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解读
01
7月业绩再进低谷，同环比齐跌
7月，在政策减弱、企业推货开盘等因素作用下，企业业绩呈现同环比双降态势。分梯队来看，TOP10房企门槛值为586.3亿元，同比-43%，降幅较6月缩小2个百分点，TOP30/50房企门槛值分别为158.2亿元/91.2亿元，同比降幅分别为53%/46%，较6月分别缩小6.3/4.3个百分点，TOP100房企门槛值为32.6亿元。
图表：2017.7-2024.7各梯队房企门槛值走势（亿元）
资料来源：亿翰智库
02
《决定》发布：“坚持一个基调、建立一个制度、完善一个关系、推行三项改革”
7月21日《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》（以下简称《决定》）（2024年7月18日中国共产党第二十届中央委员会第三次全体会议通过）发布。《决定》涉及房地产业及相关改革方向包括：深化财税体制改革、健全推进新型城镇化体制机制、深化土地制度改革、健全社会保障体系等多个方面。
从《决定》中涉及房地产的内容可知，政策上对于房地产的态度一直都很清晰：外部形势严峻，作为国民经济的支柱性产业，房地产业更要实现稳健发展，总基调是稳，建立新的模式。总结起来，关键涉及“坚持一个基调、建立一个制度、完善一个关系、推行三项改革”。
坚持一个基调—坚定“房住不炒”主要基调。《决定》将房地产相关内容置于“健全社会保障体系”板块内，其目的可见一斑，房地产要回归本源，首要任务是要满足人们的住房需求，解决居民住房问题是补齐民生短板的核心举措，这也要提到“房住不炒”的基调，即使没再继续强调，但是这一核心要素却也很清晰，大的框架已是比较明确的。
建立一个制度—加快建立租购并举的住房制度。近年来，租购并举制度已写入十九大、二十大报告，在《决定》中也写在了提及房地产部分的最前面，可以说是当前住房制度发展的主要方向。同时《决定》进一步提出“加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求”，将“保障房”和“刚需”明确结合，有助于保障房发挥其真正的保障功能。《决定》同时还提出了“支持城乡居民多样化改善性住房需求”，将“多样化”和“改善性”提了出来，把民生保障从“有的住”层面上升到了“住得好”阶段，实现“市场+保障”双轨制供应体系。未来，随着租购并举制度不断完善，租赁服务的目标人群有望逐渐从刚需人群扩展到改善型人群。
完善一个关系—完善央地财政关系，放权地方政府。《决定》中提出“充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。”我们认为当前的一线城市和主要二线城市有能力稳楼市，但是缺乏决心；其他城市不缺少决心，但是能力有限。能力是硬件层面，决心是精神层面。本次政策放权，给一线和主要二线城市在思想上松绑、减小负担，决心和能力都有了，稳楼市工作就能够更好地推进，对于一线和主要二线城市在加快筑底、加快稳楼市的进程有积极的推动作用。
7月22日，央行宣布再降LPR10个基点为：1年期LPR为3.35%，5年期以上LPR为3.85%。LPR宣布下调之后，各地房贷利率也随之调整。7月24日，北京、上海、深圳首套房贷利率降至3.4%；广州国有大行的首套房贷利率已降至3.1%，部分股份行、城商行下调至3.05%，部分优质客户在汇丰银行等外资行，若申请房贷达到一定金额，利率有望降至“2字头”；佛山、南京、苏州等地也传出“2字头”的房贷利率。新一轮政策的集中释放已经到来。
推行三项改革—融资方式改革、预售制度改革、财税制度改革。
融资方式改革。《决定》中提出“改革房地产开发融资方式”。过往的发展中，房地产在融资层面高度依赖银行贷款，其融资主要的方式是“总对总，集团信用融资”为主，靠的是企业集团的信用优势，然后由集团对融资进行统一分配。但在行业阵痛以后，这一融资方式的弊端即刻显现出来，由于信用的缺失，金融机构对企业失去信心，不仅很难拿到增量资金，还有可能陷入被抽贷、断贷的困境中，经营极度承压，陆续有企业出现流动性危机，而这种模式也有玩金融的意味，也到了变革时候。
当下融资方式也有了一个转型的方向—“项目制、抵押制”，即以项目为主体，融资用于项目的建设运营，越来越靠近制造业，靠近实业。有的企业已经有所动作，比如万科，在2023年度股东大会上提出，融资模式要从总对总、统借统还、信用放款转向项目制、落实抵押、封闭监管。在万科过往所有的借款里面，90%是信用借款，80%是通过总部操作，借款主体本身就是万科企业。在转型后万科决定一方面是将担保授权金额从2023年的350亿提高到1500亿；另一方面是梳理资源、盘点资产，为新的融资模式准备好押品，以应对以后银行可能会提出的担保、征信等要求。
对于大部分企业来说，融资模式转变需要经历一个较长的过程逐步实现，还会存在企业开发业务的压力、收益率还不足以覆盖融资成本等问题，阵痛在所难免。
预售制度改革。《决定》中提出“改革商品房预售制度”。预售制度是房企资金周转的重要模式，但由于行业下行，部分项目资金链断裂，开发商挪用预售监管资金的行为屡屡爆出，出现了诸如房屋烂尾、交付推迟等等问题，监管上的漏洞逐渐展现，给购房者带来的风险不断增加。尽管问题时有发生，但是也不能完全归咎于预售制度本身。制度本身无过，核心在于制度的使用和完善。在当前的形式下，如果完全取消预售制度，就很容易导致房企在前端销售下滑、房企缺少融资支持的情况下，将对已经明显下滑的供地和开工投资形成更大程度的冲击。进行适应性变革，按照管活不管死的原则推进强化监管或是更好的做法。
