存量房“收储”，待提速！

楼市 2024-12-24 18:01 北京

“

大部分城市“收储”仍处于前期摸排需求阶段，实际落地尚需一定时间。

中房报记者许倩丨北京报道

2025年，存量房“收储”工作需进一步加码和落地。

自5月17日中央提出收购存量商品房用作保障房以来，全国已有超60个城市表态支持“收储”工作，超32城发布“收储”细则，超14城有项目落地，包括重庆、苏州、武汉、郑州、长春、金华、保定、乐山等，收购总量约15.6万套。但扣除之前试点的8个城市，落地城市数量仍有限，这显示出政策在推进过程中仍有一些挑战和阻力。

央行推出的3000亿元保障性住房再贷款使用率也不高。数据显示，截至2024年9月末，央行保障性住房再贷款已使用额度约162亿元，较二季度末增加41亿元，使用率仅约5%。

从部分城市披露的信息来看，截至11月末，落地审批贷款金额约435亿元，实际占3000亿元保障性住房再贷款总额的14.5%。但落地额度中，多是过去8个试点城市推进比较成熟的项目，若扣除这8个城市审批落地的412亿元，新增落地额度或仅23亿元以上。

华泰证券认为，政策推进偏慢主要在于实际“收储”操作过程中，地方政府会对商品房库存进行“再配置”（即配租、配售）和“再定价”，使得实际效果与市场预期的“去库存”有一定偏差。优先收购地方城投的库存可能是阻力最小的方向。

国家统计局数据显示，截至2024年11月末，商品房待售面积7.3286亿平方米，同比增长12.1%。其中，住宅待售面积增长18.4%。

在此背景下，存量房“收储”仍是稳住楼市的重要手段。中央经济工作会议提出，2025年要盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。预计随着政策的不断完善和落地城市的增多，“收储”工作将进一步加速推进。

━━━━

“收储”政策不断升级

“收储”最早可追溯至2022年。当年7～10月，郑州、济南、西安、长沙、苏州等城市探索通过城投平台收购存量房源，将其用作人才公寓或保障性住房。

彼时，城投机构收购存量房的资金来源主要为自筹和政府补贴，如郑州、济南等城市的“收储”方案明确，项目资金100%自筹。

2023年1月，央行创设1000亿元租赁住房贷款支持计划，在重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8个城市开展试点，支持批量收购存量住房用作保障性租赁住房。

1年多时间过去，试点城市“收储”进展缓慢。据央行网站披露，截至2024年3月末，租赁住房贷款支持计划贷款余额为20亿元。

2024年，房地产面临更大的去库存压力，“收储”力度加大。

5月17日，国务院副总理何立峰表示，商品房库存较多城市，政府可酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。当日，央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款予以配合。

随后，央行于6月12日召开保障性住房再贷款工作推进会，住房城乡建设部也在积极推动落实，并将实施范围扩展至“县级以上城市”。

截至6月末，金融机构已发放247亿元租赁住房贷款，保障性再贷款余额为121亿元。

9月24日，央行将3000亿元保障性住房再贷款中，中央银行资金的支持比例由原来的60%提高到100%，进一步增强对银行和收购主体的市场化激励。

10月12日，财政部发文，支持用专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房。

全国多地快速响应“以购代建”，地方政府“下场收房”的尝试逐渐展开。目前已有超过32个城市发布“收储”细则，包括广州、杭州、合肥等高能级城市。

从细则来看，大部分地方政府对于收储房源的要求是：已建成未出售存量商品房，已取得竣工验收备案证明，可办理不动产权证书，满足金融机构贷款要求，权属清晰可交易。房源处于交通便利、配套设施较为齐全的区位。

大部分地方要求收储房源的单套建筑面积小于120平方米，优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。其中，广州要求收储面积“小于90平方米”；深圳要求 “小于65平方米”，主要因为存量收购要满足当地对保障性住房的最低面积标准。收购后用于配租的普遍要求在65～70平方米以下，收购后用于配售的相对更为宽泛，区间在50～120平方米。

这些要求，说明地方政府对保障房质量的重视，但实际上也提高了收购门槛。

目前各地确定“收储”价格有两种模式：一是以同地段保障性住房重置价格为参考，按照基本覆盖土地划拨成本、建安成本等合理支出，以及不超过5%的经营利润测算确定收购价格，代表城市为沈阳；二是以同区位商品房价格5折左右进行配售的情况推算，代表城市有西安、福州。

