讲法说理丨租赁合同纠纷相关法律规定

文摘 2024-09-24 10:42 湖北

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本期主题 ：租赁合同纠纷相关法律规定

上线律师 ：湖北维思德律师事务所陈姣律师

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一、租赁合同的法律定义

1.租赁合同的法律定义（民法典703条）

租赁合同是民事法律关系中的一种重要合同形式，通常指出租人与承租人之间，出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，而承租人支付租金的协议。

2 租赁合同的法律性质和特征

（1）、租赁合同作为一种法律行为，其核心在于财产使用权（非所有权）的转移（区别于买卖合同、赠与合同）；

（2）、承租人取得租赁物的使用权以支付租金（非无偿）为代价（区别于借用合同）；

（3）租赁合同的标的物是有体物、非消耗物；（有形资产：动产和不动产都可以，但必须是有形的，能以一定物质形式表现出来的➪承租人占有、使用租赁物且使用完后返还出租人的特征）非消耗物是指能多次使用而不改变其形态和基本价值的物。

（4）、双务、有偿合同（区别于赠与合同）

出租人：交付租赁物，保证租赁物符合约定使用状态

承租人：妥善保管租赁物并按约定支付租金

（5）租赁合同具有临时性（最长不超过20年）

土地使用权的出让和转让、农村土地承包经营权的租赁：认为属于用益物权，由民法典物权编调整，不适用租赁合同的相关规定。

企业承包租赁经营VS租赁合同：一、合同双方主体不一样：前者双方由内部管理的关系；二、合同订立是否以公开招标的形式进行，有时还需要有关部门批准；三、租赁标的是整家企业（通常包括人财物、产供销，资金、技术、经营等多种因素的综合体），而非一定的财产；四、承租人需要以自己的财产项企业提供担保；五、按照合同要求合同终止时，企业的价值需要大于租赁时的价值。综上，企业承包租赁经营合同不适用于本章租赁合同的相关规定。

二、租赁合同的订立

1.租赁合同的主要内容（704条）

租赁物名称、数量、用途、租赁期限、租金及支付期限和方式，租赁物维修。

（一）租赁物的相关条款：租赁物的名称（型号、特征明确）、数量、用途（决定了承租人如何使用租赁物但必须受限于租赁物本身的性质特征）。

（二）有关租赁期限的条款：1、使用租赁物的时间长短2支付租金的时间3交换租赁物的时间。

（三）有关租金的条款。

（四）有关租赁物维修的条款：一般维修义务由出租人承担，如果合同另有约定或者另有商业习惯的按照商业习惯来。

2.租赁期限

不超过20年，超过20年的超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但是约定租赁期限自续订之日起不得超过二十年。（705条）

3.租赁合同登记备案对合同效力影响的规定（706条）：

不影响

4.租赁合同要件形式：

租期6个月以上的应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的视为不定期租赁。

理解：

1、租期不满6个月的，可口头也可书面；

2、6个月以上的应当书面；

3、6个月以上没有书面的：根据其他证据可以证实租期约定，仍视为定期的租赁；不能确认租期约定的视为不定期的租赁。

三、租赁合同当事人的权利与义务

1.出租人的权利和义务

一、出租人交付租赁物、对租赁物的瑕疵担保责任（708条）

核心义务

（一）、出租人的交付义务

1.交付方式：

（二）出租人对租赁物的瑕疵担保责任

1、物的瑕疵担保：租赁物本身使用功能性用途（电脑能正常运转上网，房屋三通）。

2、权利的瑕疵担保责任：依据不同合同具体目的，当事人约定的租赁物功能性用途外的其他用途。如租赁房屋为办公用，后来得知只能用于居住，无法获得营业执照即认为标的物存在瑕疵；如租赁房屋来存取珍贵艺术品，若双方有相关约定，则出租人需要对房屋存储条件如湿度等尽到维护义务。（结合承租人的权利义务）。

二、出租人的维修义务（712条）→→ 瑕疵担保责任的派生义务。

1、包括维修和保养；

2、非主给付义务，故产生该义务并不意味着违约责任的产生（承租人通知出租人）；

3、如何救济：承租人可通知出租人维修或者自行维修后由出租人承担；主张损害赔偿或解除合同。

当事人特别约定或者法律特别规定或者依据当地习惯和商业习惯由承租人承担维修义务的，由承租人承担。

2.承租人的权利与义务

一、承租人合理（不过度和任意）使用租赁物的义务（709条）

租赁物的使用方法如何认定：

1、按合同约定的使用方法；

2、协议补充约定；

3、按合同相关条款和交易习惯确定；

4、根据租赁物的性质确定。

二、承租人按约定或按租赁物的性质使用租赁物致使租赁物受到损耗免责的权利（710条）

三、承租人未按约定或按租赁物的性质使用租赁物致使租赁物受损，出租人→解除合同并请求赔偿损失。

四、权利瑕疵致使无法使用、收益租赁物应当及时通知出租人，并请求减少租金或者不支付租金。（723条、724条）.