早在2005年央行就提出过“考虑取消房屋预售制度”，自2010年至今现售机制也已在多地进行了试点。2023年以来，二手房和现房的销量增长，期房愈发不受市场欢迎，在一定程度上也会倒逼开发商向现售做转变。我们认为，在政策引导、市场调节等多方面影响下，未来会逐渐形成“预售”和“现售”并存的销售模式，共同保障居民住房需求。一方面是加强预售房开发制度本身的使用和监管，另一方面是在土地出让、规划报建、融资和交付等方面支持现房销售。
财税制度改革。《决定》明确指出要“完善房地产税收制度”。《决定》在“深化财税改革”方面直面地方政府财政困难问题，尤其是致力于破解基层财政困难问题，其中一大核心思路是增加地方自主财力，拓展地方税源，适当扩大地方税收管理权限。《决定》提出了一个新的举措，即研究把城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加合并为地方附加税，授权地方在一定幅度内确定具体适用税率。这一税两费是转让房地产有关的税金。目前，三项收入均属地方财政收入。改革后，虽然此部分税费收入不一定会大幅增加，但是增加了地方财政的自主性，在简化征收、稳定地方收入的同时，调动了地方税收管理积极性。
《决定》还提到“允许有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准”，这直接令低密度（1.0容积率以下）别墅类产品，大面积（超144平方米建筑面积产品）的限制取消，在税收方面就包括契税等相关费用降低，利好于高端改善型住宅开发。未来，有关房地产财税制度可能还会围绕地方政府的各项服务和基础设施建设提供资金支持的来源方面，不断完善现行的房地产税收体系，以促进房地产市场平稳发展。
图表：房地产开发全流程涉税框架图
资料来源：亿翰智库整理
03
上半年近七成房企预计亏损，亏损总额最高达340亿元
图表：2024年上半年62家A股房企业绩预告汇总（亿元、%）
数据来源：wind、亿翰智库整理
备注：表格中部分企业归母净利润及同比上下限相同是因为该企业在2024年上半年业绩预告中预估为具体数值而非区间。
根据亿翰智库监测的62家A股上市房地产企业的2024年上半年房企业绩预告，近7成房企归母净利润预亏，其中首亏的企业有万科A、金地集团等21家，续亏的企业有华夏幸福、金融街等20家。
亏损的41家房企亏损总额在269-340亿元之间。其中，万科A为首预计亏损额度最高，归母净利润预计亏损70-90亿元。北辰实业预计归母净利润同比下滑幅度最大，下滑幅度高达6850.26%-7927.59%。
另外21家房企归母净利润预盈，保利发展、深物业A等12家房企实现预减。其中，保利发展归母净利润总额高达75.08亿元，虽然归母净利润同比有所下滑了38.57%，但依旧稳坐上半年A股房企中的头名。其他预减企业的归母净利润同比下限均下滑超过50%，深物业A归母净利润同比下滑最多，达到了95.84%。
中国武夷、新华联等8家房企上半年预计实现扭亏。其中，中国武夷归母净利润同比增长最多，达到了247.42%-290.78%。
根据企业2024年上半年财务预告披露的原因来看，超过九成的归母净利润同比下降的房企表示受到了房地产市场整体下行的影响。这表明，房企面临的挑战并非孤立现象，而是整个行业所面临的普遍问题。市场的整体下行导致的房企归母净利润同比下降的原因主要有四点：
一是项目结转量下降。有不少房企表示，由于市场下行、开发规模下降导致可结转规模下降，部分企业还表示，由于开发项目结转排期并不在上半年，所以结转量有所下降。即使在预减的企业中，以上半年归母净利润最高的保利发展为典型，也有不少房企披露了由于项目结转权益减少，导致归母净利润同比有所下降。
二是毛利润率下降。大多是由于成本增加、销售价格下降或项目结构变化等因素造成的。2021年以来，地价高企和新房限价等因素限制了房企盈利空间，不断压缩行业的盈利空间。2024年，由于库存压力，越来越多的房企为了资金尽快回笼，开始选择“以价换量”的销售方式，使得毛利润率下降，导致归母净利润同比下滑。
三是计提资产减值损失。通常是由于项目出现减值迹象，企业根据会计准则的要求进行资产减值准备的计提。在房地产企业的资产减值计提中，一般以存货跌价损失为主，现房库存，成为部分房企计提减值的重头。具体来说，大部分企业提到在2021年及以前拿地较多，拿地成本较高，由于当前房价下降等因素，导致存货跌价，计提资产出现减值。
四是财务费用增加。主要是由于利息费用化增加、有息负债利息费用化增加或延期支付产生的违约金增加所导致的，进一步压缩了企业的利润空间。
对于预盈的房企来说，鲜有房地产主营业务利润的增长。在扭亏和预增的9家房企中有5家企业归母净利润为正，但扣非净利润为负，主要是依靠资金收益产品增长、出售子公司股权或其他非房地产开发业务盈利等因素。在全部预盈的房企中仅中国武夷、财信发展、三湘印象3家房企是因为房地产相关的主营业务增长而使得预计归母净利润增加。
由于不少房企在2024年上半年以消化库存为主，而这些库存项目大部分为2021年及以前的高热时期获取的土地，土地成本较高，随着销售阶段市场持续下行，导致大多房企的利润效益不是很好。我们预计在2021年及以前获取的土地被完全结转，整个库存出清过程完成后，企业的业绩走势有望触底反弹。
随着房地产销售下滑和债务的高企，格力地产、冠城大通等企业纷纷剥离其房地产开发业务，寻求转型。未来，或将出现更多企业通过剥离房地产开发业务转移主营业务重心，或是通过并购等方式跨足其他行业，以实现业绩上的回升。
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