文/小施主
最近后台涌出很多留言，基本都是想在新区买房的人，留言让笔者认真介绍延安新区各楼盘今年要新推的房源。
于是上周写了篇金泰·和悦府，考虑到金鸿·行知坊可能6、7月份就首开三期C组团，所以本周就写这个。
首先说下位置。金鸿·行知坊位于延安新区一中一小旁边，学区也是这两个学校。周围是延安大学新校区，以及上城壹至肆号、杨家岭南苑小区。
三期首开
金鸿·行知坊2020年延安首次开盘至今已差不多5年，主要卖点有4个：教育资源丰富（新区一中+新区一小+小区自带幼儿园）、产品定位高端（园林景观、超低密、全叠拼＋洋房、无小高或高层）、高标准按期交付（质量考究、带“两书一表”、克服疫情影响准时交房）、周围配套齐全（韶山街、大剧院、全民运动中心、博物馆、人民公园）。
▲项目位置图
小区总共4个组团，A组团已经交付入住，D组团将于今年年底迎来交付，6月底或者7月初，即将推售的C组团共22栋楼346户，其中六层叠拼（约150-171平米）有13栋、四层叠拼（约162-167平米）有4栋，五-六层洋房（约130平米）有5栋。
▲四个组团分区图
洋房在整个组团占比非常少，仅130余套，看来C组团产品整体层次比A、D高，但均价恐怕又会上一个台阶。
▲C组团130洋房楼位图
据了解，C组团首次开盘的是5栋130平米的洋房（73#、74#、76#、77#、78#）。笔者预计其挂牌价约1万/平米，应会比D组团临路位置（29#、30#、31#、32#、33#）会贵一些。原因是距离隧道口距离更远、坡度小地势更平整。
▲C组团130洋房沙盘图
130平米洋房在金鸿·行知坊一期、二期也有，在全延安新区都是畅销户型，虽然不比140户型完美，但也不赖，胜在性价比。
▲A组团130洋房实景视频
数据显示，准备让孩子在新区一中、一小上学的家长，对金鸿·行知坊中此类性价比房源尤其感兴趣。
一期效果
去年6月底，笔者曾实地实拍金鸿·行知坊一期A组团交付现场，虽然很多人点赞但毕竟刚刚交付，看不出最终效果，所以这两天又去现场拍了一组照片。
▲A组团实景图
据笔者实地走访，从去年6月底交付至今已近一年，一期A组团的业主除了对物业略有微词外，其它方面评价都相当高。
▲A组团实景图
楼体的立面选材方面，选用了石材、真石漆、多彩漆以及极具质感的涂料，施工细节部分，涂料喷涂均匀，无明显鼓包、溢色和污染等情况，墙面线条顺直、平整、清晰，建筑肌理感得到凸显，整体工艺还不错。
▲A组团实景图
对于园林景观的营造，也下了功夫。南北主轴的动线上，步移景异，精彩纷呈。曲折蜿蜒的园路，茂密的林下空间，精巧的雕塑以及“若隐若现”的廊架、篱笆等元素目不暇接，看点十足。
▲A组团实景图
小区在景观营造上，利用宽楼间距优势，营造中央景观花园，园中穿插运动区、儿童区、社区会客厅等功能，既有足够的观赏性，也更加实用，畅游其间十分闲适。
▲A组团儿童游乐区实景图
小区内绿量充足，随处可见植被养护迹象，草坪鲜活翠绿，灌木、乔木种类繁多，乔木舒展飘逸，灌木饱满密实，景观层次分明，错落有致。
▲A组团实景图
地面铺装上，小区路面主要采用浅灰色仿石砖铺装，局部搭配彩色胶粘石跑道。砖石拼接处过渡自然，缝隙较为匀称，未见砖石有明显破损、裂纹等情况；胶粘石跑道整体铺设均匀，未见溢色、破损等情况，园路整体卫生情况良好。
▲A组团实景图
金鸿·行知坊一期A组团去年6月底交付时，就拿到了稀罕的两书一表（商品房质量保证书、使用说明书和竣工备案表），同期交房的不少楼盘距今还在整改完善（没有拿到两书一表）。这种实实在在的兑现能力，是二期D组团爆卖的重要原因。
二期进度
去年5月15日，陕西省教育厅发布了《关于做好2024年普通高中招生工作的通知》。其中规定：陕西省全面取消普通高中跨市招生。
