中山楼市风向，真的变了！
主要是几个表现：
1、以往刚需强势占据市场成交主导地位，开发商不断卷小户型设计，70多平做三房、80多平做四房等高性价比产品，比比皆是。
如今，真正的刚需买家轻易不会下手，反而是改善产品逆市走出行情，开发商也更愿意开发能卖出高价的改善产品。
| 住宅新增供应，100-120㎡面积段占据主导
2、今年中山土拍市场依旧很冷，全年仅拍出3宗宅地，其中仅有较早出让的保利东区地块，打造成为改善豪宅保利香山瑧悦府，已经上市销售并售罄。
3、中山进入“4.0住宅”时代，第四代住宅得房率更高，还能拥有专属大露台，开发商一定不会拿来做刚需盘。
4、开发商越来越少做刚需盘，相反中山改善盘“横行”，即将被一大批改善新品攻占！
它们或是拥有更新颖的设计，或是创下中山“首个”记录，或是打造有片区内稀缺的产品……
主打一个，让你挑得眼花缭乱，难以抉择。
01.
【远洋天著二期】
户型、会所、园林全面升级
未开先热！
中山远洋天著二期近期有大动作，举办了首场「鉴证者」计划活动，吸引了广大媒体、网友的注意。
据悉，远洋天著二期位于南区桥岗路旁，建筑面积117923㎡，规划建设7栋住宅。
对比一期产品，二期在多个方面都有所升级。
会所不仅会增设自然活体博物馆、藏书阁、咖啡吧、私宴厅、健身房、瑜伽室、高尔夫球室等功能区，还会升级华为智慧系统。
| 二期自然活体博物馆效果图
园林面积要比一期增加50%，延续一期立体式园林，二期强调豪宅隐奢的精神属性，构建安缦式的东方园林。
| 二期园林效果图
公区对标七星级酒店定制，大门处精心打造酒店式环岛落客区，楼栋配置双入户大堂。
| 二期大门效果图
交标上，二期不仅设计了开放式厨房，打造高端岛台；还将打造成中山首个华为智能家居系统。
最重要的来了。二期打造的户型面积段更大，建面约118-177㎡3+x房设计。
与此同时，户型赠送率更高，基本上有采光的地方就有赠送面积，空间实用率超100%。
| 板房创意空间示意图，仅供参考
这样一个全新升级的豪宅产品，还敢于在面世前，就开放工地。
二期推出「鉴证者」计划，对外招募活动进行中，感兴趣的朋友扫描下方二维码报名，去现场感受一下吧。
02.
【岐关悦来小区】
打造中山城区少有的别墅产品
岐关悦来小区，目前在建设中，尚未入市且能够搜寻到的资料有限。
| 摄于2024年8月
虽然项目具体户型打造无从得知，但房叔将其纳入改善盘中，还是因为该项目有中山城区难得一见的别墅产品。
根据此前踩盘实探，项目在建一期，建设用地为60518.5㎡，总建筑面积为49872.42㎡，公建配套6696.86㎡。
容积率低至0.57，绿地率为14.86%，小车停车位总共390个。
| 摄于2024年8月
结合现场公布的效果图以及此前备案信息来看，岐关悦来小区总投资15亿元。
拟建设包括住宅、商业及其他配套用房共32栋建筑（住宅共20栋），具体如下：
1-3、5栋：32层住宅
6-8栋：12层住宅
9-13、15-16栋：6层住宅
17-22栋：4层住宅
4、14、24栋：1层电房
23栋：7层综合楼（公建配套）
25-26栋：1层物业管理用房
27-31栋：2层商业
32栋：2层艺术馆
其中，17-22栋为4层住宅，9-13、15-16栋为6层住宅，颇有点像是要打造成别墅、叠墅。
| 项目效果图
值得一提的是，岐关悦来小区位置也不错。
其坐落于南区悦来南路旁，一路之隔就是悦来天虹商圈，周边小区众多，居住氛围浓厚。
这样一个拥有稀缺产品的项目，我们可以期待一下。
03.
【鸿瑞壹品二期】
中山首个“全大板设计”项目
自称“深圳级豪宅”的鸿瑞壹品，几个月前推出全新二期产品。
据了解，鸿瑞壹品位于火炬临东区板块、濠头中学南侧，占地约10.4万平，建面约34.7万平，容积率2.3，绿化率38%。
| 项目效果图
项目分两期开发，目前一期已是现房，少量房源在售；而二期也基本完工，9月份时推出8栋，毛坯现房，两梯三户。
价格方面，当时吹风价1.8-2万/㎡。
推出的建面约138-144㎡户型，空间超大，尤其是建面约140㎡的户型，赠送率超25%。
| 建面约143平板房客厅实景
此外，鸿瑞壹品二期，还是中山首个“全大板设计”、铺地暖项目。
层高也是中山少见的，达到3.3米的项目。
与此同时，项目还自带超5000㎡会所，有4个泳池；配建鸿瑞学校，目前已开学。
| 泳池实景
更多项目信息，点击链接：突然，中山新豪宅开卖！
04.
