北京房价上涨比较快的时间是从2000年-2017年，在这17年的时间里，北京完成了三个跨越：
第一个是人口总量的跨越，人口从1000万增长到了2000万。
第二个是城市基建的跨越，2000年北京只有1条地铁，2017年已经20条地铁。
第三个是住房市场的跨越，2000年北京主要卖新房，2017年北京主要是卖二手房，从新房市场转向二手房市场。
但是从2017年以后，北京房价涨幅就开始变得比较平稳了。主要是三个方面的原因：第一个是限购收紧，第二个是人口收紧，第三个是供地收紧。那就是原来是以中小户型为主的刚需为主力，现在变成了以中大户型为主的改善需求为主力。这就导致了2017年以后，主要有两类房子涨幅还不错：一类是学区房，尤其是疫情爆发后的2020年下半年，学区房涨了30%。所以我们经常在北京看到，一个片区，品质型项目和老破小的价格差距非常大，经常是1-2倍的价差。这主要是2017年以后，随着北京人口流入的减少，又加上供地的减少，好房子改善户型的需求增长快速，但好房子供应量又比较少，从而推高了次新房大户型的房价，尤其是主城区的次新房大户型，房价涨幅很快。尤其是2024年，北京在北五环、南四环、南三环都推出了大量的住宅用地。甚至是在北五环的海淀最好的位置，未来都有至少6个项目要入市销售，更不要说四环的酒仙桥、十八里店、丰台科技园、新宫等地区，保守估计至少有10个以上的新盘将会亮相。大量好地段、品质又高的新房即将集中入市，对北京楼市有什么影响吗？第一， 这些新盘就会相互打折促销，北京现在的新房几乎没有一个项目是顶着备案价卖的，全部都低于政府的限价。限价10万的，卖9万，限价9万的卖8万，限价8万的，卖7万。北京这些新盘全部追求速度，跑得快才是王者。所以大家就可以看到，北京新房价格其实现阶段是降价促销的，性价比还是非常高的。原来计划做豪宅的，现在全部做改善，原来做180平米的，现在做150，原来做150的，现在做130，原来做130的，现在做100。全部压缩户型面积，压低总价，追求销售速度，性价比非常高。第三， 这些新房集中入市，对谁的影响最大？是老破小吗？不是的，是原来的次新房。比如功德寺地块一旦上市，海淀清河的橡树湾就必须要降价。所以在现阶段，你如果要改善，肯定是首选新房，而不会去买次新房。所以北京次新房大户型，价格大概率会出现阶段性的下降。第四， 由于这些位置好的新房集中亮相，导致北京改善需求大爆发。原因就在于原来北京的新房供应主要是在五环外，改善人群看不上，所以原来改善需求是有需求，但没有好产品匹配。但是现在不一样了，好产品全部都跑出来了。所以北京改善需求就出现了大爆发。10月份北京市新建商品住房网签4500套，环比增加50.1%。11月北京新房共网签5000套，环比今年10月的4434套上涨10%。第五， 既然北京的改善需求要爆发了，那么如何实现改善呢？所以北京的楼市和房价要想稳下来，关键是要解决二手房的流动性问题。二手房如果不能流动起来，改善的人就无法改善，那么北京楼市就会重新陷入困局。第六， 那么北京是如何解决二手房的流动性问题的呢？其实就是三招：第一，降首付，首套直接干到15%，二套直接干到20%。第二，降利率，首套直接3.15%，二套直接3.35%。第三，放松限购，五环外直接2年社保，五环内直接3年社保。经过这三招，直接把北京二手房需求，刚需直接引爆了。第七， 但是大家一定要明白，北京二手房市场的回暖肯定是阶段性。原因就在于北京的人口流入在明显放缓，同时由于户口的收紧，人口甚至还在流出。所以就算是北京经过930新政的大幅放松，北京二手房的回暖最多坚持4-6个月，然后把北京刚需消耗干净后，二手房还会接着向下走。第八， 北京二手房一旦坚持不住，那么整个改善的链条就会断掉，那么北京楼市就会重新进入下降的通道。所以我们有一个非常重要的预测，那就是在2025年6月之前，北京一定会考虑取消限购。第九， 北京一旦取消限购，大量的需求首先会进入新房市场，新房价格就会率先迅速拉升，然后传导到二手房，从而推动整个市场的拉升。1，改善要先买后卖，新房要先占坑，二手房要后卖，最好等到北京取消限购再卖。2，如果你想买二手房，现在也可以买，但是不一定是最低点，最好的时间是明年的2-3月份，赶在北京取消限购之前买入。3，现在是新房比较好的买入时间，地段、价格、户型、品质都非常好，性价比很高，先把好位置占住。上半年震荡触底，下半年直线拉升，涨幅大概是10%-15%左右。总体上看，我个人的判断是新一代的北京住宅，得房率都在90%以上，接近100%，未来的房价还有30%左右的涨幅，8万的能卖到10万，10万能卖到12-13万，12万能卖到16万。其他的老房子看具体情况，都有大小不一定的涨幅，次新能反弹15%，老破小估计有10%左右的反弹。大概是2年左右的时间。![]()
本周六21号下午两点，我们在北京有一个线下看房活动。这个项目位于东南四环，17号线十八里店站，这个地方叫做朝阳港。目前区域发展已经有了雏形：学校是人大附+地铁是17号线+商业规模超过20万平米+洋房。这个片区早期房价是7.5万，目前已经涨到价格7.9万。往南走，新宫、丰台科技园是南四环，单价已经超过8万。
![]()
加入看房团，请添加助理微信jingkm793，备注：看房团
![]()
