目前有不少住房项目因缺乏经济可行性而被搁置 图：Bloomberg
文/Robert Harley
今年5月的时候，澳洲央行首席经济学家Sarah Hunter曾经精准地指出过导致住房危机供应疲软的原因。
“考虑到目前新住宅审批的水平、以及很多项目在经济上仍然不可行的事实，新增供应需要过一段时间才能好起来，”她表示。
斜体字部分就是我想强调的。项目可行性如今已成为关键问题。
许多项目，即使是在交通便利、社区设施完善的中环城区，正是规划者和政界人士急于增加人口的区域，仍然无法顺利推进。
土地价格、建筑成本、开发费用以及长期项目的融资成本，远远超出了那些受限于房贷的买家所能支付的价格。
这一问题在独立房产服务公司Charter Keck Cramer的最新图表中得到了充分体现。新建待售公寓的开盘量和随之而来的施工启动量急剧下降，2023-24年的数字可以说是十年来的最低点。
一位在公寓销售领域有35年经验的资深人士告诉我，目前的市场是他见过的最奇怪的，需求极大，但建房却极少。
然而，围绕这一问题的讨论、辩论以及新的政策层出不穷——不仅联邦反对党和商业委员会参与其中，州政府也不断推出新举措，尤其是维州政府最近一周内，出现了一系列政策高潮。
对此，开发商Intrapac的首席执行官、澳大利亚城市发展研究院（UDIA）前全国主席Max Shifman发表了一篇广为流传的评论，内容同样适用于悉尼或布里斯班。
他写道：“尽管人们非常希望在成熟城区的活动中心建设更多中高层公寓，但短期内，我们却不太可能建造这类公寓。”
“为什么呢？因为开发这类项目无法取得可行的销售数字，尤其是大规模开发，短期内更是如此。”
Shifman指出，新公寓每平方米的成本是优质联排别墅的三倍，是外城区新独立房屋的四倍。
他写道，“目前唯一能够产生合理投资回报的是高端精品公寓，专门针对想换小房的富裕人群”。
公寓开盘量（千套）
Lendlease首席执行官Tony Lombardo， Consolidated Properties Group的资深开发商兼主席Don O’Rourke在9月的《澳洲金融评论》房地产峰会上也表达了类似的看法。
布里斯班市长“更好城区计划”主席Ross Elliott在其为澳大利亚进步研究院撰写的布里斯班住房报告《更快、更好、更多》中，对这一挑战进行了量化分析。
他估算，在布里斯班，建造一套中档规格的85平方米公寓成本至少需要130万澳元，只有高端的买家才能负担得起。
可行性问题甚至导致了一些已经通过规划并获得开发许可的项目停滞不前。
KPMG估计，截至6月30日，超过34,000套新住房项目陷入了“开发已获批但未推进”的僵局，其中大部分是公寓和联排别墅项目，仅悉尼就有12,000套。
KPMG的城市经济学家Terry Rawnsley告诉我的同事Larry Schlesinger，开发商可能正在等待完成预售，又或者是正在找寻合适的建筑商。
“要启动一个500或1000套公寓的大项目，你还需要充足的资金和信心，但开发商依然非常谨慎，”他说。
这些都对，但还有一个更简单且更根本的原因。如果开发商贸然推进，他们只会亏损更多，因为这些项目已经不再具备经济可行性。
从长远来看，开发的平衡点会逐渐恢复。
CBRE太平洋地区研究主管Sameer Chopra预测，一旦利率开始下降，强劲的需求将推动新公寓的价格上涨，体现出真实的开发成本，而目前售价低于重建成本的现有公寓也将随之上涨。
公寓开建量（千套）
独立研究中心首席经济学家、强烈主张进行土地用途分区改革的Peter Tulip认为，随着地块被重新融资或以反映新建成本的地价出售，已获批但停滞的项目积压问题将逐渐缓解。
“与此同时，增加住宅密度并不会带来任何负面影响，”他指出，悉尼上北岸的一些开发项目已经在行动。
Solido开发金融公司执行董事、澳大利亚城市发展研究院（UDIA）前全国主席Michael Corcoran认为，在短期内，唯有降低政府费用——如繁杂的开发费和税费——才能提高项目的可行性，并推动新住房的增长。
“为什么政府总是在谈规划？”他问道。“最重要的还是项目的经济可行性。”
维州Allan政府在其一周的住房政策中提出，针对期房公寓购买者进行为期一年的印花税减免，但同时增加了基础设施收费，抵消了这一利好。
Charter Keck Cramer全国研究执行董事Richard Temlett表示，这一印花税减免措施应扩大到已完工但未售出的公寓，这将有助于消化当前市场中未售出的库存。
他对许多政府举措表示欢迎，尤其是新成立的建筑和管道委员会，旨在增强购房者对住房质量的信心，但他也警告，这些新政策不会对市场产生显著的影响。
Elliott在布里斯班的报告中提出了一些实际建议：“理论上，通过采取一系列相对简单的措施（不包括简化监管程序带来的成本下降），可以使新建独立屋的成本降低12万澳元，新建公寓的成本降低16万澳元。”
并非所有人都同意Elliott的建议。他的提议包括削减最近为提高房屋可持续性而对《国家建筑规范》做出的变更，这些变更增加了3万澳元的成本。
（联邦反对党提议冻结《国家建筑规范》的变更十年，这一提议把这个“规范”推上了风口浪尖。澳大利亚建筑师学会批评该提案为“令人担忧的举措”。）
但正如Elliott所说，住房危机 "不是发生在我们身上。是我们自己造成的"。随着时间的推移，我们应该可以挽回这一切。
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