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根据皮尤研究中心定义，美国中产阶级通常指家庭收入在全国收入中位数三分之二至两倍之间的群体。以2023年数据为例，三口之家年收入约5.8万至17.4万美元（约合人民币42万至126万元）可划入中产，覆盖约50%人口。这一比例近几十年来已明显下降，1971年，中产阶级尚占美国总人口61%，现在已缩水到50%左右。现实中，中产阶级日益沦为"夹心层"：既无法享受富人阶层的税收优惠，又达不到低收入群体的福利标准。根据美联储2023年报告，扣除通胀因素后，典型中产家庭实际收入较2000年仅增长7%，而住房、教育、医疗成本分别飙升145%、213%和168%。在上一篇文章中，我们列出了一个2023年俄亥俄州哥伦布市的中产四口之家的月度收支，参见：风灵 | 不堪重负的美国中产——收支篇 该家庭月度税后收入$8,652.16，支出为$9,475.40，赤字$823.23，已陷入入不敷出的境地。有人问这是不是典型的情况。其实，该家庭算是中上阶层（收入已远超中位数），因此他们选择了买房，如果收入较低的中产通常会租房。但买房就意味着要还贷、缴房产税，买房屋保险，交物业费，维修等等，这使得该家庭与住房相关的支出高达$3,556，超过了税后收入的40%，包括 1）房贷本息：$1,850；2）房产税：$420；3）房屋保险：$180；4）HOA 费用：$330；5）维修装修基金：$776。超过了税后收入的40%。该家庭2022年购入一套 $345,000的独栋别墅，位于优质学区内，首付 18.8%，30年贷款 $280,000，年利率6.56%，月供$1,850（包含房贷保险PMI）。在美国，如果首付低于20%，通常贷款人通常需要支付房贷保险，以保护贷款机构。以前总是听说美国的房价便宜，而且是永久产权，但这其实没考虑持有成本。美国房屋的持有成本相当高，最重要的一项就是房产税，一般房产税率范围：0.5% - 2.5%（按房产评估价值计算），每年都要缴纳，没有期限限制。如果房屋增值，评估价值上升，房产税也会水涨船高。房产税是美国地方政府最重要的财政收入来源，平均占地方财政45%，用于公立学校、警察、消防、道路维护等公共服务。因此地方政府很有动力维持房价上涨（比如管制房产市场，限制土地开发等等，是不是听着很耳熟？）俄亥俄州房产税约 1.49%，房屋评估价 $345,000，房产税按市场价全额征收（有的州会打折），每年需缴税$5,140.50，每个月$420。美国绝大多数业主都会购买房屋保险（Homeowners Insurance）。根据保险行业数据，大约85%-90% 的业主拥有某种形式的房屋保险。而如果房屋有抵押贷款，银行或贷款机构会强制要求购买房屋保险，以保护房产的价值。房屋是大多数美国家庭的最大资产，房屋保险涵盖房屋结构、个人财产、责任保护和额外生活费用等，可以防止风暴、火灾、雷击、冰雹、盗窃等带来的经济损失。比如佛罗里达、德州、路易斯安那州常有飓风风险，加州则是地震和山火风险（比如最近的洛杉矶山火），中西部包括这里涉及的俄亥俄州主要是龙卷风和冰雪灾害，而东北部冬季常有暴风雪和冰冻管道。如果是有业主协会（HOA，Homeowners Association，）的社区，需要缴纳HOA 费用，类似于国内的物业费。HOA 费用主要用于公共设施的维护和清洁，以及垃圾回收、灭虫、安保等服务。独栋别墅的社区，通常不包含修剪业主自家的草坪，但可能会有强制性的草坪维护要求，包括草不能超过一定高度（通常是 3-6 英寸）；必须保持绿化，不能有秃斑；秋季必须清理落叶；不能随意种植大面积野花或不符合 HOA 审美的植物，等等。在我们的实例中，基础物业费为$220/月，但另外征收“特别评估费”，每年可达$500-$1,000，用于修补小区道路，安装监控系统等。还有罚款问题，业主协会有各种罚款，比如垃圾桶超时摆放，不修剪草坪，违章停车等，因此，平均每月费用达到了$330。房屋维修分为常规维修、紧急维修和长期的装修翻新等。每年常规维修包括：庭院维护（草坪修剪、落叶清理、除雪）$1,200，屋顶 & 排水系统（屋顶检查、排水沟清理）$300-$500，管道 & 电力系统（HVAC 检查、水管、电力维护） $400-$600，家电 & 设施维护（热水器、洗碗机、冰箱小修）$300-$500，油漆 & 其他小型维护（室内油漆、地板修补）$200-$400。紧急维修包括：屋顶漏水均摊$800/年，电器故障均摊$400/年。