“大盘已死，可能没有开发商敢拿大地块了...”
“地块太大，新规又没蹭上，建房=亏钱，这谁干啊？”
最近，房叔听到了不少开发商、地产行业朋友的吐槽。
看着中山楼市从大就是好，到“小而美”，我对这些观点，感到无比的认同。
是的，中山可能再无大盘了！
中山大盘TOP15最后一次更新在2021年6月，自万科深业湾中新城后，3年无大盘。
先说说房叔理解的大盘：
首先是体量大，起码要超过1000亩，卖点就是千亩大盘。
其次是知名度高，当地居民人尽皆知的程度，想不认可都不行。
最后，则是能量大。
可以创造出新的城市资源，以一己之力为所处的板块逆天改命！
比如凯茵新城，在一个基础设施匮乏的板块，建立起了一个配套充足、环境优美的社区，这很难得。
| 中山房叔，摄于2024年11月6日
那么，大盘怎么就消失了？且听房叔娓娓道来。
大盘成本压力大
动辄上百亿，开发金额太高
一个大盘，需要多少成本？
以榜单上第15名的雅居乐湾际壹号来看，光拿地就花了38.8亿元，整个项目的总投资计划是150亿元，还不包括营销、维护等费用。
也就是说一个大盘，动辄就是上百亿的成本。
但是，现在还能从腰包里面拿得出100亿的房企，真的寥寥无几了。即便是央企、国企，资金链都开始紧张了起来。
但别说100亿了，50亿很多房企都拿不出来...
不信你看，中山全年网签套数前五的房企，第五名招商网签套数711套，粗暴地按150万/套来算，成交金额大约在11亿左右。
如果去银行或者金融机构融资？
成本就更高了！
你们知道，现在从银行贷款100亿的话，利息要多少钱吗？
不同开发商的融资成本/利率是不一样的。
我们按照比较常规的利率2.9%来算的话。那么，100亿，一年的利息就是2.9亿！平均下来，一个月的利息就是2416万！一天的利息就是79.4万！
然而，很多盘一个月的销售额可能都达不到2416万。
土地，烂在手里了
后续的土拍，再也与你无关
以前，市场行情好的时候，中山出让的地块，不少集中在镇区。
比如深中概念最火的那几年，南朗、火炬卖出去不少宅地。
所以，一旦出现一宗位置还不错的大地块，大家都拼命争夺。
因为大地块意味着配套全，流速快，拿下这样一个大项目，基本就稳坐年度销冠盘了，够吃好几年，完全不担心没有项目卖。
比如，中山早些年开发的碧桂园凤凰城、华发四季、锦绣海湾城等，都是很好的例子。
| 华发生态庄园
但随着市场变化，逻辑已经完全变了。现在，政府出让镇区的地块，基本是没人要。
你不卖地，又没钱！所以，最近2年出让的地，基本都集中在中心城区，而且一块比一块更好。
你说，这种情况下，你要是把所有家当拿去压在某一宗巨无霸地块上，那就意味着，你提前下桌了！
后面不管出现多么靓，位置多么好的优质地块，都与你无关。因为你把自己禁锢了起来，根本无法动弹了！
户型分分钟被淘汰
跟不上时代，也抓不住买家
众所周知，中山的户型设计全靠开发商实力，除了设计水平高，还要会“偷面积”。
所以除了个别楼盘外，大家户型实用率都在80%左右。
| 三乡某小区100平户型，得房率仅79平
这时候，大盘在户型方面是跟上了潮流的，不存在什么落后。
但从去年开始，中山建筑新规不断调整，实用率从最开始的80%，逐渐去到稳超100%。
| 容积率新规出台
可能有人要说了，大盘没建的那些地块，能不能按新规来。
很遗憾，容积率新规限定了要新拿地的项目，好在中山采用新规的项目还不多。
真到了高使用率产品占多数的时候，大盘又因为不够灵活、开发节奏慢、报批早等问题，一下子就成了被淘汰的产品，落后的产品。
即便开发商意识到问题的严重性了，想改，都没办法改！这导致项目越来越难卖，买家越来越少，都被新规产品吸引走。
因为，同样的钱，同板块新出来的楼盘，我可以买4房2卫了，在你这里还只能买3房1卫。试问，谁还要买你的？
就像东区保利说的那样，从技术层面给房价打了8折。
就这营销，你说，大盘还怎么玩？
大盘的配套
不拼爹不拼妈，只靠自己建
千万别以为大盘拿地价便宜，成本就低了。
咱们要看清楚拿地要求上写的条件和土地用途。
还是以雅居乐湾际壹号为例，4221元/平的地价看似不贵，成本都藏在了土地用途上。
包括宅地、商业用地、商务用地、教育用地、城市道路用地...
也就是说，小区里面所有的配套你要建以外，你还担负着整个片区的公共配套、学校、道路建设的责任。
| 比如中山客运口岸
尤其是道路建设，总不能让看房的人走着泥地来看房吧，修路又是一笔大钱。
还有建学校，马鞍岛雅居乐小学去年完工，但这些都是不赚钱的项目。
| 雅居乐小学
这种情况下，你说，要不要自己掏钱主动去搞好它？让自己的房子更好卖一些？
如果你没有这种开发能力和操盘能力，那基本是做不好这个项目的。
毕竟，不是每个开发商都拥有万科、保利、雅居乐一样的“造城”能力。
所以，开发商现在看到大盘，都直摇头啊！
港中巴士
新增华侨城站点！
