引言
自二季度以来，北京市政府不断推出一系列支持政策以提振房地产市场。六月份通过降低首付比例及贷款利率，八月份推进“以旧换新”政策以提高市场的流动性，九月份进一步优化楼市政策——适时取消普通住宅和非普通住宅的标准，并强化对多子女家庭在住房、交通、教育等方面的支持保障，旨在满足城乡居民多样化的住房需求。
然而，北京仍处艰难时刻，二手房价格已经跌回八年前。截至2024年8月，北京二手房价格同比下跌了8.5%，新房价格同比下跌了3.6%，跌幅均创下了近年来的新高，几乎回到了2016年的水平。与此同时，北京新房市场的成交价格也呈现出下降趋势，上半年平均单价降至34,768元/平方米，同比下降了13%。
尽管如此，在这一艰难时刻，仍有部分房企展现出积极的应变能力。以中海地产为例，其推出的“中海京华玖序”项目在开盘首日即实现了62亿元的销售额。这表明，在市场整体低迷的情况下，仍有企业能够通过自身的能力和创新，实现业绩突破。
市场
&
表现
国央企主导市场，中心区域贡献显著
国央企市场份额占比较大。据统计，上半年北京房地产市场TOP20企业的全口径销售总额接近1500亿元，占据了市场总销售额的70%以上。在这些头部企业中，国央企在市场份额中发挥了核心作用，其市场占有率高达80%以上。
中心区域贡献显著。国央企在中心城区的业绩表现尤为突出，多个项目在核心区域取得了优异的成绩。如中海地产在石景山区、西城区以及丰台区表现抢眼，这三个区域上半年为中海地产贡献了超过90%的业绩，助力其实现了超过10%的市场占有率。另外保利发展朝阳区的业绩贡献达到70%，而北京建工在石景山区的业绩贡献超过了70%。
表：2024年上半年部分企业业绩贡献TOP3区域及占比
产品
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打造
去化压力增大，高品质产品破局
核心高端供应降低，拉低新房整体平均去化率。北京房地产市场整体产品的认购率显著下降。2024年上半年，平均认购率为45%，而2023年上半年这一数字为54%。
这背后主要是高端住宅市场的供需状况出现了明显变化。2023年全年北京市场千万级住房成交套数达到了8915套，创下历史新高，而2024年上半年千万级以上高端住宅仅成交2613套，同比减少了2195套，去化率同比降低5%。这主要是因为2024上半年千万级住宅的推出数量仅为2023年全年的36%，核心高端产品供应下降，无法带动整个市场去化，加剧整个市场的悲观氛围。
图：部分企业2024H1开盘/加推去化率
瞄准中高端需求，提升产品品质。
为了应对当前房地产市场的挑战，北京房企正在采取不同的策略提升销售业绩。一些企业选择了降价促销的方式来刺激市场需求，例如昌平北七家硅谷one在中秋节推出了低楼层特价房，单价低至3.6万元/平方米，相比于2022年开盘时的指导价5.4万元/平方米，这一价格下降了超过33%。另一些企业则通过提升产品的性价比和品质感来吸引中高端改善客户群体。
表：2024年H1加推情况
中海京华玖序：绝佳地段的高端豪宅产品。
位于北京西城区二环内的京华玖序项目，是北京市场上认购率极高的项目之一，其产品优势不仅源于项目所处的黄金地段，更在于其产品设计与高品质的居住体验。京华玖序项目紧邻故宫、天安门等历史文化地标，项目东侧紧邻八中附小，南侧规划有一所新建的九年一贯制学校，邻近金融街、国贸商圈、王府井等繁华商圈，确保了居住的便利性和丰富的生活配套。在户型设计上定位于高端改善型住宅，充分考虑了居住者的舒适度和空间利用率：133平方米的三居室南北通透，享有270°的环幕采光与通风效果；220平方米的四居室采用四叶草格局，提升了空间的利用率；280平方米的四居室拥有约12.9米的南向三面宽尺度，提供开阔的视野和充足的阳光。
保利·朝央和煦：高性价比的中高端产品。
保利·朝央和煦位于四环内，依托其优越的配套优势，通过户型升级和精装升级，大幅提升了产品的性价比。项目距离地铁17号线十八里店站仅200米，周边有实验小学老君堂分校、人大附中等知名学校，4公里范围内还有柏汇广场、新业广场等大型商超，生活便利度较高。项目主打总价944至1334万元/套的中高端改善型住宅，户型设计上采用了LOKB、功能洄游排布等空间放大设计，窗墙比高达0.4至0.5，远超北京平均3.0的窗墙比，为居住者提供了宽敞明亮的居住环境。在原有户型基础上进行了升级，打造出270度无柱飘窗和南向双卧舒适布局。在精装方面，项目配置了中央空调、新风设计、净水设备等高端家居系统，并融入了人脸识别、智能安防等智能化技术，全面提升居住体验。
