文/Michael Bleby
澳大利亚的房地产市场正处于新一轮上涨的边缘，预计房价将超越悉尼目前创下的房价中位数纪录——1,654,668澳元。Domain的数据表明，明年利率下调后，潜在买家将有更多资金竞购房产，推动价格进一步攀升。
Domain首席经济学家兼研究主管Nicola Powell表示，由于借贷成本趋于稳定，消费者信心有所改善，悉尼、布里斯班、阿德莱德和珀斯的独立屋和公寓价格在9月季度都创下了新高。她告诉《澳大利亚金融评论》，尽管东海岸为主的市场增长势头有所放缓，但如果澳大利亚储备银行开始降息，消费者信心、购房活动和房价将再次上升。
“高水平的现金利率正在抑制房价上涨的速度，”她说。“一旦利率下调，澳大利亚人对控制通胀的信心将得到增强，市场情绪就会提升。而更积极的市场情绪通常意味着房价更快的增长。”
Domain的数据与展望表明，尽管疫情后的高借贷成本对澳大利亚本已高不可攀的房地产市场造成了一定影响，但并未从根本上改变市场状况。
目前有更多房源进入市场，上周有3076套房产拍卖，这是今年第二次每周拍卖数量突破3000套。而CoreLogic表示，全国的初步拍卖清空率已降至66.8%，显示市场有所放缓。
经济学家Louis Christopher和新南威尔士州估价师长Sally Dale均预测，到年底，澳大利亚最大州的房价将转为负增长。
尽管借贷成本尚未下调，澳大利亚最活跃的房地产市场在9月季度的涨幅较6月有所放缓。然而，悉尼的独立屋中位价仍上涨了0.6%，达到创纪录的165万澳元，公寓中位价则增长0.9%，至815,258澳元。
布里斯班的独立屋中位价在9月季度上涨1.5%，达到994,945澳元，公寓则跃升3.3%，达到610,321澳元，双双创下新高。
9月季度各类住宅中位价
阿德莱德的独立屋价格上涨4.2%，至973,336澳元，公寓上涨3%，至536,180澳元；珀斯的独立屋价格增长3.1%，达到894,842澳元，公寓上涨0.9%，至466,548澳元，均创下历史新高。
Powell博士指出，在“充满矛盾”的市场中，尽管整体房源供应增加，市场环境更有利于买家，但房价依然在创下新高。
虽然央行尚未下调借贷成本，但她表示，联邦政府自7月1日起实施的第三阶段减税政策已对家庭现金流产生了与降息50个基点相同的提振效果。
Dr. Powell 表示，预计下一轮降息周期将于明年3月底启动，届时人们的借贷能力将进一步提升，吸引那些观望降息的买家重返市场。
“我们将看到借贷能力和房贷负担能力的改善，”她在接受《金融评论》采访时说。“这将带动明年的购房需求，可能会引发更多的房产交易。”
墨尔本依然是全国市场中一个例外。根据Domain的数据，维多利亚州首府的独立屋中位价在9月季度下降了1.5%，至1,024,243澳元，比2021年9月的峰值下降了6.3%。
人人有房（Everybody’s Home）组织的发言人Maiy Azize表示，这一变化确实有助于提升住房可负担性。
“这是很多人希望看到的结果——当房价变得更可负担时，更多人就有机会买房，”Azize在接受《金融评论》采访时说。
“但需要注意的是，墨尔本仍然是一个生活和购房成本极高的城市。仅关注季度数据可能会掩盖那些仍然觉得买房非常困难的人的真实体验。”
Dr. Powell表示，这一局面正在为这座表现房市最弱的城市创造机会。
“价值正在积累，”她说。“一旦墨尔本房地产市场重新复苏，我预计它的表现会超过预期。”
AMP首席经济学家兼投资策略主管Shane Oliver对此表示赞同。
“假设失业率不会大幅上升，明年的降息可能会为房价带来提振，推动新一轮周期性上涨，”Oliver本月早些时候表示。
“这可能会为表现较弱的市场（如墨尔本）带来新机遇，相比之下，布里斯班、阿德莱德和珀斯等房价飞涨、日益难以负担的市场则可能面临更大的压力。”
不过，即使是被CoreLogic称为已被阿德莱德和珀斯超越的墨尔本，其公寓价格也在回升。
Domain的数据显示，维多利亚州首府的公寓中位价在9月季度上涨了0.5%，继6月上涨0.4%之后，达到572,491澳元。不过，墨尔本的公寓价格仍比2021年12月的峰值低4.8%。
与独立屋价格走势相反，悉尼的公寓价格增长加速，9月季度上涨0.9%，至815,258澳元，而6月季度的涨幅仅为0.1%。
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