习主席讲到：“诛一恶则众恶惧”。
但在房地产的买卖双方里则是，一方为了升官发财、养家糊口，另一方只剩追求一个温暖的家，不能保交付才是房地产中真正的恶。
这两年北京的房价，带给大家犹如过山车爬顶之后的刺激，刺激的背后大部分人不仅看不到尽头，而且过度刺激后，那种七窍生烟、焦虑疲惫之感久久不能消散。
我们不以为然，不管什么样的环境，总有人能脱颖而出。
那么25年的市场会好吗？好房子、不限价商品房、限购放宽、利率下调等因素的堆积，北京楼市是不是已经到了质变之时？那么房价呢？
当住宅剥离了投资属性，回归居住属性时，什么样的产品，才能符合新的需求？等等党，还能等来什么？
2025年北京楼市的热点，从丰台转向了海淀，上风上水之地，供地节奏完全停不下来。前有永丰南北，后有功德寺，如今朱房双子星地块也来凑上了热闹。新房多了，难免就有对比，一起来看看都有哪些项目吧。从功德寺双子星和樾望雲、和樾玉鳴，再到永丰北的保利嘉华天珺、永丰南的海开颐海雲颂，以及被华润+招商+中铁联合体拿下的朱房村0029地块和建发拿下的朱房村0030地块。至此，海淀北集齐六大优质楼盘，从新房稀缺直接过渡到百花齐放的状态。再加上未来还有树村、四季青等优质地块供应，海淀新房龙争虎斗拉开序幕，购房人有充足的选择空间。项目由13栋6-10层的低密洋房组成，主力户型有129㎡、139㎡、162㎡、175㎡、212㎡、253㎡全四居产品。项目由14栋楼5-10层的低密洋房组成，共计693户，主力户型有97㎡、106㎡、139㎡、175㎡三居四居。由东西两个地块组成，西地块9栋楼容积率1.7，东地块15栋楼容积率2.0，项目共计24栋楼，1276户。户型涵盖88㎡、99㎡、118㎡、127㎡、134㎡、172㎡三居到四居。指导价9.3万，容积率2.2。北地块6栋楼，总高6-15层，户型有137㎡、145㎡、148㎡、154㎡、166㎡、171㎡全四居产品；南地块9栋楼，总高13-15层，户型有97㎡、110㎡、116㎡、117㎡、123㎡、124㎡三居四居产品。之所以把功德寺、永丰放在一起对比朱房村，是因为朱房村这两宗地块不限地价、不设指导价，而功德寺、永丰的地块都有限价、指导价。这几个项目附近都不缺产业、有教育，相比之下最后所呈现出来的效果也会有所不同，但不同在哪、怎么选择，请往下看。我们认为海淀最宜居的地方还是四季青板块，也就是京西，所以这个地块被单拎出来看。近年来，北京市政府将三山五园作为文化发展的重点之一，海淀区为此划出了三山五园历史文化景区，展开新的规划建设，这是一个有利于区域发展的举措。三山五园地区是一个文化底蕴丰厚、景观特征鲜明、城市结构复杂多样的区域，其中文化遗产是本区域的核心内容，它包括历史文化遗产，也包括人文与自然结合的景观遗产。图片来自网络
目前新出的宝山村棚改项目0016和0017地块，位于海淀区四季青区域，西五环之间，紧邻阜石路。
四季青距离香山、颐和园都很近，且总体来讲大多都是低层建筑，周边整体密度较低且不受产业集群的干扰，虽然教育资源并不是特别多，但作为宜居区完全可以胜任。
3、教育与房价
说说教育与房价的关联：海淀的房子普遍在8万+至10万+的价格，甚至未来朱房村地块有可能到13万14万，在这种情况下，我们认为教育跟房价的关联性已经没有那么大了。
确实海淀的房价太贵了，真正奔着海淀教育的，更多人还是选择的是老破小和次新，不会集中在新房（且最近有大量海淀区将取消六年一学位的网传消息）。
当然了，我们不会否定新房的价值，只不过从教育的属性来讲，之于海淀选新房，对教育的考虑不会太多。
对于海淀的房价，教育资源有一部分是抗跌而不是领涨的概念，因为房价的领涨最主要还是在产业身上，产业代表了百姓的收入和经济，所以海淀选新房教育的作用不会特别大。