可减少租金或不支付租金：第三人主张权利致使承租人不能对租赁物使用、收益的（及时通知出租人）

可解除租赁合同：非因承租人原因致使租赁物无法使用的：

1、租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；

2、租赁物权属有争议；

3、租赁物具有违反法律行政法规关于使用条件的强制性规定情形

五、买卖不破租赁（725条）

1、“买卖”不限于出租人出售租赁物的行为，还包括赠与以及遗赠、互易甚至将租赁物作为合伙投资等情况；只要是发生所有权变动的都适用。

2、买卖不破租赁限于租赁合同约定的占有期限内，故买受人要在签订买卖合同前实地调查房屋的实际占有使用状况，否则其权利可能被在先占有使用的租赁期所限制。

六、优先购买权及救济途径（726条＆728条）

实质是在不损害房屋出租人实质利益的情况下，维护承租人居住或生产经营的稳定。

适用条件：1、存在合法有效的房屋租赁合同关系；2、在同等条件下行使（包括价格、付款期限、一次性付款或分期付款、有无担保）3、行使期限限定在通知后15日内明确表示购买（不能以默示方式表示）；

限制（除外）情形：

（一）共有人的优先购买权＞承租人的优先购买权：

共同共有：出租人未经全体共有人同意不得出售共有房屋，故共有人无行使优先购买权的必要；

按份共有：房屋出租人所占份额超过2/3

救济途径：728条

未通知或有其它妨害行使优先购买权情形的，可要求出租人承担赔偿责任：注意两点

1、出租人与第三人的房屋买卖合同效力不因此受影响；

2、赔偿责任的具体范围：指优先购买权人要获得类似房屋所多支出的价款损失，以及在购买房屋过程中支出的费用损失。（实际损失）

（二）出租人将房屋出卖给近亲属的。

七、委托拍卖情况下承租人优先购买权的程序性保障（727条）

委托拍卖的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的视为放弃优先购买权。

四、租赁合同的变更与解除

1.租赁合同变更的条件与程序

租赁合同的变更条件与程序是租赁法律关系中极为重要的一环，它确保了合同双方在特定条件下能够灵活调整合同内容，以适应不断变化的市场环境和实际需求。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，租赁合同的变更必须基于双方当事人的共同意愿，并且不得违反法律、行政法规的强制性规定。

例如，若出租人与承租人协商一致，可以对租赁物的使用目的、租赁期限、租金数额等关键条款进行修改。在实践中，变更程序通常要求以书面形式进行，以确保变更内容的明确性和可追溯性。

例如，若租赁合同中约定的租金调整机制触发，双方应按照合同约定的程序，通过签署补充协议或修改协议来正式变更租金条款。此外，变更程序中还应考虑第三方权益，如在住宅租赁中，若租客对房屋进行了装修，合同变更时需考虑装修的归属和补偿问题。正如亚当·斯密所言：“法律的首要目标是正义。”因此，在租赁合同变更过程中，确保双方权利义务的公平与正义是至关重要的。

2.租赁合同解除的条件与法律后果

租赁合同的解除条件与法律后果是租赁法律关系中的关键环节，它不仅关系到合同当事人的权益保护，也影响着租赁市场的稳定与发展。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，租赁合同的解除通常基于以下几种情形：一是合同双方协商一致解除；二是因不可抗力导致合同目的无法实现；三是出租人或承租人严重违约，如未按时支付租金或擅自改变租赁物用途等；四是法律规定的其他情形。在解除合同后，法律后果通常包括返还租赁物、支付违约金、赔偿损失等。

例如，若出租人违反合同约定，未能提供符合约定条件的租赁物，承租人有权解除合同，并要求出租人赔偿因合同解除而产生的损失。在实践中，法院会根据合同的具体条款和双方的实际行为，运用公平原则和诚实信用原则来判定责任归属和损失赔偿。

正如亚当·斯密所言：“正义是社会的首要美德。”在租赁合同解除的过程中，确保双方权利义务的平衡，维护合同的公平正义，是法律制度设计的核心目标。

五、租赁合同的违约责任

1.违约责任的种类与承担

在租赁合同的法律框架内，违约责任的种类与承担是确保合同双方权益的关键。违约责任通常包括损害赔偿、违约金、履约保证等，旨在对违反合同义务的一方施加经济上的惩罚或补偿。例如，根据《中华人民共和国合同法》第113条，违约方需赔偿因违约给对方造成的损失，包括因违约而丧失的利益。在实践中，损害赔偿的计算往往涉及直接损失和间接损失，而间接损失的认定则需谨慎，以避免过度赔偿。

案例分析显示，法院在判决时会考虑违约的严重性、违约方的过错程度以及合同履行的实际情况等因素。此外，合同中可能约定的违约金，旨在简化违约责任的计算和执行，但其数额必须合理，否则可能被法院调整。