【湖畔豪庭】
片区稀缺小高层产品
湖畔豪庭（备案名：湖畔豪邸），坐落五桂山“富人区”，直面秀丽湖和五桂山脉，景观视野相当不错。
项目占地面积约18807.30㎡，规划总建面约48064.25㎡，总户数151套，容积率1.5，绿地率约30%。
规划6栋14层高小高层，三梯两户，目前整个项目已封顶，预计明年1月6日以准现楼的姿态进入市场。
| 摄于2024年11月
值得一提的是，项目在月初就已公布了备案价信息。
根据信息显示，项目涵盖建面148.15/148.49/148.51/166.51/174.57/174.88/175.29/175.31/176.78㎡大平层户型。
价格方面，备案价2.48-3.98万/㎡，越靠近湖价格越高。
从房叔上月初现场实探拍摄的照片来看，项目最大卖点估计在于超长大阳台，以及南向无遮挡、一线亲湖视野。
| 摄于2024年11月
另外，项目周边配套也不错，齐聚长命水幼儿园、中港英文学校（中学部）、市一中、广东药科大学（中山校区）等，从幼儿园、小学、初中、高中、大学全套的优质教育资源。
附近还有古香林公园、中山市儿童公园、金钟湖公园等等，风景秀丽。
在周边几乎全是别墅的区域，冒出这样一个小高层项目，估计会吸引不少改善买家。
05.
【凤凰一品】
商业性质大平层
凤凰一品这个项目，在沙溪还是比较少见的大平层改善产品。
根据了解，凤凰一品位于沙溪工业大道与横四线交界处，南邻中开高速隆都收费站，能直望凤凰山森林公园。
同时周边2公里范围内，配套资源丰富，且交通便利。
项目用地面积约24436.1㎡，总建面约4.47万㎡，容积率1.28，绿化率16.09%，规划小车停车位302个，拟建1栋四星级酒店及4栋高层商业楼。
分为四期，一期是8栋（3F），二期是1、2栋（27F），三期是3栋（26F）、5栋（26F）、7-1栋（3F）、7-2栋（3F）等，四期暂未公示。
从现场了解到的情况来看，项目为商业性质的大平层，有约250㎡、300㎡户型，一梯一户。
| 摄于2024年11月
计划打造主入口空间、沿街景观空间、中央景观空间和童梦乐园空间，包括水院归家、多功能草坪、景观会客厅、童梦乐园、特色登高场地等等景点。
| 功能分区图
项目效果图，也早已公布。
| 效果图
11月房叔现场实探时，项目1栋已有18-19层高，2栋已有13层高，8栋接近封顶，预计很快能入市。
06.
【英联·囍汇苑】
要打造第四代顶奢社区
好的地段真的不缺好的产品。
这不，继保利瑧悦、保利香山瑧悦府后，东区又有一个改善盘动工建设。
位于东区孙文东路北侧的英联·囍汇苑，占地面积约21147.6㎡，规划总建面约50337.91㎡，绿化率31.33%，容积率1.5。
项目工程造价6543.9283万元，规划3栋住宅、停车泊位367个（地上26个，地下341个），预计明年中入市。
从项目现场公布的效果图来看，英联·囍汇苑比较有看点的地方在于，超低容积率、超阔楼间距，加上三侧没有较高楼栋，景观视野无遮挡。
除此之外，据项目内部人员透露，囍汇苑采用现代新加坡风格设计，规划有约168/220/320㎡大平层。
更重要的是，还宣称是第四代顶奢社区。
再加上项目坐落东区较为核心地段，周边教育、商业、休闲配套齐全，城市主干道环绕。
这样的地段，加上这样的改善产品，值得期待一下。
07.
【保利瑧悦】
保利东区首个“悦字系”产品
对于保利瑧悦这个盘，相信大家都不陌生了。
作为保利在中山打造的首个“悦字系”产品，定位高端，打造上拥有相当多的看点。
项目位于博爱七路旁，紧邻自然山体，坐拥山、园、城三重景观。
全盘共9栋，其中5栋18层住宅，4栋32层住宅，全板式，户户朝南向。
也因此，项目建面约109-139㎡户型，无论是哪一栋、哪一层、哪一户，都能享受到专梯入户的体验。
当然，在户型打造上，保利瑧悦也尽显功力。都能做到南北对流+双开间大阳台+超高赠送。
除了户型上的优点，项目园林以及地段也值得一提。
定制保利“悦字系”特有的园林客厅——山水隐园，打造具有东方人文意蕴的下沉式会所。
再加上距离香山小学仅几百米，博爱路中轴串联多项优质城市配套的优势。
也难怪项目一推售，就这么受欢迎，短短一年多就即将售罄。
08.
【保利香山瑧悦府】
约168平：中山首个110%得房率户型
保利香山瑧悦府，是保利在东区打造的又一改善标杆产品。
项目不仅延续“保利速度”，拿地后火速动工，而且就连去货速度也相当亮眼。
保利香山瑧悦府的地理位置同样优越，坐落于东区紫马岭板块，齐学路与齐乐路交汇处。
周边汇聚富逸城toppark、天奕星河cococity、东区中学、华侨公园、盛景尚峰等商业、教育、休闲配套。
整盘体量不大，仅3栋板楼一字排开、144户，因此每一户采光通风都相当不错。
户型打造方面，建面约138-168㎡四房户型，也延续了保利瑧悦的专梯入户、南北对流、双开间大阳台等优点，甚至在使用率上更上一层楼，达到110%。
还有层高3.15米、LDKB超聚厅、约168㎡户型主卫配置浴缸、子母门、智能中控屏，送抽油烟机、灶烤蒸一体机、12套容量的洗碗机等优点。
| 厨房部分交标，仅供参考
产品力真的没得说！
房叔有话说
当然，越来越多改善盘的出现，并不代表着刚需盘的消失。
事实上，不仅是中山的刚需库存，甚至是中山所有的住宅库存，依旧是一个庞大的量。
根据中山中原数据，截止11月30日，中山全市住宅存量仍有56019套。
全市平均去化周期，也要30+个月！
当下改善盘扎堆出现，不过是市场选择，并逐渐平衡的结果。
那么，对于这种现象，各位怎么看呢？
住华侨城天鹅堡
享家门口的大城生活
