文/小施主
国庆去宝鸡市太白山景区，住了个带温泉的独栋别墅，别墅前院进是一二层下叠，后院进是三四楼上叠，孩子一看带楼梯两层说这房子太棒了。
这让我对延安新区金鸿·行知坊有了重新认识，之前和他们家置业顾问聊过，说买他们C组团叠拼和洋房的客群区别很大，买洋房的大多是为了上一中一小，而买叠拼的却大多是为居住体验。
随着9月初3期最后一栋130平洋房卖完，金鸿·行知坊就只剩下三期和四期叠拼了，其中叠拼分4层和6层两种，4层叠拼约162-167平米，6层叠拼约150-171平米，见：超越行知坊，唯有行知坊 | 藏品叠院倾城上新，敬邀入席（点下划线跳转）
▲项目位置图
在售房源
金鸿·行知坊目前在售的71#、72#为六层叠拼，分为上中下叠，一二层为下叠，三四层为中叠，五六层+顶楼露台为上叠。南侧是已售罄的六层洋房，西侧是尚未开盘的四层叠拼。
▲楼位示意图
为了让大家精确对比示意图和实景图，从而减少误判，笔者专门用无人机同角度航拍，图中从西到东标红圈的依次为71#、72#，位于整个小区的西南方位。
▲楼位实景图
整体进度
说到这儿有必要插一段话。那就是笔者发现一个独有现象：市面对金鸿·行知坊的了解呈现两极化。要么是以为早都全卖完了，要么是质疑怎么好几年了还没卖完。
▲项目位置图
究其原因有两点，一是该项目很佛系，从2020年入市到现在快5年了，从来都是不徐不疾，与那些讲究乾坤大挪移、资金高杠杆、快周转、疯狂扩张的项目形成鲜明对比，却能按期以罕见的“两书一表”高标准交付。
二是整个项目分为四期开发，每期的产品却差别很大，这在延安新区也是独一份。一期主力产品洋房和少量叠拼，二期主力洋房和少量叠拼，三期少量洋房和叠拼，四期纯叠拼。
▲分期开发图
所以项目现在处在销售刚过半的阶段，一二期都已卖完（其中一期已交付），目前在卖的是三期（三期的洋房已卖完），剩余叠拼中71#、72#按合同约定在2026年6月底交付，准备孩子后年上学的切记不可错过71和72号楼。
▲沙盘示意图
楼层选择
看到这里愿意还往下翻的读者，购房意向应该是在每平米1万左右，大面积改善。在延安如果按面积段粗略划分，100平米以下是刚需型，140以下是初级改善或者刚改型，140-170是深度改善，180平以上是高阶改善型。
金鸿·行知坊3期的六层叠拼产品，其建筑面积段分布为：上叠159平、中叠150平、下叠171平。除了建筑面积，再说赠送面积：上叠赠送在90左右、中叠赠送在98左右，下叠赠送在118左右！（备注：此处所说赠送，是包含院子、露台和挑空面积在内）
▲户型示意图
与之前1期和2期相比，上叠和中叠没有改变，主要变化是下叠：没有了架空层也没有地下室，纯两层。
建筑面积+赠送面积，这样算下来的面积：上叠249平、中叠248平、下叠289平左右。
叠拼作为比洋房更高端的产品，按说单价至少要每平米1.2万以上，但挂牌价也就每平米一万左右，这对预算在150-170万元的购房人来说是难得的时间窗口。按每平米1万元左右估算除以实得面积，意味着：上叠含赠送每平米均价约6386元、中叠含赠送每平米均价约6048元、上叠含赠送每平米均价约5916元。
由以上数据可以看出，中叠的总价比上叠、下叠都低，含赠送后的单价比上叠低、与下叠基本持平，性价比突出。金鸿·行知坊之前1期和2期就数中叠卖得最快，和中叠总价低、性价比高的特点不无关系，如今3期延续了这个现象。
▲中叠示意图
