释放强烈宽松信号，后续政策值得期待
9月末，中央释放多项政策利好，政策力度空前。央行降准降息加快落地，并宣布将下调二套首付比例下限、降低存量房贷利率等，对市场释放了更为积极的信号；中央政治局会议的通稿中，房地产所占篇幅明显增加、位置靠前，会议对房地产的定调更加积极，明确指出“要促进房地产市场止跌回稳”，并明确“对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量”，“要回应群众关切，调整住房限购政策”。紧接着，一线城市限购政策迎来关键调整，广州率先全面取消限购，上海、深圳、北京相继放宽限购。政策基调明显转向积极，预计大力度的政策礼包将接连到来，后续的政策具体实施细则十分值得期待。
“金九”行情不再，10月或有明显回升
从我们监测的40城数据来看，9月全国商品住宅销售面积为1088.3万平米，环比上升3.1%，同比下行24.9%，成交量绝对值仅优于2、4、8月，仍处于2017以来的历史低位。
图表：2024年9月重点城市商品住宅成交量（万平米）
数据来源：亿翰智库
总的来看，9月多数城市延续低位波动行情，9月虽然是传统营销旺季，折扣力度有所上升，但住宅成交的整体表现还是略显低迷。预计10月，房企会推出各类优惠活动，加大力度推货，在多重政策利好和促销活动的双重作用下，住宅市场成交量环比会有较为明显的上升。
四季度供地或受政策影响，市场依旧冷热分明
供地方面，2024年9月，亿翰智库监测城市住宅用地供应推出建设用地面积9593.2万平米，环比上升51.5%，推出土地宗数2063宗，环比上升49.4%。结合政治局会议“严控增量”的最新提法来看，预计四季度地方供地或将更为审慎，供地规模同比降幅或将进一步走扩，即便考虑到地方供地的周期性节奏，四季度的供地数量会相对较多，但预计2024年四度供地的环比增幅也将低于往年。
成交方面，2024年9月，亿翰智库监测城市宅地成交总建筑面积为5406.5万平米，同比上升31.6%，环比上升25.9%。市场依旧冷热分明，高能级城市“止跌回稳”信号显效，局部城市土拍活跃，溢价率超三成、百轮竞价、楼面价创新高的情况在广州、深圳、成都等地出现。普通二线、三四线城市依旧难形成溢价成交。市场热度依旧分化，全国土地市场转暖尚需时间。
图表：2024年9月各能级城市土地成交规划建筑面积情况（万平米）
数据来源：亿翰智库
图表：2024年9月各能级城市土地成交平均溢价率
数据来源：亿翰智库
单月投资力度达本年最高，销售市场依旧冷清
企业拿地力度继续回升，TOP100房企单月拿地222宗，权益拿地总金额1364.9亿元，环比上升31.3%，达到2024年前9个月最高。累计来看，1-9月，权益拿地金额TOP100房企共拿地520宗，权益拿地总金额5189.5亿元，同比下降38.9%。
企业格局方面，9月，权益拿地金额TOP100房企中，央企、国企、民企占比分别为27.5%、58.7%、13.8%，央企占比较8月上升15pcts，国企占比下降17.3pcts，民企占比上升2.3pcts。1-9月，权益拿地金额TOP100房企中，央企、国企、民企占比分别为37.9%、46.5%、15.5%。
图表：2021年12月至2024年9月权益拿地金额TOP100房企企业性质
资料来源：亿翰智库
销售方面，市场依旧没改整体冷清的态势，517新政的作用终究是消失的无影无踪。TOP200房企销售额为2951.5亿元，环比上升7.9%，同比下降36.0%。绝对值水平来看，以2017年为起点观测，其绝对值仅高于2024年1月、2月和8月的水平。典型企业来看，9月，瑞安房地产、保利发展、绿城中国等企业表现相对较好，其中，瑞安房地产，在9月27日翠湖天地六和第一期项目开盘即售罄，单个项目销售额达120亿元；保利发展和绿城中国单月销售额超过200亿元。1-9月来看，TOP10企业累计同比降幅均有所收窄，仅绿城中国降幅低于10%，中海地产降幅低于20%，其他企业降幅仍在30%以上。
根据亿翰智库对于典型房企的调研，房企对于2024年末最后3个月的行情持较为积极的态度。在国庆假期期间，企业销售的情况普遍比较乐观，保利发展、建发房产、越秀地产等部分企业在国庆假期期间的全口径销售金额超过了9月整月的销售金额。其中，保利发展在国庆假期期间，售楼部来访客户量超10万批次，累计成交额约260亿元，超过了9月整月的209亿元。
图表：2020年1月-2024年9月TOP200房企销售总额及同比
资料来源：亿翰智库
2024年9月，房企在境内市场成功发行信用债32笔，总融资规模为224.0亿元，同比增加10%，净融资规模为-45.1亿元，再次由正转负。发债成本上，9月房企境内债融资平均票面利率为2.5%，与8月持平。
此外，海外债新增融资金额9.6亿美元，发行规模有所回升。太古地产发行两笔17.5亿元人民币的绿色债券，票面利率分别为3.4%和3.1%；恒隆地产发行2.3亿港元票据，票面利率为4.2%；衢州发展发行4.3亿美元债为关联方提供跨境担保。
图表：2022年1月-2024年9月不同性质房企信用债融资情况
资料来源：亿翰智库
图表：2021年1月-2024年9月房企海外债融资情况
资料来源：亿翰智库
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