买房人总喜欢求一个最佳的买房时机，最好能买之前一直跌，买之后房价开始涨。
如果我们站在现在的视角，看着房价波动的历史数据，当然可以说，2021年是逢高卖房的最佳时机，2019年是逢低买房的最佳时机。
可是置身到当时的情景——如同现在——真正理性的做法，是按照既定的确定性事实，推断一个较好的时机点。你永远没办法买到一个买前一直跌、买后立刻涨的房子，即使买到了，也是凑巧。
但你通过对确定性事实的把握，能买到一个，价格合适的好房子，一定周期内保值增值的好房子。
这种确定性的意思，还包括对房子本身的判断，比如地段、户型和面积。
时机的问题，现在是不是买房的好时机？什么时候是买房的好时机？
假如你问我，我只能说，没有买房的最好时机，买房的最好时机就是你做足一切规划后的当下。
真正好的房子，偶尔因为市场波动出现小幅下滑，可是再往后，你想买能涨的房子，越晚它就涨得越高。
不管是横盘期、上涨期还是下跌期，其实都有机会。
比如房价横盘，你要看清楚，是因为政策压制导致的横盘，还是市场开始见顶，买卖双方处于一种博弈的平衡？
比如2016年以前的龙岗，2014年-2020年的光明、宝安沙井，房价经过大幅上涨以后，过大的供应量在压制房价，虚假的泡沫拖不起房价，这种阶段性上涨已经触及顶点。再往后，只能越来越便宜。
而如果是某些趋势没有终结的板块，房价横盘反而让你有更大的议价空间。
再比如房价下跌阶段，很多人说现在的深圳房价就在下跌——这是平均数据，我们细分到具体板块、具体楼盘，并不缺少逆势上涨的案例。
即使落脚到全深圳，你也得分析它的下跌，背后是短期趋势还是彻底掉头的趋势。
深圳的买房需求是彻底消失了，还是从疯狂转为冷静，变得观望？
支撑深圳核心竞争力的产业优势有没有衰减？
深圳的房子够不够多，尤其在已经放开限购的背景下，那些稀缺的好房子能否满足有钱人安置资产的需求？
对房价涨跌趋势的判断，需要客观指标，而不是一味地凭感性看多或者看空。
深圳买房的需求没有消失、产业没有衰减，深圳的房子依然紧缺，但因为某些情绪原因，1000万的房子只能卖到800万，这不叫趋势逆转。你能确认趋势，把它买进去，它不会第二天就反弹回1000万，但它会在你持有的期间——短期内，很容易反弹回去。
同样的，另有一些房子，房价已经到头，即使曾经涨到过1000万，现在只卖800万，也可以再掉到700万、600万。
这是理论角度的买卖判断，具体到规划、实操环节，需要大家对板块价值、楼盘价值做出更明确的考量，我在每期的《一周一课》，都会对深圳当下的板块变化、板块价值和楼盘价值做分享，大家记得准时收看。
如何判断板块的价值？
产业是城市的命脉，也是板块的命脉。
好的产业能容纳足够的好公司，能为城市、板块提供大量的源源不断的收入和消费力，能给普通人带来高低端的就业机会。
假如一个地方离产业中心很近，就是所谓的“最佳地段”。
这时大家需要判断的是，所谓的“最佳地段”，是城市的最佳，还是板块的最佳——如果只是板块的，那它可能依然不具备投资价值，因为不是所有的板块都能上涨。
大家还要理解一点，好地段，不是房价必涨的核心逻辑。好地段只能意味着，能容易做到保值，房子不愁租。
能不能增值，还需要再结合板块的价值，结合楼盘的特点做具体分析。很复杂，一个板块、一个楼盘的案例无法概括深圳十个板块、两百来万套红本住宅的实际价值差异。
如何判断楼盘的价值？
什么是买房的最佳户型——生活居家的角度，第一看通风采光，比如南北通透，比如光线，房子西晒不太好，等等。
第二看户型，户型方正的自然优于斜边、菱形的。
其他另有一些细节，大家可以根据自己的实际居住需求，结合房子本身定夺。
但是这种所谓的最佳户型，依然停留在居住层面，甚至很多人认为完美的户型——比如双龙抱珠——对比一些核心地段，有产业支撑、有高收入人口支撑的房子，后者可能户型很一般，甚至窗户也很小，但后者的房价更高。
什么是买房的最佳面积——生活居家角度，假如家里人多，甚至三四代同住，自然面积越大越好。同样的钱，能买200平，自然比140平好。
价值角度，刚需买90平以下的面积，这种房子因为面积不大，流通性最强，更容易帮助刚需未来在改善换房的时候，获得额外收益。
并且，深圳现在很多90平以下的房子能做到四房，这在刚需盘的竞争力很大，属于刚需结合改善的户型面积，能够同时对标两种人群，未来的认可度会更高。
改善一定不要超过144平，我们常说的豪宅税，标准之一就是以144平为界限。只要超过这条线，哪怕超0.1平米，深圳现在的税率是5.3%，1000万就会多53万的税费。
假如你要卖房，这笔钱要么你出，要么买家出。可是买家从购房成本的角度，自然优先选没有豪宅税的，这便会导致144平以上的普通住宅，未来很难流通。
这是一个楼市分化的时代
买对房是购房者必须要做的事情
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