这就意味着以往延安各县家长初中在本县就读，高中在西安上学的传统路径从此堵死。虽然延安个别高中名校仍然还面向各县招生，但因竞争突然加剧，所以选择初中就在延安市区就读以及高中来延陪读的家长大为增加，导致楼市进一步火爆，尤其是有着顶尖初中学区的房源。
▲四大组团分布图
金鸿·行知坊去年迎来一期A组团全面交付之后，也成功将小区的学区划分到新区一小一中，得天独厚的地理位置，为赢得新区优质的教育资源占尽了优势。
▲案场开盘热销场景图
二期D组团也不是出道即巅峰，实际上2023年上半年举步维艰。转折点出现在2023年8月，因和新区一中、一小近在咫尺而得偿夙愿，终于一副好牌凑齐王炸，成为2023年整个延安楼市最靓的仔。
▲D组团实景图
尤其是靠近隧道口房源，原本以为受噪音影响会难卖，没想到开发商蓄客可观、政策给力，9月21日31#、32#、33#开盘不到一小时即售罄，后面排队的人没抢上。
▲案场开盘热销场景
就连笔者的1个老乡、5个同事和3个亲戚，都买了D组团，吴起、志丹、安塞、子长等北部县的家长一掷千金的比比皆是。
笔者也和一些延安楼市资深观察人士探讨过，他们的共识是，对延安各区县尤其是北五县的家长而言，按照新的教育政策若要让孩子赢在起跑线上，优质的教育资源是必不可少的。
而延安新区一中一小旁边的金鸿·行知坊也就成了香饽饽，即将入市的三期，整个项目最后5栋130平米洋房也将是不二之选，错过这一波上车机会，后期都只是160的大面积叠拼产品了。
130户型洋房，虽然户型不如140洋房那么完美，但户型方正、南北通透、全明设计，并且采用1T2的设计，相对独立的私享电梯厅。
由于这个户型不浪费任何空间（除此之外还有不少赠送面积），南向三面采光，采光面达到了10.9米，放眼全延安看性价比，实在太香，果不其然，硬是比140洋房还畅销。
在笔者看来，由于市场逐渐趋于饱和以及老百姓购买力下滑，如今的房地产行业并不像过去那样遍地是金，延安新区有的楼盘已经陷入封顶即艰难的处境，只有资产雄厚的国企、极为专业的外地民企和背景深厚的本地老板才能生存。
▲2024年5月工程进度
金鸿·行知坊，就属于第二种：极为专业的民企，服务细节见真章，把业主的心理拿捏得死死的。
例如为了让业主放心房子会按时交付，人家会每个月出一个反映实时工程进度的家书，虽然只有两分钟但拍摄脚本却非常走心。而不像有的开发商把房卖了后，却对工程进度密不透风，搞的业主心生疑窦害怕烂尾，没事就翻墙进去用手机一顿乱拍。
结语
金鸿·行知坊作为一个总占地面积约251亩、总建筑面积26万平米的大盘，相比玩资金高周转打法的阳某城、某悦、某民，别人家开发周期最多也就三年，而它卖了近5年，小火慢炖不急不躁。
这验证了一句话，办企业不求快，而求活得久。但金鸿·行知坊却不止于资金低周转打法，笔者发现其更喜欢死磕高奢定位。
▲A组团实景图
115-130左右的洋房或小高产品，由于得房率高、门槛低、符合改善群体需求，是目前延安楼市最畅销的产品，金鸿·行知坊完全可以把三期C组团、四期B组团都建成130洋房这种好卖的户型，但开发商却把C组团后续房源规划成了六层叠拼（约150-171平米）、四层叠拼（约162-167平米）。
▲C组团四层叠拼效果图
金鸿·行知坊总共才77栋楼，以合院、叠拼为主搭配少量洋房，绿化面积高达5万平米，相当于7个标准足球场面积那么大， 被称为延安新区楼市金字塔尖并不夸张，但塔尖风光虽好，却高处不胜寒。
这种叠拼虽然居住舒适性极佳，可以一层用来商务办公，一层用来居家自住，或者其它功能分区组合，但总价高，尽管也卖的动，但却没130洋房畅销。
然而，这种高奢产品定位，虽然会导致房子卖得相对慢，却对买了一期和二期的业主是极大利好，因为确保了1.1的超低容积率。
当然，在如今购买力普遍下降的大环境下，金鸿·行知坊确实也有王炸本钱才敢于逆风而行。
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