一直以来我跟大家说房地产市场已经分化，少数的房子房价依然逆势上涨，大量的现在打5折、未来还将继续横盘或者下跌。
哪些房子已经上涨，哪些还会下跌？
最近我筹备金九银十的《买卖时机揭秘会》闭门直播，复盘了深圳上千个典型小区的房价，汇总出一份清单。
综合房产价值、房价趋势、优点缺陷、热度、回报比等各因素考量。
有房价下跌、踩坑的重灾区，你能用五年前5折的价钱买到它们。
也有房价很稳定、温和上涨的小区，属于高价值优质资产，甚至还有笋盘。
复盘成果我会在9月11日、12日的闭门直播分享，一共有两天，第1天把深圳房价上涨和下跌的板块/楼盘讲解清楚，第2天讲具体的卖房和买房实操，并答疑大家的资产问题。
大家直接扫码联系助理，了解《买卖时机揭秘会》的详细情况，并提交自己碰到的买房/卖房问题。
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另外最近市场还在传下调存量房贷利率的事情，现在是金九银十的关键时期，房产买卖高峰，藏着哪些市场套路和风险？无论是买房还是卖房，目前应该要做的准备分别是哪些？
《买卖时机揭秘会》闭门直播一共有两天，纯私域分享，时间比较宽裕，尺度也可以放的稍大一些，都会在闭门直播讲解清楚。
房地产房价上涨或者下跌，都不缺各种榜单的盛行，有的以挂盘价考量，有的用成交价统计，这都是具体到楼盘本身的做法。但仍存不少槽点。
比如，楼盘的分化特征之一，就表现在同一楼盘，不同期数、不同单元、不同楼层、不同面积户型、不同朝向、不同装修，它们的价格和价格走势都不一样。
即使所有的东西都一样，卖家的心理期望在影响挂盘价格，买家的谈判手段在影响成交价格。
更不乏一些故作惊人的蠢事，拿历史最高价对比现在的价格，称跌了多少云云。
除非现在就是历史最高价，否则——深圳哪个楼盘是比历史最高价还要更高的？
这种博眼球的统计方式，要为现在市场的恐慌氛围附上一份责任。深圳商品住宅以3年为限售周期，时间再扩长一些，三五年则为一次持有周期。
五个月前买房，五个月后房价下跌20万，只有心理压力。五年前买房，五年后房价下跌200万，面临割肉抉择。
曾经有粉丝问，谭老师，怎么能做到卖在最高点，买在最低点？
你每天早上去寺庙拜拜，看有没有可能性。
买房的最大难关是持有它。房地产的机会不在于你今天买完，明天就能卖掉，更不在于你今天买到手，明天就涨50万，房地产的机会存在一个相对长的时间周期里面，把握住趋势，在一个相对合理、能承担的位置入手或者放手，这是买房人和卖房人在认知层面必须统一的。
9月11日、12日连续两晚的《买卖时机揭秘会》，第一晚重点讲价值分析判断。
我综合选择了一些特征比较强的楼盘，以5年为周期，用面积户型做标尺，统计它们的成交价格走势。
这五年，几乎所有的楼盘，都在涨跌涨跌中度过。
有区别的是，有的涨大于跌，有的跌大于涨。
于是就有了历史“最惨”和历史“最稳”的区别。
一位学员的反馈 优质资产一直都在抗跌
买房人最容易踩坑且房价已经下跌的楼盘，选取了6个板块和10个典型楼盘——
南山区有2个，分别对应刚需上车和改善换房。
福田区有1个，对应刚需上车。
宝安区有2个，分别对应刚需上车和改善换房。
龙华区有2个，分别对应改善换房和多套豪宅。
龙岗区有2个，分别对应改善换房和多套豪宅。
光明区有1个，对应改善换房。
深圳房价下跌的楼盘，当然不止这10个。这10个楼盘的典型性在于它们下跌的各自原因不一，给我们的启发也不一样。
这10个楼盘的历史房价走势，有的微跌、有的暴跌，关键点也不在跌多少、损失多少上面，关键点在我们如何通过这些下跌的楼盘，判断出下跌的相似性，以便在现在和未来避开它们。
房价较稳、依然逆势上涨的楼盘，也选取了5个板块和10个典型楼盘——
南山区有4个，分别对应刚需上车、改善换房和多套豪宅。
福田区有3个，分别对应刚需上车、改善换房和多套豪宅。
罗湖区、龙华区、宝安区各1个，罗湖对应刚需上车，龙华宝安对应改善换房。
深圳房价上涨的楼盘，再少也不止这10个，这10个楼盘我们同样是以案例诠释价值，相对典型，收获启发。
但同时还要做一点额外的提醒：这些楼盘仅为直播讲解需要的楼盘案例，仅代表其房价曾经上涨，不等于以后必然上涨，更不等于现在可以闭着眼睛买。
买房是件大事，要么不买，要么就买对。卖房同样如此。
无论是什么样的需求，何种心理，当你希望借力的时候，先考察它会不会骗你——包括我在内。所以，真有房产知识学习需要的同学，一定要先考察、再学习。
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也许有同学会抱着拿房价上涨、下跌的榜单期望，参加《买卖时机揭秘会》闭门直播。
我仍然要提醒，不要直接靠答案买房或者卖房。
这种答案，我敢给，你敢真的这么做吗？
即使都在上涨，上涨幅度、价值高低能一样吗？你能靠着谈判把它的价钱再拉低下去吗？
每个人的情况是不一样的，更适合的做法是我们以板块/楼盘为标的，通过特定楼盘的历史上涨或下跌，看到上涨和下跌的逻辑规律。
借用此种规律，我们寻找到市场潜在的机会，避开那些可以不犯的陷阱。
这是大家参加9月11日、12日两晚《买卖时机揭秘会》，必须同频的事情。
金九银十是房地产传统的销售旺季，过去十多年，9月份的住宅成交面积可以排到全年月度前3，10月份的成交也排在正数之列。
当前是房子交易高峰的重要关键窗口，我在连续两晚的闭门直播里面，第一晚借房价下跌严重和房价逆势上涨的楼盘案例，讲价值分析判断。
第二晚，就开始讲购房实操演练。包括：
卖房技巧揭秘：快速识别和卖掉差房子的5个方法。
挑对方法演练：系统弄懂买对好房子的6项步骤。
以及特别专栏——金九银十诊断会：亲自答疑，家庭资产处置方案。
我经常对参加房产面授课学习的学员说，你们有任何房子的问题，找我。
现在，我也想对你们说：
你现在碰到哪些房子难题，交给我，我来给你讲清楚。
至于之后，你照不照做，就来线下考察一番。线上直播先讲再说。
总的来说，9月11日和12日，连续两晚的《买卖时机揭秘会》闭门直播。我会：
系统解析深圳过去和现在的房价变化。
解读深圳各个板块、楼盘未来的房价趋势。
揭秘在“金九银十”这个关键时间窗口，买房/卖房该怎么做。
房地产分化形势之下，买房和卖房人所要做的，是在特定环境里面，化市场形势为己用，挑对适合自己的资产，而不是盲目跟从情绪。
市场形势朝上，不值得高价的房子也在用高价挂盘。市场形势在下，存在高价值的房子也在低价成交。
所以，开始寻找机会吧。
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这是一个楼市分化的时代
买对房是购房者必须要做的事情
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