因此，租赁合同中对违约责任的明确界定，不仅是对合同双方权利义务的尊重，也是维护市场交易秩序和公平正义的体现。

2.违约责任

在租赁合同的法律框架内，违约责任的限制与豁免是平衡当事人权益、预防和解决纠纷的重要机制。违约责任的限制通常体现在合同中约定的违约金上限、损害赔偿的计算方式以及责任免除条款。例如，根据《中华人民共和国合同法》第114条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，但违约金过高的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。这表明法律允许在一定范围内对违约责任进行限制，以防止因违约金过高而造成不公正的结果。

在实践中，限制违约责任的案例比比皆是。例如，某住宅租赁合同中，出租人与承租人约定，若承租人逾期支付租金超过30天，出租人有权解除合同并要求承租人支付相当于两个月租金的违约金。然而，如果逾期租金总额远低于约定的违约金数额，法院可能会根据实际损失情况，判决承租人支付实际损失的赔偿金，而非合同约定的高额违约金，从而实现责任的合理限制。

豁免违约责任则通常与不可抗力条款相关。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，如自然灾害、战争等。在这些情况下，违约方可以被豁免责任。例如，若因地震导致租赁物损毁，承租人无法继续使用，出租人可能无法要求承租人继续支付租金，因为地震属于不可抗力事件。然而，不可抗力的认定需要严格审查，必须符合法律规定的条件，否则不能作为豁免责任的依据。

此外，责任限制与豁免的条款设计也应遵循公平原则和诚信原则。在租赁合同中，双方应通过协商一致，明确违约责任的限制与豁免条件，以确保合同的公平性和可执行性。正如亚当·斯密所言：“公平是商业交易的基石。”因此，在租赁合同中合理设置违约责任的限制与豁免，不仅有助于维护当事人的合法权益，也是促进租赁市场健康发展的必要条件。

六、租赁合同纠纷的解决

1.租赁合同纠纷的常见类型

在租赁合同纠纷的常见类型中，租金支付争议占据了相当大的比例。例如，根据某项研究显示，约有30%的租赁纠纷案件涉及租金支付问题。出租人与承租人之间因租金金额、支付时间或支付方式的不一致而产生矛盾。例如，在一起案例中，承租人因经营困难而拖欠租金，出租人则依据合同条款要求解除合同并索赔损失。此类纠纷的解决往往需要依据合同中关于租金支付的明确条款，以及相关法律规定进行判断。在处理此类纠纷时，法院通常会参考合同法中关于违约责任的规定，以及租赁合同的变更与解除条件，来确定双方的权利与义务。

租赁物的使用与维护也是租赁合同纠纷的常见类型之一。在某些情况下，承租人可能会对租赁物进行不当使用，导致物品损坏或价值降低，出租人因此要求赔偿。例如，一项案例中，承租人未经出租人同意擅自改变租赁房屋结构，导致出租人要求恢复原状并索赔损失。此类纠纷的解决需要依据租赁合同中关于租赁物使用和维护的具体条款，以及物权法的相关规定。在分析模型方面，可以参考“合同履行理论”，该理论强调合同双方应按照合同约定履行各自义务，任何一方的违约行为都可能导致合同的解除或赔偿责任的产生。

此外，租赁合同的解除与终止也是纠纷的常见类型。在租赁关系结束时，双方可能因押金退还、租赁物返还等问题产生争议。例如，一项调查表明，约有20%的租赁纠纷案件涉及合同解除后的相关问题。在某些案例中，出租人可能无正当理由拒绝退还承租人的押金，或者承租人未按合同约定时间返还租赁物，导致双方发生争执。解决此类纠纷时，法院会依据租赁合同的解除条件、支付方式与期限等条款，以及合同法中关于合同解除的法律规定，来判定双方的权利与义务。在处理这类问题时，引用法律专家如霍姆斯的名言：“法律的生命不在于逻辑，而在于经验”，强调了解决纠纷时应考虑实际情况和双方的合理期待。

2.租赁合同纠纷的解决途径

在租赁合同纠纷的解决途径中，协商和调解作为首选方式，因其成本较低、程序简便而被广泛采用。据统计，超过60%的租赁纠纷通过双方直接对话或第三方调解得以解决。

例如，根据《中华人民共和国合同法》第128条，当事人可以请求人民调解委员会进行调解。此外，案例分析显示，调解的成功率在某些地区高达80%，这表明调解不仅效率高，而且有助于维护双方的长期合作关系。然而，当协商和调解无法达成一致时，仲裁和诉讼则成为解决租赁合同纠纷的正式途径。仲裁以其保密性、专业性和终局性受到商业租赁合同当事人的青睐，而诉讼则为当事人提供了法律强制力的保障。

在处理租赁合同纠纷时，引用法律专家的话，“选择合适的解决途径，不仅能够有效解决争议，还能在一定程度上预防未来的纠纷。”因此，了解并运用这些解决途径，对于维护租赁合同当事人的合法权益至关重要。

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来源：襄阳融媒体中心、襄阳市律师协会

审核：襄阳市律师协会胡青松

主办：襄阳市律师协会

承办：襄阳融媒体中心

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