由13栋9-26层的洋房、高层组成，共计1056户左右，套均面积预计在170平米左右。户型预计有128㎡、132㎡、144㎡、163㎡、176㎡、197㎡、200㎡、225㎡全四居产品。![]()
指导价10万75，北区容积率1.9，南区容积率2.7，一共504套住宅，北区规划8栋7-15层住宅，以153㎡、175㎡和192㎡为主；南区规划6栋11-18层住宅，以110㎡和135㎡为主。丰台作为城六区卷王的存在，产品方面可以说又已经卷上了一个新台阶，尤其是金茂璞逸丰宜，凭借超高的得房率以及实用阳台，一下就引爆了市场热度。这两个地块都属于近城区，一个在丽泽商务区附近，南三环内；一个在朝阳附近，距离南三环520米左右。
我们之前经常说，丰台的房价溢价过高，但丰台近城区的房子确实也立住了一个相对较高的房价（8-9万）。【我们认为这个时间段不限价商品房一定会形成标杆项目】丰台宜居和品质结合起来最好的新项目还得看建发金茂·观宸。
建发金茂·观宸：
指导价8.3万，由9栋6-18层的洋房、高层组成，共计479户，容积率2。主力户型有112㎡、135㎡、156㎡三居四居。
该项目三面被公园环绕，新宫板块已规划建设多年，基本设施配套已完成，以新宫站为核心，槐房西路两侧的城市界面也不错。而且建发是这几年北京唯一一个做中式项目的开发商，无论观云、璟院、文源府，还是去年套数销冠的观堂府，它的项目没有遇到过滞销，所以丰台我们最看好新宫（中海的项目出新宫板块了）。丰台买的是位置，买的是近城区的稀缺性（其中很有多来自海朝东西城的外溢），宜居是丰台抗跌领涨的关键因素。丰台从东到西非常长，中、东、西、南部各个片区有很大的差异，注重位置和宜居建议选择新宫，注重科技住宅建议买东铁营。
以后同样近城区的位置条件下，有的房价只能卖7万＋，有的却能卖到12万甚至于13万+。
随着房地产市场供求关系发生重大变化，人民群众对住房的需求已经从“有没有”转向“好不好”。2024年11月22日，北京规自委发布了《北京市高品质住宅设计导则》试行版，文件从建筑设计规划、园林景观的功能区设置、外立面材质要求、架空层、风雨连廊、阳台及室内空间尺度、功能性要求及精装以及后期的运营维护做出一系列指引。此前只在部分试点项目中出现的大阳台、架空层、风雨连廊将有机会出现在更多的新房项目中。例如，根据文件，鼓励首层设计架空层，架空层不低于3.6米，并且不计入容积率，控高限制条件下弹性控制，也就是说架空层不计入控高。但规矩不能没有，在规矩之下前行是融入在血液里的纪律和原则，不可动摇。北京从政策端到产品端，不遗余力的支持楼市平稳健康发展。政府为了房地产回稳，建立大家对房地产行业的信心，搭了很多个梯子，像货币政策放宽，利好条件放宽等等等等。![]()
但规矩和给到的政策放宽、利好条件，都是竖向的不能动摇的决心与信心。大部分人都在往前冲，之所以功德寺趋于9万的楼面价，都敢拿地，是因为开发商对市场、以及自己造出的房子从使用率、产品力、使用感官上都有信心，从而产生标杆效应。他们这种爱冒险又勇于开拓的精神，既是勇敢面对市场的真实写照，也是搅动房地产市场及房价高低之分的大胆尝试。孤勇者会慢慢扩大，变成大众。而不敢面对现状的开发商和操盘人，除了以低价去解决手里一堆老滞销盘，毫无招架之力，最终只能形成房价高于低的巨大落差。房住不炒下，老百姓购房的思维已经发生巨大的改变，好房子的概念不再光是使用率的高低，会所、大门、外立面、入户大堂、车库等设计标准和技术上的运用发生了革命，新房子革了老房子的命。所以2025年，是普宅更新迭代的一年，是见证房价分水岭的一年，是寻找量与价之间平衡的一年，更是住宅标准新老交替的一年，我们看好25年北京整体的楼市。选房买房看北京嗨房，我们能为您提供全方位、专业化的服务，从区域分析到项目解读，从房源筛选到资讯获取，我们始终站在您的角度，为您找到最适合的房子。欢迎扫描下方二维码添加微信，预约一对一免费咨询。
