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解读
01
金九不再，新房销售继续冷清
翘首企盼，九月来临，但金九却早已不再，2024年的9月，市场依旧没改整体冷清的态势，517新政的作用终究是消失的无影无踪。2024年1-9月，全口径销售额过千亿的房企仅有6家，相比2021年同期的28家，直接跌去了78.6%。
门槛值的数据表现更为直观，与冷清的行情一致，且始终不变的是，各梯队房企的门槛值依然是在探索下限。1-9月，TOP10房企门槛值为732亿元，同比-40%，降幅较1-8月缩小2.4个百分点，TOP30/50房企门槛值分别为204/120亿元，同比降幅分别为49.8%/40.4% ，分别较1-8月扩大0.89和缩小3个百分点，TOP100房企门槛值为41亿元。
图表：2017.9-2024.9各梯队房企门槛值走势（亿元）
资料来源：亿翰智库
02
全年或有望守住9万亿，“保交付”难度大
这一轮的行业阵痛如此深刻，超出了多数人的预期，这场持久战不断演绎、深化，新的挑战又不断出现，咬咬牙过去就过去了，过不去也就认命了。阵痛开始之前，大家还是满怀期待想着努力攻克难关，但是行情一直冷清，渐渐的大家也习惯了，默认了行情萎靡，无力挣扎的现实。
根据国家统计局的数据，房地产行业各个指标表现均不尽人意。房地产开发投资自2022年开始已经连续跌了近3年。2024年1-8月，全国房地产开发投资6.9万亿，同比下降10.2%，已是连续4个月累计同比降幅在10%以上，其中，住宅投资5.3万亿，下降10.5%。也正由于开发投资的萎靡，固定资产投资累计同比涨幅也在8月进一步降至3.4%。
新房销售业绩降幅虽有改善，但仍徘徊在20%附近。2024年1-8月，新建商品房销售面积6.06亿平米，同比下降18.0%，其中住宅销售面积下降20.4%。新建商品房销售额5.97万亿，下降23.6%，其中住宅销售额下降25.0%。而这些数据的背后，有各地517新政落地的推动，有企业抢业绩的追求，但即使有政策和企业的主观努力，市场表现有了短时的改善，但也对坚决向下的行业势头无能为力。从眼下来看，政策上很难再有超预期的政策，大概率还是延续着现有的政策节奏，市场走势的决定性因素——信心缺失的问题没有得到根本解决，市场的筑底过程注定是漫长且缓慢的。
从总量上看，2024年全年，保住10万亿的关口或有难度，9月下旬，各部委，各地市纷纷行动起来，政策大礼包轮番来袭，试图提振行业信心，促进房地产市场的止跌回稳，调整限购政策，上海，广州、深圳已积极跟进， 二套商贷首付比统一为15%，下调存量贷款利率0.5%等等，预计将带来一波流量释放，倘若政策效果显著，全年有望保住9万亿。
行业容量的萎缩，对应到微观主体身上，就是自身体量的降低，也就是说，企业还得再减少一大批，当前企业的业绩还没有跌到位，业绩收缩的空间还有很大，最后的生死一战已经来了。
新开工降幅维持在20%以上，施工疲态继续。8月单月，新开工面积、施工面积分别为0.61亿平米和0.34亿平米，同比分别下降16.7%、上升1.2%。2024年1-8月，房地产开发企业房屋施工面积70.94亿平米，同比下降12.0%。其中，住宅施工面积49.61亿平米，下降12.6%。房屋新开工面积4.95亿平米，下降22.5%。其中，住宅新开工面积3.59亿平米，下降23.0%。新开工的表现最能反映企业的真实处境，新开工既与企业拿地有关，也与企业的预期相关，而行业阵痛这几年来，企业拿地的量都是大幅萎缩的，民企多数都已从土地市场上退出了，可供开工的量本身是有限的，但最关键的因素还是企业对未来并没有信心，也无心开工，然而这又造成了一个负向反馈循环，没有新鲜的货推出去，历史的库存去化不了，没有钱补充新的地，业绩不断恶化，最终的结果可想而知了。预计2024年全年，在低基数效应下，新开工的降幅或能收窄，但很难由负转正。
“保交付”难度更大，竣工降幅继续扩大。2024年8月，竣工面积为0.34亿平米，同比下降36.6%，降幅较7月扩大14.8个百分点。1-8月，房屋竣工面积累计3.34亿平米，同比降幅23.6%，较1-7月扩大1.8个百分点。其中，住宅竣工面积2.44亿平米，同比下降23.2%。无论是单月数据，还是累计数据，竣工面积同比降幅均是达到了年内的新高。可以料想的是，如今在保交付上，保交付政策面临难落地的困境，企业仍面临前所未有挑战，再加上2023年竣工的高基数，2024年房屋竣工大概率以高降幅收官。
03
