽管中型首府城市的房源上市数量有所增加，珀斯、阿德莱德和布里斯班的挂牌房源数量依然比过去五年同期平均水平低出20%以上，”他说。
“这些市场对卖家依然非常有利，但供需平衡正逐步改善。”
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