这种楼盘,也基本卖完了!

文摘   房产_其他   2024-03-31 22:43   湖北  

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众所周知的是盘龙城楼盘很多,但其实一些楼盘基本上是几乎没什么关注度的小透明,不过这种小透明楼盘,也有一些慢慢地基本卖完了,今天就介绍两个这种小透明楼盘,分别是鼎鑫摩卡小镇四五期、哥特帝景

鼎鑫摩卡小镇四五期最新动态:48号楼还有少量建面约129平装修房源和洋房未售完,在售时折后10xxx起,但可能目前没有在售。

哥特帝景最新动态:基本已售完。

PS:本文为第三方出品的信息参考,涉及同片区的2个楼盘,非营销广告,未与开发商核对,尽力以客观中立的角度分析楼盘现状及优劣势,本文的发布并不代表作者推荐该楼盘。购房有风险,请谨慎核查。

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两盘房源情况:
现房,尾盘

①鼎鑫摩卡小镇四五期房源:
全盘已推,现房
高层尾盘大户型,还有大量洋房基本未售

鼎鑫摩卡小镇整个小区总占地面积约20万方,建筑面积约51万方,分为5期开发,全部已交付;目前仅剩四期48号楼还有少量大户型,五期洋房一套未售。

项目四期五期总建面约15.6万方,其中车位1373个,地下停车位1084个,车位配比约1:1,四期五期实行了人车分流,容积率约为2.44。

整个项目的沙盘实景图:

目前主推的就是四期的48号楼和五期的洋房房源:

从沙盘和规划可以看出,该项目地块比较方正,其中四期五期楼栋基本呈南偏西约15°朝向,项目南侧为盘龙城实验学校,对项目的四期五期无任何遮挡。

项目公示的平面图:

根据备案信息显示(2024.3.27),目前鼎鑫摩卡小镇四五期已备案销售922套、可售175套。

从备案情况来看,高层仅有48号楼只剩少量边套大户型,洋房1套未售,具体如下:

48号楼为2个单元,2梯4户,34层,无架空层。

129.45平米,四房两厅两卫:

该户型分布于48号楼的东西端头边套,南北通透双阳台,两开间朝南,主卧带独立卫生间,但是长走廊很浪费面积

项目在卖时就基本已经是现房了,实景图如下:







样板间实景图:




鼎鑫摩卡小镇四五期早在2006年就拿地了,具体拿地成本不详,开发商为本土民营企业,3个自然人持股。

摩卡小镇因为在卖的时候就基本是现房了,所以关于项目的投诉主要是周边道路修建拖延、违停、出行难等问题。

②哥特帝景四期房源:
基本已卖完

哥特帝景总占地面积约10.86万㎡,总建筑面积约16.8万㎡,容积率约1.5,绿化率约35.8%,总计36栋楼。

项目四规划用地面积约2.2万方,总建面约3.4万方,计容建面约2.3万方,共约228户,容积率1.04,车位280个。

哥特帝景四期共有6栋住宅,其中29号楼为别墅。

哥特帝景四期鸟瞰效果图如下:

项目整体平面图:


四期平面图:

哥特帝景四期除了29号楼别墅,其他房源基本已售完。

沙盘实景图:

根据备案信息显示(2024.3.27),哥特帝景前三期已卖完很多年了,四期目前也已基本售完,已售209套,可售19套。


从楼栋备案情况来看,除了29号楼别墅外,其他房源已基本售完。

项目大部分楼栋都是8层、1梯2户,一般有好几个单元。

户型平层分布图:

建面约90㎡ 两房两厅一卫
边户,两开间朝南,南北通透,套内利用率较高,南北双阳台,这个户型优势是南北通透,但劣势也比较明显就是约90㎡只做了两房一卫,附近一些楼盘的90多平户型都可以做三房的。

建面约90㎡ 三房两厅一卫
34号楼西边户,南北通透,北侧大阳台,三开间朝南,南北双阳台,主卧是个异形结构,客餐厅横厅设计,这个户型优势是三间房都朝南、但客餐厅朝北,功能性高于上面的户型。

在城市留言板搜索项目信息,可以发现,项目延期交付了半年。原本交付时间是2022年6月30日,后延期至2022年9月30日,但最终2022年12月30日才开始陆续交付。

2022年9月时,在明显不具备交付条件时,先让业主拿钥匙,并不明确什么时间交房的骚操作。。。

2022年9月项目实景图:



城市留言板截图:

