近日，上海证券交易所信息披露显示，中金亦庄产业园封闭式基础设施证券投资基金项目状态更新为“已受理”。中金亦庄产业园REIT底层资产为位于北京经济技术开发区的高端汽车及新能源汽车关键零配件产业园N12项目、N20项目，资产建筑面积合计12.86万平方米，截至2024年3月31日，基础设施资产整体出租率86.51%，资产估值合计10.26亿元。
基金整体架构——“公募基金+ABS”结构
采用“公募基金+ABS”结构，原始权益人为北京亦庄盛元投资开发集团有限公司，基金管理人为中金基金管理有限公司，反向吸收合并前，项目公司由亦庄盛元全资持有。
图：基础设施基金交易架构示意图
底层资产概况——厂房类资产
中金亦庄产业园REIT底层资产包括位于北京经开区高端汽车及新能源汽车关键零配件产业园N12-1地块建设项目（简称“N12项目”）和N20-1地块建设项目（简称“N20项目”）。
图：高端汽车及新能源汽车关键零配件产业园平面布局图
图：N12项目外观（左）与N20项目外观（右）
底层资产房屋用途包括门卫、厂房、配套，建筑面积合计128,643.86平方米，项目运营时间均已超过4年。截至2024年3月31日，资产整体出租率86.51%，估值合计10.26亿元。
图：基础设施资产概况
底层资产运营情况——整体运营成熟稳定，出租率有提升空间，租户集中度较高
整体运营情况：营业收入逐年提升，运营情况良好
底层资产运营收入包括厂房租赁收入、物业管理收入及其他收入，其他收入包括代收代付租户采暖费、充电桩收入以及通讯服务收入等，占比较小。近三年及一期，项目整体营业收入、运营净收益逐年提升，整体运营情况良好。
运营年限：项目运营已进入成熟稳定期
底层资产自2019年开始运营，截至2024年3月31日，项目运营时间均已超过4年，项目运营进入成熟稳定期。
表：基础设施项目运营时间（截至2024年3月31日）
出租率与租金水平：出租率仍有提升空间
底层资产项目自2019年投入运营以来，出租率稳步爬升，截至2024年3月31日，N12项目出租率为82.79%，N20项目出租率为91.66%，基础设施资产整体出租率为86.51%。N12项目租金84元/平/月，N20项目租金79元/平/月。与周边可比项目相较，底层资产出租率还有一定的提升空间。
表：基础设施项目历史出租率情况
表：基础设施项目与周边可比项目对比
租户结构与租约到期情况：租户集中度高，租约集中到期风险可控
租户结构：截至2024年3月31日，基础设施项目共签约租户13个，其中N12项目签约租户11个，N20项目签约租户2个，前十大租户租赁面积占比92.59%，其中海斯坦普北京公司租赁面积占比超过40%。租户行业主要分布在汽车制造业、科技推广和应用服务业，两大行业租户租赁面积占比超过90%。总体来看，基础设施项目租户集中度较高。
表：基础设施项目前十大租户租赁情况
表：基础设施项目总体行业分布情况
租户合同期限分布：租赁合同期限以长期限为主，合同期限5年及以上的租赁面积占比为93.81%。在租赁合同到期日分布方面，2025-2027年到期比例为15.96%，2028年到期比例为21.59%，2029年及以后到期比例为62.45%，总体而言，集中到期的风险相对可控。
表：基础设施项目租赁合同到期日总体分布情况
项目估值——折现率为厂房类最低，估值单价仅次于联东产业园REIT
截至2024年3月31日，中金亦庄产业园REIT底层资产估值合计10.26亿元，估值单价7976元/平，在国内厂房类REITs中，估值单价仅低于联东产业园REIT（8150元/平），远高于临港产业园REIT（6420元/平）和东久产业园REIT上海厂房的估值单价（5422元/平）。
项目折现率7.5%，相较于北京联东产业园REIT 7.5%-7.75%、上海东久产业园REIT 8%、上海临港产业园REIT 8%的折现率水平，中金亦庄产业园REIT折现率相对较低。
收益分配——现金分派率水平相对较高
基于亦庄产业园REIT的拟发售规模10.26亿元，2024年4-12月及2025年可供分配现金预测值分别为4759.01万元和6900.20万元，年化预测现金分派率分别为6.18%和6.73%，现金分派率水平在产业园类REITs中相对较高，产业园区类REITS首发上市时的预期分派率在4~5%之间。
总结
从资产情况来看，首先，亦庄产业园REIT底层资产土地年限仅为20年，截至2024年，项目权属剩余年限仅为14.5年，到期后会面临申请续期，或被无偿收回的风险。
其次，项目定位为新能源汽车产业，租户以汽车制造业企业为主，汽车制造业租赁面积占比超过一半，前十大租户租赁面积占比92.59%，其中仅海斯坦普北京公司一家租户租赁面积占比就超过了40%，租户行业集中度较高。对于产业园区而言，一定程度的产业集聚无疑是有益的，它能促进资源共享与协同效应；但对于REITs来说，集中度过高，则可能潜藏着巨大风险，尤其是在遭遇不可预见的“偶发性”风险事件时，这种风险将被进一步放大。
此外，项目所采用的折现率为7.5%，这在一线城市厂房类REITs中处于最低水平，包括租金增长率、租金收缴率假设等影响估值的参数存在进一步调整的可能性。
整体来说，资产是优质资产，租户是优质租户。然而，在当前市场环境下，产业园REITs估值普遍下调，中金亦庄产业园REIT能否成为新规实施后首个保持估值不变的产业园REITs项目，值得关注。
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