装修翻新包括：厨房翻新（10年周期）25,000，浴室改造（15年周期）15,000，地板更换（20年周期）12,000。在我们的实例中，每年维修支出总共为$9,313，月均$776，显著低于全美家庭年均维修支出$14,,227（HomeAdvisor 2023年报告和美国人口普查局的数据）。分析了各项具体的住房开支后，我们需要指出，俄亥俄州的这个家庭并非个例，全美中产阶级都面临着类似的房产负担。对于收入处于中间50%的家庭，住房成本占收入的35%，而在收入最低的25%家庭中，这一比例高达52%。房产税方面，在新泽西州和得克萨斯州，房产税率高达2.5%，$300,000的房产每年需缴纳$7,500的房产税。即使在税率较低的加利福尼亚州，因房价高昂，房产税仍然会给家庭财务造成相当的压力。而且暖通、屋顶、电工等服务价格不断上涨，也进一步加大了中产家庭压力。此外，在这些显性的费用之后，还隐藏着不容忽视的重大财务风险，那就是房屋留置（Foreclosure）。美国的房屋留置（Foreclosure）触发条件较多，门槛相对较低。一旦遭遇财务困难，无力偿还房贷、房产税或 HOA 费用，业主可能迅速失去房屋，陷入信用受损和债务泥潭。1. 房贷违约（Mortgage Default）：如果业主连续 90 天不支付月供，银行可以启动 Foreclosure 程序，在部分州，最快 120 天内即可完成拍卖。2. 拖欠房产税（Property Tax Lien）：政府有权对未缴纳房产税的房产设立税留置权（Tax Lien），最终可能导致房屋被拍卖。从这点也可以看出，所谓房屋土地的永久产权只是名义上的。3. HOA 欠费（HOA Lien Foreclosure）：这条是最吓人的。一是拖欠物业费被留置的门槛极低，某些 HOA 只要业主拖欠几千美元（甚至可低到$1200）的物业费，就可以申请房屋拍卖。二是HOA 拍卖速度通常比银行更快，而且 HOA 拍卖的成交价可能低于市场价，导致业主失去了房子，仍需偿还银行贷款。4. 其他债务（Mechanic’s Lien、二次抵押贷款违约）：例如，装修承包商因未获付款而对房产申请施工留置权（Mechanic’s Lien），如果业主无力支付，房屋可能进入 Foreclosure。此外，一旦房屋被留置拍卖，业主的信用评分（FICO）可能暴跌 100-200 分，并在信用记录中保留 7 年。未来贷款、信用卡申请都会变得更加困难，甚至可能影响就业背景调查。如果不买房而是租房，情况也同样不容乐观。近年来，住房租金暴涨，据统计，2020年至2023年，全美租金中位数上涨了23%，达到$2,052/月。在我们实例中的哥伦布市，租金为1,800/月，收入较低的中产家庭即使租房也亚历山大。中产家庭在同等情况下更倾向于购房。购房虽然成本高，但有财务优势，过去50年，美国房价年均涨幅4.5%，跑赢通胀（3.2%）。而且房贷利息与房产税可抵税，年均节税2,000−5,000。另一方面，租金不但平均每年上涨5%，也无法转化为净资产，相当于“为房东还贷”。美国也有类似“学区房”的概念，优质公立学校集中于高房价社区，购房是为子女教育投资。这种学区房社区，HOA往往限制租房（有利于维持房价）。即使没有户籍限制，非业主也很难以租房的方式享受到相应的教育资源。综上，占收入30%-50%的住房支出几乎就成了美国中产家庭不可削减的刚性开支。另外，很多人羡慕美国人人都住独栋别墅，这其实是美国的城市规划和住房政策长期以来都以独栋住宅（Single-Family Homes）为主的结果。比如，许多城市采用单户住宅分区（Single-Family Zoning），禁止或限制多户住宅（Multi-Family Housing）。这些法规通常规定，每块住宅土地只能建造一栋单户住宅，不能建设公寓或联排别墅，同时规定最低地块面积（Lot Size），限制住房密度。换言之，人人住独栋，是因为没得选。相应的，这也意味着除了住房开支外，还有大量的交通成本，我们将在后面的文章中分析。下面是京东购书链接。如果需要译者签名书，请联系风灵微信号mefengling, 签名书按原价48包邮。如果希望强化英语水平以阅读英文学术著作，欢迎参加我们的英语专项训练，每周一次，随到随学，按年计费。一年仅199元！本课程开班以来，深受学员们欢迎。详情可见：1. 干货贴：英语基本功要怎么练？2. 学英语，你陷入了多少误区？友情提示，英语专项训练对各种英语考试特别有用。报名请添加风灵微信号mefengling
