明日，房价加速下跌！
楼市
2024-11-14 13:33
北京
首先，与我们直接相关的主要有两点：一是契税优惠，无论首套还是二套，140平米以内，契税1%；140平米以上，首套契税1.5%，二套2%；二是增值税免征：凡是取消普宅和非普宅标准的城市，满2年免征增值税；其次，还有一个弦外之音，北上广深最快月底就要取消普宅和非普宅标准线了；这套税收政策减免组合拳，无论从单项优惠幅度或是多项组合力度上讲，都是史无前例的；国家是真金白银在救楼市，有信心、有决心、有恒心；但是，政策强刺激不是要房价大涨，而是要交易量大涨，作为购房人要充分明确政策刺激上的真正含义；目前，北京二手房市场2024交易量上，已经实现止跌回稳；而新房2024年交易量仅完成回稳目标的64%；作为新房开发商更要明白，止跌回稳，是政策上的刚性指标，只有2024年交易量上止跌回稳了，2025年交易价格上才能止跌回稳；降价去库存，是新房交易量上止跌回稳的唯一出路；所以我个人判断：2024年底，房价加速下跌。投桃报李，楼市回暖需要三方使力：政策上强刺激；开发商降价去库存；购房人才有信心买！11月13日，财政部、税务总局 、住房城乡建设部联合发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，主要针对住房交易契税、增值税的降低或减免，进行了公告；这也是，对上周，“支持房地产市场健康发展相关税收政策，已经按程序审批，近期会推出”的快速回应；对个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策。
老政策，北京个人购房契税的执行适用税率为3%，同时，根据国家的相关规定，对购买符合条件的住房，契税有减税的优惠政策，即“对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%税率征收契税。”1113新政策，将契税1%低税率的面积标准，从90平米调整为140平米调整，总结有以下三点：只要是140平米以内，不管是首套还是二套，均按1%征收契税；140平米以上首套按1.5%，二套按2%了；且北上广深也不例外，全国统一执行；以北京为例，购买二套（140平米以内），总价700万，按照老政策需要缴纳契税3%，700*3%=21万；新政下，只需缴纳1%契税。700*1%=7万；总共节省了14万，相当于总房款的98折，优惠了2%；可见，契税新政直接利好的，是全国范围内购买90-140平二套房的购房人，尤其是北上广深一线城市，大幅降低了购房成本；所以呢，从国家政策上来讲，是鼓励和支持改善型购房需求，随着二孩家庭增多，90-140平米将成为未来主力供应户型；北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
老政策：此前在二手房交易中，个人将购买2年以上的住房对外出售的话，如果是普通住房，是免征增值税的；如果是非普通住房，则要根据差额按照5%的税率缴纳增值税。以北京为例，一套房子业主当年是500万买的，现在600万卖出去，如果是非普宅，增值税就要交5万元；而如果是普宅，满2年就可以省下这5万的税钱。在普宅标准取消后，只要是满2年的住房，出售时就免征增值税；对于非普住宅来说十分利好，节省一大部分费用。但是，免征增值税，是有两个条件的：一是必须取消普宅和非普标准以后，才能执行；二是买两年及以上才可以免征增值税；我们知道，非普标准的取消，必须先明确相关税费；923北京上海透露过要取消非普标准，但还没有官宣，估计11月底就要官宣了；而广州和深圳大概率会抢在前面发布；本公告自2024年12月1日起执行。2024年12月1日前，个人销售、购买住房涉及的增值税、契税尚未申报缴纳的，符合本公告规定的可按本公告执行。
非常遗憾，之前交过契税的，是不能退的；但是政策上也给出了一定空间，可以先网签，然后12月1日之后再申报缴纳契税。增值税政策，是非常有利于非普的，非普的业主可以等着非普取消后，再去过户，可以大幅节省购房成本。老政策：如果是住房非满五年且不是名下唯一住房的，需要征收差额的20%缴纳个税，可以说是狠税重税了；自此，在交易税费方面，压在购房人身上的三座大山，“契税+增值税+个人所得税”，终于被搬开了，可以说是应出尽出；接下来，我个人判断，大概率会继续降低贷款利率，2字头的低利率时代就要到来了。北京二手房市场，2024年1-10月份，月均成交13201套，与2023年月均成交量持平，预计11-12月月均成交量有望突破17000套，基本上可以判断，二手房市场在2024年的交易量上已经止跌回稳了，这是在普降30%以价换量取得的结果；所以，北京二手房市场会在2025年交易价格上的止跌回稳甚至回升，在2024年底也会随之会出现三种现象：挂牌量下降，业主惜售；部分房源出现加价买房；局部区域价格触底反弹。北京新房市场，2024年1-10月份的月均成交是2651套，较2023年月均成交规模减少了36%，所以月均成交4142套，是新房荣枯线，也是新房交易量回稳的基本指标；2024年新房1-10月总计成交26510套，1-12月交易量止跌回稳目标是成交49704套，二者差额23194套，在11-12月两个月的时间内，月均成交要达到11597套，这是2023年月度成交的2.8倍，是2024年月度成交的4.4倍；所以，要完成2024年新房交易量上的止跌回稳，只有以价换量，降价去库存一条路；开发商很可能会借着减税免税政策的热度，掀起新一轮的降价潮，因此11月15日-12月15日是新房买入的黄金30天，这时的价格将是全年价格的最低点。
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