中国房地产报记者采访发现，大部分城市“收储”仍处于前期摸排需求阶段，实际落地尚需一定时间。一方面是符合“收储”要求的项目数量有限，另一方面是开发商低价出售意愿不高。

━━━━

困难与突破

郑州作为最早探索收购存量房用作保障房的城市之一，目前去库存效果逐渐显现。

2022年以来，截至2024年5月，郑州城市发展集团通过全资子公司郑州城发安居有限公司累计收购81个存量项目，累计10.6万间房源，总建筑面积428万平方米，共计支付交易金额338亿元。

这些项目将全部改造成保障性租赁住房，目前已有3.27万间作为人才公寓投入市场。

今年以来，郑州也在探索收购存量住宅用作配售型保障性住房的可能性。7月29日，郑州推出首批配售和预配售型保障房1999套，成为全国率先开启“配售型保障性住房”配售交付的城市。11月7日，郑州发布第二批配售型保障性住房配售公告，共计2325套房源。

近期，重庆、苏州、武汉、长沙、乐山等10余个城市收购存量房项目落地。但多数城市收购数量在500～5000套范围，与郑州的10万套相比进展缓慢。

比如，重庆工行向嘉寓公司发放贷款，支持收购1000余套保障性租赁住房，通过“较低租金+灵活期限”等精心设计，已开业项目实现“满租”。

12月10日，邮政储蓄银行湖南省分行为长沙市政府选定的收购主体发放1亿元住房租赁团体购房贷款，支持其收购436套存量商品房用作配租型保障性住房。

12月3日，农发行乐山市分行向乐山市国有企业投放四川省首笔支持“收储”贷款，总授信8亿元，支持收购2994套商品房用作保障性租赁住房。

据广西住房和城乡建设厅数据，截至11月底，广西已完成协议收购存量商品房用作保障房2876套、面积30.13万平方米。

11月以来，合肥安居集团已收购存量商品房5733套、58.9万平方米，通过精准对接科技企业、科研院所、高校等住房需求。

10月31日，工行、中行河北省分行组建银团贷款，为保定市国控集团下属企业发放贷款，用于支持收购存量房用作配租型保障性住房，涉及主城区1895套存量商品房。

从这些城市来看，多数将存量房产转化为保租房。根据政策要求，“收储”要按照市场化原则运作，保障性住房要遵循“保本微利”原则。

数据显示，2024年上半年50个重点城市租金回报率为2.03%。央行数据显示，6月新发放企业贷款加权平均利率3.65%。

中指院认为，“收储”的资金成本在3%左右，考虑到改造、运营等成本，实际成本可能更高。“收储”存量房用作保租房，需要财政贴息、收购价格打折等配合才能实现收益平衡。用作配售型保障房，则需要折价收购。

“与存量商品房‘收储’相关的规划调整、后续运营、成本收益核算等工作比较精细，需要各部门加强合作。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，考虑到收储房源投入运营后的资金回报率，目前收储阶段的资金成本还可以进一步调降。

华泰证券分析师陈慎认为，“收储”工作难点在于匹配和交易，房企能否接受“收储”价格是个未知数。若收购价格太低距离现金流平衡点太远，即使房企现金流压力再大，也会显著影响房企出售意愿。同时，较低的配售型保障房价格，可能会影响周边商品房市场价格。

陈慎建议，在收购商品住宅之外，或可适当加大其它业态的摸排，如闲置商业、闲置公寓、闲置厂房、闲置宿舍等。在重点城市，由于市场环境变化以及经济结构转型，市场上存在较多的多元商品房业态，其成本低于商品住宅，且在房企库存中流动性较差，房企的处置意愿和议价空间都相对较大，有助于解决房源匹配问题。

欢迎点击关注2025中国房地产趋势论坛

值班编委：李红梅

责任编辑：马琳温红妹

审读：戴士潮

未经授权不得转载以及任何形式使用

如需转载，请后台回复“转载”了解规则

中国房地产报

聚焦地产，洞悉中国。本号为中国房地产报唯一官方认证号。

最新文章

欠近18亿元未还！长沙银行被恒大汽车坑惨了

连开连捷长沙这个标杆楼盘缘何持续热销

绿城在大连，三面寰幕观海的宝藏作品

贝壳彭永东：共创居住领域的低碳未来

鲁政委：一线城市会率先完成楼市筑底，明年市场预期更积极丨对话2025

落实成渝经济一体化，四川发展证券基金助力金科重整

积极变化出现！住建部这样部署2025年房地产工作

深度解读云起·虔来：长沙改善人居的全新范本

汤哲辉：明年楼市宽松政策延续，市场交易量增价稳丨对话2025

这款236㎡户型，凭什么引爆京西豪改市场？

绿城服务增持养老产业从重资产转向轻资产

止跌回稳、城市更新、好房子建设、发展新模式！明年怎么干住建部明确了

存量房“收储”，待提速！

尘埃落定！华润置地来了新总裁

推动社会进步与舆论监督，我们在路上：本报专题报道获评“2024中国经济媒体社会责任典型案例”

