房屋养老金这个概念是新词，但不是最近新出的词。
早在2022年5月份，住建部就已经预热消息，说研究建立房屋养老金制度。
2022年5月住建部会议
两年时间，从研究建立，到全国大范围试点，只能说，这比房地产税的速度快多了。
房屋养老金的讨论热度也确实很大，很多已经上过面授课的学员也在激烈讨论，比如有位学员就说：“本来想靠房子养老，结果还要给房子养老”。
首先我们需要明晰，房屋养老金的很多细则并没有出来，这导致网上的大量讨论都只限于逻辑推论——包括这篇文章给大家的分析。
一项制度的产生，本质是为了制度所影响的行业能够长期、稳定发展，尤其是“税收”相关制度。假如房屋养老金形成长期制度，更直接的推断就是除了买房需要一次性支出费用，后续的持有成本可能也会大幅增加，这确实是影响我们钱包的大事。
这周四的《一周一课》，我会在闭门直播重点解读房屋养老金的具体影响，从背景到影响，从城市、到板块、再到具体类型的房子，房地产市场正在加速分化，大量的房子未来不仅没有投资价值，居住成本也将越来越高。
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先说一下房屋养老金的概念。
网上的消息已经铺天盖地，很多人应该已经有所认知。简明扼要地说：随着房子楼龄变老，维修、修缮需要花钱，这笔钱就要来自房屋养老金。
深圳业内曾经做过一组调研，4013个楼盘数据库里，到2030年楼盘楼龄超过30年的达到31.8%，到2040年楼龄超过30年的高达72%。
深圳这种城市，大量的房子都是在1990年以后建成的。其他城市概莫如是（三四五线城市可能稍微新点，因为发展较晚）。
根据住建部的公告，本次开展试点的22个城市，核心聚焦政府层面公共账户的设立与运作——
根据住建部的回应，房屋养老金由两种账户组成：
公共账户，由财政资金支出，用于房屋体检和保险等支出。
个人账户，业主强制缴纳，用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。
而根据上海房地产科学研究院发布的《我国房屋养老金制度：背景与框架》，公共账户资金由政府统筹管理，个人账户资金采取政府统筹和业主自管双模式。
在这两类账户之外，另有一项补充账户，由业主自愿缴纳、自行管理。
图源：上海房地产科学研究院《我国房屋养老金制度：背景与框架》
上海早先已在8月21日宣布，先在浦东等区试点房屋养老金制度，并计划在明年全市推广。北京、广州、深圳、杭州、南京、苏州等城市也会跟进，更具体的账户类别、资金、管理、支出等细则预计会逐渐明晰。
现在试点的重点是地方把公共账户建立起来——地方的钱从哪儿来，这个话题比较大了——大家更关心的可能是，业主要不要出钱。
目前官方的信息透露：个人账户就是业主交存的住宅专项维修资金，交存按现行规定执行。
但是这笔资金，到底够不够用？是小区各用各的个人账户，还是纳入大的资金池、一起用？
作为一项长期制度，公共账户、个人账户之外会不会出现补充账户，会不会收费、怎么收费？
这些话题分析起来比较敏感，我会放到周四的《一周一课》，封闭式的闭门直播，再根据大家关心的角度，做进一步分析。
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住宅专项维修资金，这笔钱在大家买房时已经缴纳过，各地缴纳标准不一，比如深圳的包括一次性缴纳的首期住宅专项维修资金，以及每月交的物业专项维修资金。
住建部《住宅专项维修资金管理办法》
物业专项维修资金不去管它，住宅专项维修资金——这笔钱还剩多少？
上海房地产科学研究院发布过一份报告显示，目前全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元。
以深圳为例，累计使用资金约占累计归集资金的5%左右。换句话说，大量资金仍处于“沉睡状态”。
但是，这笔钱……房地产是个吃金怪兽，烂尾楼是怎么出现的？这是更敏感的话题，只能说，提起住宅专项维修资金，估计不少业主自己都是一脸懵的状态。
所以不管是专项维修资金，还是房屋养老金，目的都是为了保障楼龄越来越大、居住风险越来越高的房子的后续改造支出，那么这类房子，后续改造以后会怎么样？个人持有房子——无论是要改造还是不需要改造的，要不要多掏钱？
包括，房屋养老金会不会影响房价，或者以其他方式转移出去，比如抬高租金？这些信息都太敏感，真解读起来可能这篇文章都不见了。
我会在周四的《一周一课》闭门直播，再结合大家关心的角度，进一步做详细解读。
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房屋养老金会带来什么影响？
最直接的影响就是分化。
大城市的核心片区，房子价值能够继续驱动房价向上，也就能承担这笔额外的持有成本。
但是，居住价值板块、非核心板块，尤其是已经老化的老破大、老化速度极快的超高层，房价本身没有上涨希望，现在的房价也会因此大幅度走下坡路。
另外还要注意一件事：旧改拆迁的概率将越来越小。
早在今年上半年，深圳就出台《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》，表示采取拆除新建、整治提升、拆整结合三类方式，有序推进城中村改造。
大量的老房子，将由拆迁变更为改造。
给你重新装修、新装管道、扯网线换电梯……帮你搞定房子的居住风险，但想靠老破房子搏拆迁的，可以断掉这个念头了；想买超高层的，也要考虑清楚，以后的流通性会越来越差。
目前深圳的首套房贷利率在3.4%，二套房贷利率3.8%，全国范围大量城市的房贷利率在3%以下。
房贷利率下降，既是在降低房子的持有成本，也是缩小买房的亏损边界。
房子本身就会出现折损，如果房价涨幅连房贷利率都跑不赢，买房仍然约等于亏钱。
如果能够跑赢，房屋养老金收与不收，其实对你的影响都不大。
房子跟人一样，必然有寿命问题。很多人之所以恐慌，只是在这种相对悲观环境里面，突然看到一个新消息，做了悲观解读。
所以这本质仍是买房的选择问题，已经持有房子的，关注点要放在持有成本与收益上面，一套有价值的房子，相关支出只是在已经吃到的蛋糕里面，分出去一部分保平安。
刚需还没买房的，尤其要注意风险问题，具体什么类型的房子存在风险、未来会被市场淘汰，我在《刚需必学私房课》给大家做过提醒，没看过的同学找助理免费领一份。
房地产市场的风险，一直都在。收不收养老金，它都在。
这是一个楼市分化的时代
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