特别推荐!延安新区,闭着眼都能买的新楼盘

民生   2024-06-20 17:36   陕西  


文/小施主

6月以来很多想在延安新区买房的人,纷纷在本号后台留言,让笔者介绍各楼盘今年即将推售的房源

上上周写了金泰·和悦府,上周写了金鸿·行知坊C组团,今天写的是本日已开始认筹、实体样板间已全面开放、预计2024年6月底开盘的邦泰·锦天府三期。

是先说位置和学区。邦泰·锦天府三期位于延安新区中央商务区(简称CBD),西接吾悦广场,东邻延安中医院,北靠新区管委会,南望鲁艺生态公园,个人推测学区是江苏中学和新区第二小学。

三期户型

由于本文是写给想在新区买房的人,所以开门见山,直奔主题。

笔者之前曾说过,115-130平米左右的产品,由于得房率高、门槛低、符合改善群体需求,是目前延安楼市最畅销的产品,邦泰·锦天府三期恰恰如此。

只有300来套,且主力面积为99-137平米畅销段,分99、114、137三个热门户型。

A户型约99平米,两室两厅单卫。这个户型的亮点有两个:一个是两卧和客厅三开间朝南,另一个是餐-客-厨一体化设计

▲ A户型示意

B户型约114平米,三房两厅双卫,亮点是视野及采光好。能做到这点,主要靠两招,一是这个户型位于楼座东西突出位置,二是约4.2米的客厅开间设计,搭配长约7.2米,进深约1.9米阳台,三是客厅和两个卧室朝南。

▲ B户型示意

C户型约137平米,四房两厅双卫。亮点一是四开间朝南(客厅+3卧室),二是客厅开间4.5米配套宽2米、长约7.5米的超大阳台,三是约24平米超大套房式主卧。

▲ C户型示意

针对邦泰·锦天府一期和二期,笔者之前只写过一篇小区底商铺面,从没写过住宅,为什么没写?因为一旦写邦泰·锦天府的户型,有种惊心动魄的感觉,户型的间利用到了变态极致。

户型示意图中,最精华的部分,是这种不计产权面积灰色)计一半产权面积(绿色)部分。这就完了吗?不是,还有淡紫色部分(下图所示)。

毫不夸张的说,邦泰·锦天府在中小户型设计上,为了替购房人提高得房率,已近乎不讲武德,如果把这些灰色、绿色、紫色部分折算进去,得房率恐怕要高的逆天,吊打整个本地楼市


需求为王

邦泰·锦天府的开发商来自四川,据说老板是大学老师,和邦泰打交道这几年,笔者深感这个公司特色鲜明,集川蜀文化下的泼辣吃苦+安逸自恰于一身。


作为并非商海江湖出身的知识分子,竟然用17年时间把地产干到10个省、30来个城市共130多个项目,还能拿出亿元以上的资金投入公益,荣获四川省人民政府“四川慈善奖”之“最具爱心捐赠企业”确实有一套自己的价值观。

泼辣吃苦表现在:1.拿地和入场时机准,房价定得诱人;2.前期市场产品调研很下苦。

先说拿地和价格把控。2021年11月,还在疫情期间,适逢延安新区地价处于低潮期,业界都不敢拿地,土地财政急需用钱,邦泰迅速于12月底拿下位于中医院背后的一期优质地块。

之后,又分别于22年底及23年连续斩获新区两宗优质土地,即邦泰·锦天府二期和三期。拿地时间基本都在年底,专瞅同行资金、意向最薄弱的低潮时机。

邦泰遵循“面粉不贵面包才好卖”的道理,地价不超预算才能保证房价游刃有余,既不扰乱行情获取利润,却又比同行定的低一些,形成价格竞争优势。

▲三期鸟瞰

邦泰·锦天府三期为例,据内部消息,准备配套碾压式的超微利价格政策配套夸张的得房率+稀缺的CBD地理位置诱惑你,争取国庆前一梭子售罄。

同时,作为年产值逾 200 亿、开发面积近2500万方的实力房企,邦泰还在逆势拿地,不久前又摘得延安新区东片区P2-19地块(比邻新区六中六小和能源小镇),这是块潜力很大的宝地。

▲四期项目位置

再说市场调研和产品设计。有件事给笔者印象很深,就是邦泰集团的市场调研员超级能提问,比如延安人爱什么样的户型,收入水平大概每月多少千,诸如此类的倒也罢了,但他们会细到连本地人喜欢几个阳台都问。

