一线楼市放松限购，房价会像股价一样暴涨吗？

文化 2024-10-04 12:00 北京

*本文为「三联生活周刊」原创内容

文｜谢九

9月26日，中央政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，从最高层面发出了房地产的救市信号。作为回应，四大一线城市纷纷放松限购。一线城市对于全国楼市具有风向标意义，考虑到最近股市在政策刺激下暴涨，那么，楼市也会像股市一样大幅反弹吗？

在四大一线城市中，广州解除限购的步伐最为彻底，完全解除了各种限购政策。无论是本地户籍还是外地人口，都可以在广州自由买房，没有任何限制。广州的限购政策持续了14年之后，完全回归常态。

《流金岁月》剧照

深圳，上海和北京的限购虽然暂时还没有完全打开，但也在一步步放松，比如深圳对于非中心城区已经不再有任何限购，上海和北京下调对外地人士的社保或个税年限要求等等。在中央对房地产止跌回稳的要求之下，预计深圳、上海和北京解除限购的尺度还会越来越大，不排除到最后完全放开。

那么，一线城市陆续放开限购，房价会出现反弹吗？尤其是最近国家出台一系列刺激经济的组合拳，股市已经被彻底引爆，楼市是否也会像股市一样，在政策利好之下快速反弹呢？

想要让楼市像股市一样快速暴涨，这种可能性并不大。

首先，股市是一个适合短线操作的场所。在投资者狂热情绪和大规模资金推动下，股价可以在几天之内就被迅速拉高。而且，很多投机资金可以很方便在股市快进快出，博取短期收益之后快速离场。但是楼市并不适合短线操作，从进场到套现需要较长周期，所以，这就注定了短线资金很难大规模涌入楼市。

《三十而已》剧照

其次，A 股市场之所以能够被点燃，除了政策刺激之外，还因为A 股市场已经足够低，A 股市场长期在3000点左右徘徊，除了个别牛市之外，大部分时间都处在盘整或者下跌区间。从估值水平来看，A 股的市盈率已经处于历史底部，而且低于国际水平。

但是楼市完全不同，国内房价在经过了20年高速上涨之后，已经处于极高位置，即使在最近几年有所下降，但是仍然很高，以房价收入比来看，国内房价，尤其是一线城市房价，在全球范围内也高居前列。和A 股市场的股价相比，国内房价还远远没有跌到位，也就很难吸引到大规模资金进场。

更重要的是，楼市的供求关系，决定了房价难以大幅反弹。

我国房地产市场已经度过了短缺时代，无论是人居住房面积，还是人均住房套数，在国际上都已经处于高水平。也正是在这样的背景下，去年中央对我国房地产市场做出了重要判断——我国房地产市场供求关系发生重大变化。

《小夫妻》剧照

即使是一线城市，楼市库存也处在极高水平。正是在高库存压力之下，住房以旧换新模式变得越来越流行，越来越多地方政府开始鼓励国资收储住宅。

解除限购如果能够刺激楼市，需要有一个重要的先决条件，那就是当前市场上还有很多需求，因为限购政策被挡在门外。所以一旦解除限购之后，这些需求就可以蜂拥而入，推动楼市复苏。但现实情况是，除了个别外地户籍的刚需确实因为限购没有购房资格，真正被限购挡在门外的需求已经很少，所谓解除限购就能迎来大量购房者，更多只是一种虚幻的想象。

解除限购是否会刺激房价上涨，其实很多城市都已经给出了答案。过去一年多来，国内除了四大一线城市，绝大多数城市都已经完全放开了限购，那么，有多少城市因为解除限购而出现了房价上涨呢？一个都没有。

《都挺好》剧照

一线城市放开限购是否就能有所不同呢？在国内所有已经放开限购的城市当中，最接近一线城市的是厦门。一直以来，厦门房价在全国高居第四，仅次于北京、上海和深圳，比广州还高，所以，如果仅以房价来看，厦门是当之无愧的一线楼市。

2023年11月，厦门全面放开了限购政策，在全市范围（包括岛内）购买一手、二手商品住房，不再审核购房人资格。那么，厦门限购解除之后，房价是否出现了暴涨呢？

以国家统计局的数据来看，全面放开限购的头两个月，厦门的新建住宅价格和二手房价价格不仅没有任何反弹，反而继续下跌。进入2024年之后，厦门房价更是加速下跌，今年8月份，厦门新建住宅同比下跌10.7%，二手房同比下跌14,6%，在全国楼市跌幅居前。

厦门岛内一向被视为寸土寸金，很多人都认为厦门如果放开限购，厦门周边甚至全国有钱人都会涌来厦门买房置业。但事实上，厦门放开限购之后，房价反而加速下跌，而且领跌全国，并没有出现想象中的疯抢。

《安家》剧照

这个事实充分说明，当前楼市供应的稀缺性早就已经不存在，真正稀缺的是需求。在供给越来越多，而需求越来越少的背景下，放开限购的真正意义只在于方便了部分刚需，在短期之内改变买卖双方的心理，但是从中长期来看，改变不了楼市的根本走向。

这一轮政策刺激虽然点燃了股市，但是很难在楼市产生同样的效果。即使是政策目标，对于楼市也只是“止跌回稳”，而不是“止跌回升”。对于当前的楼市，能够止跌，就已经是一个积极的信号。

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