海淀楼市拐点盘来了,谁敢下场?

楼市   房产   2024-10-20 15:28   北京  

楼市火,但是海淀北降温潮悄然而至。

在永丰最西边偏北的位置,有个新项目——保利·嘉华天珺。


保利·嘉华天珺分东西两个块地。

东地块容积率2.0,一共15栋住宅,总高6-15层,有下沉庭院。


西地块,容积率1.7,一共9栋楼,总高8-11层。


楼盘销售指导价为9万/㎡,很显然卖不到9万。




首先,从地块排布来看,虽然它为同一个方向排布,楼栋朝南偏东,但所有地块都不方正,斜歪着,属于非标准方正兵营式地块,这就导致它的会所面积不会大,不会有核心大面积中央园林绿地。

这个对于从事互联网、科技的相关人员来讲没什么问题,但对于做生意的老板来讲,甭管开什么公司,是非常不合适的,因为这样的地块分布以及地块形状,在做生意的人眼里是“散财”房


临路房多,导致受粉尘噪音干扰的房源就多了。

(嘉华天珺在普通住宅的次新房里排中等,做好了排中上)

从溢价和高端的属性来讲,这个盘完全没有投资、溢价和抗跌属性只属于普通住宅一类,未来的次新房市场里它也不会是靓眼的仔。


其次该项目离地铁16号线永丰站步行距离约2.2公里。


永丰的房子对于码农来讲,地铁属性要求比较高,既然它离地铁这么远,应该属于改善盘,但是因为地块及其他各方面的原因,它不具备改善属性。

永丰的开发程度已经到边了,它就在永丰的最边上,既没有享受到翡翠书院的景观,又没有享受到城市的繁华。

我们都知道永丰是一个车位不足的区域,无论是地上车位还是地下车位,每天停的路边都是车,地下车位还不便宜。

所以无论谁买了这儿的房子,都会跟自个的邻居成为电驴兄弟,坐地铁靠电驴,上班靠电驴,妥妥的电驴盘

第三

从整个区域来讲永丰并不差,但永丰的配套无论从餐饮、医疗还是商业,现在看都是欠缺的。

未来业应该不会缺,但医疗还需要等一段时间,交通又有绝对的bug,所以我们认为十年、八年之内,这里没有任何改善的可能。

再者永丰的次新房并不值钱,因为没有学区的支撑。

之前因为和海淀沾边,产品做成什么样都有人买单,但现在进入买方市场了,大量资源可以选择,加上现在市场不好,海淀的房子不能随便闭眼入了。


四季青的好地块出来了,海淀放出的地块也越来越好,也就是说,随着市场的变化,项目所在位置的价值实际上一直在降低那我们认为这个盘值多少钱?

依据永丰的工资收入、工资结构以及它的产业体量,我们认为7万8之内可以入手,超过7万8慎重,因为这个价格在永丰往南的方向会有很多优质的次新房,尤其是改善的户型。

第四

从户型上来讲,保利嘉华天珺并没有阳台赠送,得房率预计在76-84%左右。

99㎡平米户型图预测
图片来自网络

170㎡平米户型图预测

图片来自网络

这个盘从小到大都有,从89、99、116平的三居,到126、131、170平的四居,属于混居盘,就是没多少钱也能买。

混居盘会拉低改善型客户的底线,你花小2千万、1千大几百万,家里天天对着挂内衣内裤的家庭,你会开心吗?等他们老家父母来了,既没有阳台,又不会、不舍得用烘干机,你家的园林只会变成内衣裤袜子的展示秀。

所以这个盘可以买中、买小,就是不能买大,170㎡属于即买即赔型(虽然说市场上的新房越大越贵,但这个盘不具备改善属性)。大户型需求的人应该远离它,去考虑四季青、香山或者周边的次新。

最后:
综合来讲,这就是一个海淀的刚需刚改型盘,没有出彩的地方;

无论您是大老板还是小老板,请远离“散财”房;

改善属性避而远之;

因为它的混居属性,未来如果卖贵了,有可能破发,这就是用价格弥补地段差异的后果。


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