市场调研表更夸张,有几百个格子,包罗万象,绝大多数问题,估计连本地资深土著都难以回答。

老百姓买房,无非是地段、产品和价格。邦泰售价叩动心扉,又用产品俘获人心,地段更是在CBD区延安塔旁边,妥妥的验证了什么叫需求为王。

内在实力

邦泰这个公司的安逸自洽也了不得,不是摆龙门打小麻将的闲散,反而是年轻有创新、没官僚主义、清廉的企业文化。

第一是爱用年轻人。延安项目绝大多数人,平均年龄都不到30岁,打交道的感觉是思想新潮超前,很有创新意识,对项目背后的生活理念、美学设计、材质选择,都有自己的坚持。

年轻人普遍很看重设计感,所以邦泰延安项目,无论是大门、外立面、景观,还是入户大堂、地下车库以及候梯厅整体都很时尚,不老土。

三期外立面意境

三期外立面意境

三期园区景观意境

三期园区景观意境

还起了些很有特点的名字,比如“0触感归家”、”光感高定车库“、”星级酒店式双大堂、星级候梯厅“等,设计意境图和交付实景图也高度相符。

▲一期候梯厅实拍图

▲一期地下车库入口实拍

第二是很恬静淡定,没什么官僚主义笔者也和一些买了邦泰房子的业主交流,他们经常遇到邦泰延安项目的高管在干粗活,或者是和置业顾问一起去跑销售”扫楼“。没有森严的上下级制度,据说企业文化里还包括职工国外旅游。

适逢节假日,邦泰还时不时给业主送些四川土特产,或者搞些业主活动送些小礼物,既实惠也蛮有人情,这就是邦泰的安逸自洽。

反映在物业方面,据延安项目的人介绍,说物业是邦泰自建自持自己运营,相当不错。但笔者不由质疑,如果是像川云酸菜面那样,都是用四川服务员还有保证,如果不是,恐怕要出一脑水。

第三是清廉。与邦泰·锦天府打过交道的合作商,应该普遍都有这个印象。即使外出吃个便饭,他们都非要自己掏钱。

既有年轻活力,又不官僚主义还很清廉。厉害的是,不是一两个人如此,而是大部分人都如此。这样的地产公司实在可怕,本地搞地产的老板不妨扪心自问,自己的公司能否竞争过人家。

当然辩证法告诉我们任何事物总有两面性。邦泰资金高周转成本控制过严,户型得房率追求太高,人员优劣淘汰近乎残酷,极致追求各项指标,会不会导致月满则亏,或者说物极必反?

后记

为了解市场反响,笔者今天抽空去了趟售楼部现场,很多人正在参观已全面开放的实体样板间,售楼部把99、114、137三个户型都做了,能很直观能看清半产权面积和不计入产权面积。

另外,发现购房人对以下5个方面问题最感兴趣,置业顾问也重复回答的最多,现将问与答罗列出来,以供各位新区购房人参考。

1 .项目容积率?密度?楼间距?户数?车位?车位交付标准?层高多少?

答:项目容积率2.2;建筑密度24.47%;平均楼间距约30米,最窄楼间距约28米,最宽楼间距约57米;总户数332户;车位数387个;车位采用环氧地坪地面,环氧漆划线。住宅高层(1/4/5#楼)层高为3米,洋房(2/3#楼)层高3.1米,地下室层高为3.6米。

三期楼位楼层

2.项目绿地面积及绿地率是多少? 小区的园林具体怎么分区?水景做法和位置?植物品种有哪些?

答:绿地率30%在空间结构打造上,采用“一核·七园”的手法于一方庭院描绘“山水画意·庭院七景”,一核:中央核心景观区,七园:礼序园、品茗园、对弈园、寻幽园、趣跃园、畅谈园、乐动园。水景为跌水水景,分别位于主入口大门外和中庭廊架位置。树种包括特型油松桩头、国槐、晚樱、山杏、北美海棠等

三期景观意境

3.小区内部路面材质?(含消防通道)

答:人行园路是仿石石英砖;消防通道:环线为仿石石英砖,接外部道路部分采用沥青材质。

4. 交房时间及交房标准?(住宅/商业)

答:交房时间为2026年1月,清水交付。(交付时间待定,以合同时间为准)

5 项目付款方式有哪些?是否支持公积金贷款?异地公积金可以办理贷款吗?

答:付款方式有一次性付款、商业银行按揭贷款(首套房首付15%起,二套房首付25%起)、公积金按揭贷款;支持公积金贷款异地公积金可以办理。

三载四盘,从2021年12月拿地至今,短短3年时间,邦泰已卖完中央商务区两期,即将开始三期,年内还将启动东片区的四期,开发速度是新区不少同行的两倍。

位置好、户型美、价格香、物业可能也不错,这是邦泰·锦天府公认的亮点,但交付质量和进度如何还是未知数,这一切有待2025年1月一期交付时答案才能揭晓。


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