中建壹品·兴城之星：低单价、高品质大户型改善产品破局。
中建壹品·兴城之星位于北京市大兴新城西片区的五环至六环之间，靠近良乡大学城，毗邻大兴一中、大兴五中等重点学校，以及奥特莱斯、印象城等大型商场，周边还有清源公园、永定公园等大型绿地和公园。尽管从区位上来说，并不属于传统的优质地段，但中建壹品·兴城之星通过打造低单价、高品质的大户型改善产品，在竞争激烈的北京房地产市场中成功破局。楼盘单价为50,000元/平方米，主力户型为180平方米、230平方米和270平方米，这意味着最低价格为773万元/套。为了匹配改善型需求，三大主力户型均实现了四面朝南、双套间朝南、南北通透的设计，并采用了国际高奢精装。此外，项目还在社区内配置了约1,000平方米的星级会所，包含健身、品茗、行政酒廊、私宴等功能区，进一步提升了居住品质。
未来
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发展
土地市场热度不高，国央企为主力军
供地节奏有所放缓，底价成交比例增加，热度下降。
2024年上半年，涉及住宅用地供应建筑面积总计为227.4万平方米，较去年同期减少了17.4%。其中，共有19块住宅用地成交，对比同期31块下降了39%；成交总面积达237.3万平方米，同比下降4.4%；平均楼面价格为30858元/平方米，较去年同期下降了10.8%。平均溢价率为3.9%，其中底价成交的比例达到58%，高于去年同期的42%，增幅为16%。
国央企为拿地主力，民企拿地积极度不高。
上半年，多数地块由国央企获得，地方国资企业和央企分别取得了11宗和7宗地块，拿地企业为中建集团、中海地产、华润置地、北京住总、北京城建、北京建工以及海开控股等北京土拍市场常客。龙湖地产作为唯一一家参与住宅拿地的民营企业显得尤为突出。
底价成交11宗地块，低溢价成交2宗地块，尽管有6宗地块达到了溢价率上限，但并未再现去年多家房企激烈争夺的景象。然而，进入9月，土地市场的冷却趋势明显，例如石景山区黄庄村棚改地块、丰台科技园地块以及槐房村和新宫村旧村改造项目，或因无人报名，面临流拍或延期的情况。
一
国央企仍在坚挺。
北京城建：上半年共拿地三宗地块，拿地建面约20万方，但均以零溢价成交。
中建智地+朝开+江苏绿建置地：这三家联合体以112亿元的总价成功获取了朝阳区酒仙桥旧城区改建项目地块、孙河乡前苇沟组团棚户区改造土地开发项目地块以及中关村朝阳园北区地块，创下了新的总价记录。该地块是北京市首次尝试将“住宅用地+产业用地+商业配套”三种类型的土地捆绑供应，对企业运营能力提出了较高要求。
中海地产、华润地产：两家企业各斩获一宗地块，特别是华润地产在亦庄新城拿下的地块，用于建设其最新的产品系——华润润府。
保利发展：虽然在2023年12月28日摘得顺义马坡地块后未再拿地，但在上半年由北京建工摘得的热门沙峪2301-0001地块开发阶段，与保利合作，共同打造了保利建工·星宸和煦项目。
招商蛇口：继2023年6月摘得丰台羊坊村地块之后，截至今年6月底未再有新的土地获取动作。
一
民营企业面临更高要求。
龙湖集团：作为2024年唯一一家独自拿地的民营企业，龙湖集团以15%的溢价率赢得了昌平生命科学园地块。值得注意的是，这是北京市首个“带方案入市”的住宅项目，其设计方案必须采用全国“好房子”设计大赛北京赛题一等奖的作品。龙湖打造第四代住宅产品龙湖·观翠。
小结：
随着北京房地产政策的持续优化，预计将为企业带来更多的信心。然而，对于企业的产品研发、运营管理能力和资源整合能力的要求也在不断提高。
表现稳健的国央企下阶段将持续发力，如本地国资企业北京城建、北京建工，或是央企如中海、华润以及中建系等。在产品创新和投资布局方面保持持续性的优质民营企业，如龙湖集团，未来的发展潜力及实力仍不容小觑。
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