债务管理优于增量投资，企业开始做减法
若有什么词能来形容企业当下的处境，那是一个字—熬。如果说曾经的企业是风华正茂，敢拼敢闯，现在的企业就是畏首畏尾，锋芒全无。
在具体的举措上看，就是债务管理优于增量投资，地少拿，或不拿了，工程投入减少，有能力还的钱一定是想着更早的还掉，只为了追求财务端的安全。
这里面有很多典型的例子，特别是民企，比如龙湖集团、新城控股、金地集团，龙湖还钱那叫一个积极，而且都是在债务到期前，提前很久就做安排，不等到债务到期就还掉，拿的地也是精挑细选；新城控股已经好几年没再拿过地，就是在储蓄能量过冬，不再把钱投入到新增投资上。
金地集团今年也是在积极规划还债，目前年内到期债务还剩下30亿的中期票据，暂停了拿地，减少了工程成本的支出，但可以很明显的看出来，即使企业很努力，现金流的情况还是很不理想，短期偿债压力不可谓不大。根据金地集团2024年半年报，截止2024年6月末，货币资金是231.2亿元，短期借有息负债是390.9亿（其中短期借款3.3亿元，一年内到期的非流动负债为387.6亿元），即使按这个口径计算，现金对短期负债的覆盖比例也就只有0.59倍，倘若再把现金中的受限制部分和预售监管资金扣除，现金短债比还会更低，短期偿债压力很清晰。后续的压力也是很清晰，一是，优质货值有限，特别是北上广这样的高能级城市；二是，由于行业信心的缺失，后续的融资难度会更大，根据半年报数据显示，未抵押借款的投资性房地产也就仅有38亿；三是，由于低权益、高合作的模式，其他应收款—往来款科目也是居高不下，这部分需要高度重视风险的预警。
金地的现状绝不是个例，而是绝大多数民企的真实写照，很多民企的真实处境甚至比不上金地，可想而知全行业压力。
业务上做减法，聚精会神攻主业。行业向上时，不少企业为了给自己增加安全感，把能想到的都做一下，主打一个敢于尝试。除了地产开发外，什么物业、产业园、酒店、写字楼、汽车、新能源、环保，啥都做做，外界看着，这家企业很牛，你看着产业链多丰富，什么资源都有。可实际上是，冷暖自知，过度的多元化一定会分散精力，消耗资源，最后可能主次不清，得不偿失。
我们看在多元化方面比较成功的企业，一般有三个个比较显著的特点，
一个是自身的条件确实好，有足够的实力和底气去做一些地产开发之外的尝试，比如华润置地，它的先天优势决定了，在尝试其他业务时可以无后顾之忧；
二是，做的比较早，或者在规模足够大的时候，去尝试一些不一样的东西，但也没有把摊子铺的特别大，而是适量尝试。华润置地开始做购物中心时，已经是二十年前，那个时候国内的商业地产还没有什么企业做购物中心，华润置地算是很有先见之明，现在来看，在购物中心这块，企业已经做起来了，没有什么企业能比得上；龙湖、新城都是选了购物中心这个赛道，没有过多的铺面，也是在2015年左右真正开始做，这一年龙湖的业绩500多亿，新城的业绩300多亿，对企业本身的消耗会低很多；
三是，通过住宅开发与购物中心联合来解决资金问题，最出名的就是新城的现金流滚资产，用住宅的回款支撑吾悦广场的开发，实现了资金闭环；龙湖的规模有了，可以将资源的一定比例用在购物中心的开发运营上，都能一定程度上降低对外部的依赖。
如今的行业内，大家已经越发清楚了，发展要有底线，也给自己设定好边界，已经开始积极的做减法，把一些旁枝去除，主次分明，试图减轻对主业的拖累，但很明显已经有些晚了，但也比坐着等死好些。
总的来看，各个房企在业务的规划上出现了比较明显的几个大类：
第一类是，划定“开发+运营+服务”的圈子，像华润、龙湖都是这一类型，在地产开发之外已经有了有成效的其他业务类型，华润有商业、有代建，龙湖也有商业、租赁等赛道。这里也不得不提提万科，万科算是行业内动的最彻底企业之一，已经明显提出了，要收缩聚焦到三个主业上，分别是综合住区开发、物业服务、租赁住宅，其他的业务就是极致的做减法，以最快速度剥离出去，比如商业、冰雪、物流地产这些，可想而知，作为行业的头部稳健的房企代表，万科都深受多元化业务所累，又有多少企业能自信比万科做的更好？
第二类，主攻地产开发的主业，前期没有培育出第二增长极，现在也不再苛求太多，而是想着把投资做好，把产品做好，在一个既定的领域里有话语权。
第三类，剥离地产开发，转型轻资产或其他业务。美的置业是其中最有代表性的企业，将地产开发剥离出去，重心转移到轻资产模式，专注经营性业务，包括物业管理、商业物业投资与运营及房地产科技等，不得不说，这也不失为一种防范风险的方式。
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