再加上整个项目依山而建，北高南低、层层退台、每排1层楼高差，加上71#、72#北侧台地高，所以上叠、中叠的视野相比下叠极为开阔，所以目前71号楼的中叠已经全卖完了，72号楼中叠也所剩不多，因此对上叠、中叠情有独钟的人切不可错过这个绝佳机会。
▲楼位实景图
价格对比
刚才比较了一番，金鸿·行知坊的中叠和上叠，肯定引起了很多人兴趣，但这只是在同一楼盘纵向比对，如果用买金鸿·行知坊中叠150多万的钱，在全延安新区选，有没有更好的选择？
之前洋房PK洋房，金鸿·行知坊的洋房，虽然户型、园林景观等是顶流，但核心竞争力主要还是来自学区，其它方面别的楼盘反而有很多优势。
但用叠拼PK别的盘，金鸿·行知坊叠拼就太有竞争力了。毕竟叠拼的天然优势在那放着，买一层送一层还带庭院，含赠送后均价都到六千左右，还怎么比？新区倒是有赠送很硬核的其它楼盘，但其洋房折算下来也得至少7590元/平，并且户型建筑面积平均比金鸿·行知坊要小好几十平米、二者没有可比性，不是同类客群。
好在叠拼总价相对高确实是个门槛，购房人购买力得够到150-160万门槛（以上叠为例），不然叠拼PK洋房纯属降维打击，让其他低门槛的洋房产品没法活了。
▲上叠示意图
咱拿买了RC宸院的相比，140万的洋房平均卖135-140万，却没什么赠送面积，但在此基础上加15万左右，就能换到含赠送后248平的中叠（相当于每平米均价要低4千块钱），这让前几年买了类似面积段平层产品的业主情何以堪？
所以，从投资角度看，买房还是要避峰填谷，不能在上升期随大流一哄而上，目前这种平淡如水的楼市抄入，相比沸腾期，反而不容易多掏溢价。
不相信的人可以历史对比：金鸿·行知坊1期A组团叠院，下叠均价约240万，中叠180万，上叠210万；2期D组团叠院，下叠均价约185-220万，中叠170万，上叠185万。因此就算和前面1期和2期比，单论价格不比位置的话，3期是实实在在的便宜。
尾声
我问了置业顾问，买这房子的人都是哪个类型？他们说一大家子居多。
举个例子，两个老人两个孩子带大人一共6口人，你买个150平的或者170平的，户型或者是大三室或者小四室，如果三个卧室会不够用，如果四个卧室又会小而挤，同处一间屋檐下很不方便，毕竟各有各的空间和私密性。
但如果选择了叠拼就很香。比如150多万买金鸿·行知坊中叠，下面一层面积除了客厅卫生间等之外，可以改出来2个卧室。现在很多老人喜欢分开住，各住一间，各得其所。上面一层可以改出来4个卧室，两个大人两个孩子也各自一间很私密。
反之，你得用300万买两套150平的非叠拼房，两套合计4个卫生间、2个厨房，对6口人大家庭而言明显多余过剩，等于为多余无用面积而花了很多不必要的钱。
钱多花了不说，如果买在一个小区还好，如果买在两个小区来回开车，停车费得再额外掏，物业费也是双份，老人接送孩子也远，自己看望照顾老人也耗时费力。
▲4层叠拼和6层示意图
住上来早的地块住户，不少都面临给老人另外在新区买房的问题，有的就采取卖了原先房子，置换的钱买了金鸿·行知坊1期叠拼，上下两层还带庭院可谓其乐融融，学区没变仍然是一中一小，还解决了原来地块选房时高层视野采光差的遗憾。
一打问，有的家里姊哥妹多并且感情好的，已经盯上了金鸿·行知坊四期的叠拼，四期的叠拼只有4层，如果上下都一买，简直快成了独栋别墅了，这些人的脑洞大开已经超越了我的想象力。
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