金地商置又开始拿地了

贾康：市场分化不妨碍楼市回稳大势税收制度改革要“啃硬骨头”丨对话2025

资产重置时代，塔尖人物财富如何有效配置？

破壁向前，不负重托：今天这场会议不一般

稳住楼市调查丨有新房项目连续大卖！湖北襄阳楼市现翘尾行情

守望中国建筑：王澍的旧材料与新材料丨对话时间

盛松成：一线城市楼市限制性政策仍有放松空间丨对话2025

以城市为综合载体的多条线政策统筹亟待加强丨智库

三亚上演土拍大戏：3家民企“斗”了1064回合，“煤老板”16亿元拿下

金融要深入发挥稳楼市的“活水”作用丨社评

楼市回稳期，中建和颂九里为何成为高端改善更优选？

北京市委全会部署！提到了构建房地产发展新模式

溢价率高达76.5% 杭州“土拍”升温

海南省重点项目，估值5亿元“违建”要被县政府罚没，企业反击

远洋集团再次申请债务延期远洋服务命运待定

用力稳住！2025年楼市走向定了

8.9万价格比肩12万+品质，这个不打折的热销盘有多强？

近3000万元资金没了！绥化一开发商起诉地方政府

瞄准新一代需求定制，天健人才房「卷」出新高度

倪虹部长率团出席会议！中阿住房和城市建设合作前景十分广阔

王健林，又被老友“追债”！

元启：为兑现四环理想而来

一套房补6000元或8000元，海南一地首提“购房补贴”

楼面地价较3年前便宜3成长沙南湖一线江景地块出让

被收储的3宗地万科买回来了

独家丨物业管理进入数字化时代二十强物企超75%首选腾讯云打造数字底座

江苏将全面放宽落户限制助力“新市民”安居

武汉D10：坐标天元，新希望演绎顶奢豪宅新传奇

3年前的并购给卓越商企服务埋了个雷

“稳住楼市股市” 中国资产再受全球资本关注

从复购及转介率超70%的购房者选择中，读懂广州改善置业的最优解

房地产重要发布！涨！

中央财办：明年要扎实有序推动房地产行业转型，加快市场回暖

17城房价上涨！杭州第一

物业管理现代化的中海实践

分类

时事

民生

政务

教育

文化

科技

财富

体娱

健康

情感

旅行

百科

职场

楼市

企业

乐活

学术

汽车

时尚

创业

美食

幽默

美体

文摘

原创标签

时事社会财经军事教育体育科技汽车科学房产搞笑综艺明星音乐动漫游戏时尚健康旅游美食生活摄影宠物职场育儿情感小说曲艺文化历史三农文学娱乐电影视频图片新闻宗教电视剧纪录片广告创意壁纸头像心灵鸡汤星座命理教育培训艺术文化金融财经健康医疗美妆时尚餐饮美食母婴育儿社会新闻工业农业时事政治星座占卜幽默笑话独立短篇连载作品文化历史科技互联网

发布位置

广东北京山东江苏河南浙江山西福建河北上海四川陕西湖南安徽湖北内蒙古江西云南广西甘肃辽宁黑龙江贵州新疆重庆吉林天津海南青海宁夏西藏香港澳门台湾美国加拿大澳大利亚日本新加坡英国西班牙新西兰韩国泰国法国德国意大利缅甸菲律宾马来西亚越南荷兰柬埔寨俄罗斯巴西智利卢森堡芬兰瑞典比利时瑞士土耳其斐济挪威朝鲜尼日利亚阿根廷匈牙利爱尔兰印度老挝葡萄牙乌克兰印度尼西亚哈萨克斯坦塔吉克斯坦希腊南非蒙古奥地利肯尼亚加纳丹麦津巴布韦埃及坦桑尼亚捷克阿联酋安哥拉