而且2023年2月还有购房者在城市留言板反馈无法取得权属证明,办理不了房产证。


哥特帝景2008年就首次开盘了,拿地则更早。这个盘也是自然人控股的本土民营企业。

价格和销售信息分析:
2023年就基本都卖完了

1、在2023年1-12月,鼎鑫摩卡小镇四五期备案销售0套,也就说项目早就不卖了,哥特帝景四期2023年1-12月卖了26套,也处于基本卖完的状态。

2、鼎鑫摩卡小镇四五期是2020年7月就把项目所有剩余房源都取证了。

高层备案价为带装修约12700元/平,实际售价11000元/平左右,两个单元连接处边户>中间户>两端边户大户型。

3、哥特帝景四期是2020年底首次开盘的,一共取证两次就把这期所有房源都推出了,项目整盘也不过227套房源。在售时折后10xxx起。

几栋楼单价都几乎一样。端头边户单价高于单元连接处户型,最高单价出现在次顶楼(总层高8层)。

毛坯备案价:

4、这两个项目在售时折后10xxx元/平起,均价11000元/平,以目前行情来看还是比较高的,不过2020年、2021年在盘龙城还属于正常价格,不过两个项目小开发商、品质一般,价位也没有多少吸引力。但目前盘龙城很多楼盘都是七八千一平了。

片区楼盘分布图:

鼎鑫摩卡小镇二手房挂牌价约8639元/平,近半年成交均价约6951元/平。

区位分析:
三环外,盘龙城片区
交通、配套都一般

区位分析:

1、这两个项属于黄陂区,是远城区,楼市板块归属于盘龙城,距离三环线直线距离约6.5公里,相当于汉口3.5环位置。

2、这两个盘距离规划的武汉空港国际商务新城不算远,但因为主力开发这个新城的绿地经营状况不佳,所以这个新城规划基本处于半停滞状态。

3、两项目周边成熟小区较多,是盘龙城开发较早的居住区,但相应的房龄也都比较久了。

周边卫星地图:

哥特帝景四期微观区位:
北面为道路、鼎鑫摩卡小镇;
南面为道路、巢上城;
西面为露甲山路、盘龙新天地、盘龙华府、机场高速;
东面盘龙城实验学校。

鼎鑫摩卡小镇四五期微观区位:
北面为规划道路、住宅小区、巨龙大道、地铁线巨龙大道站;
南面为规划道路、盘龙城实验学校、巢上城小区、新教湖;
西面为露甲山路、盘龙新天地、机场高速等;
东面为规划绿地、横山、盘龙大道等。

周边实景图:




自驾:这两个盘靠近露甲山路,往北可到巨龙大道,通过巨龙大道走空港立交上机场高速能直达汉口核心,自驾出行还不算太差。不过项目进出机场高速,都要向相反方向绕行一段,一个单程绕行3公里左右,大概可以回到项目附近的高速上。

周边路况图:

周边巨龙大道实景图:

空港立交入口实景图:


这两个项目不在主干道上,西侧露甲山路也比较窄,早晚高峰预计门口的路况一般。

露甲山路实景图:

走盘龙大道-宏图路也可以进三环到汉口核心区,不过目前非常堵,不如绕行走机场高速快。但近期盘龙大桥和宏图路也有提升计划,未来路况有望改善。

地铁:

哥特帝景四期距离地铁2号线和7号线换乘站巨龙大道站,距离地铁7号线汤云海站均约1.3公里。

地铁测距图:

鼎鑫摩卡小镇四五期距离地铁2号线和7号线换乘站巨龙大道站约300多米,还算比较近。

2号线巨龙大道地铁站实景图:

汤云海站实景图:

商业:这两个项目周边有较多大型成熟小区,近距离内的社区底商比较丰富,不过没有大型商业体。

周边巢上城部分生活配套:

距离两个项目比较近的大型商业体是北面约3公里的奥特莱斯,另外东边还有德成生活中心以及盘龙城万达广场、不过有一定距离。

奥特莱斯实景图:

教育:根据2023年最新划片,两项目对口盘龙实验学校(九年一贯制)。

医疗:项目距离盘龙城水平较高的黄陂区人民医院盘龙城院区直线距离约2公里。距离区域内的一医院盘龙院区较远。

黄陂区人民医院盘龙城院区实景图:

休闲方面:两项目沿露甲山路向南步行可到汤仁海湖边,距离盘龙城遗址公园也不算很远。

汤仁海湖实景图:

“武汉阿松”综合点评:

项目优势:

1、两项目地处盘龙城核心,周边比较成熟,烟火气十足,附近也有空港新城的规划利好。
2、对口新开的盘龙城实验学校,是片区内还不错的学校。
3、在地铁2、7号线有效辐射范围之内,鼎鑫摩卡小镇四五期距离地铁较近。

项目不足:
1、两项目品质感一般。
2、距离三环较远,区域发展非常有限。

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