文/小施主
最近延安新区金鸿·行知坊三期77#、78#号楼130平米洋房取得预售证，有不少购房人问起几个问题，今天一并解答。
首先是三期大后年6月底才交房，会不会中途学区变化？
第二个问题是会不会一期二期在新区一中一小，三期四期在别的学校？比如学位有限？
第三个问题是传闻县上读了小学只能县上读初中，除非分数特别高。
第一个问题，笔者认为不会变化。当年也就融创出现过一开始在新区一中一小，后来改为清华附中+新区一小。但是，当时融创是在入住上学之前改变学区划分的，而金鸿·行知坊已经上学两届，这两个盘情况不同。
第二个问题，笔者也认为不会。原因有四。
1.虽然老城百米大道个别小区存在一个小区被划入不同学区的现象，但新区作为靠地产和教育为引擎发展起来的区域，得兼顾新区土地财政问题，不稳定的学区划分，会给地产开发商带来顾虑，而老城的成熟区不存在这个问题。
2.新区一中一小周围住宅用地已经全部开发完毕，没有土地可盖新盘，所以不存在新增学位需求。
3.部分上城1-5地块住户孩子已经上了初中，不再需要学区房，已经开始卖房置换更改善的住宅，加上房屋买卖后学位有若干年限卡着，所以上城1-5地块小区也空余出来一些学位。
4.金鸿·行知坊也就三期73#、74#、76#、77#、78#这5栋洋房的客户对学区有强烈需求，而这5栋洋房一共才130来套房子，占不了多少学位。三期洋房之外剩余都是叠拼，四期全是叠拼，叠拼住户反而是纯改善需求，对学区没什么意向，摸底发现，叠拼意向客户的孩子大多已经上了初中甚至高中，或者在外地读书。
第三个问题，笔者更认为不会。原因有二。
1.这个传闻是对政策的误读。经两年过渡，陕西全面取消普通高中跨市招生。市区学校原则上不得抢县中生源。这里说的是高中，而不是初中。感兴趣的去查陕西省教育厅网站5月15日《陕西省教育厅办公室关于做好2024年普通高中招生工作的通知》原文。
2.按照今年各类文件乃至本月15日二十届三中全会重要论述，其中引人注目的一条方法论就是“坚持不立不破、先立后破”。延安地产开发量绝大多数在宝塔区中心城区，如果限制初中，意味着对延安地产釜底抽薪，在当今地方上还没有出现新的经济火车头情况下，断然不会如此操作。
回答完以上问题，笔者再谈谈对新区一中的看法，以及延中初中部。
本月15日左右，“新区一中李同学以总分799分获得延安市中考第一名”的新闻报道铺天盖地，虽然没说其它学生成绩，但新区一中强悍的实力，还是不言自明。
有赖于此，新区1-5地块二手房，A户型精装修带车位挂牌价170万很正常。当年地块房子3千多元一平米，所以大多数业主都在装修上砸了重金，据不完全统计，平均装修在25万元左右，车位14-15万元买的，刨过装修费和车位40万剩余130万元，上城1-5地块A户型131平米，等于1万元/平的二手房交易价。
想买新区一中学区房，还有个选择是上城三号科研楼，但剩余房源已经不多，虽然是毛坯房，但已是二手，户型面积非常大，5楼232平的卖价高达290万元（含15万元车位），均价高达1.2万元/平，这还是友情价，上城三号科研楼好楼层均价已攀升至1.25万元-1.28万元/平。
那么再说值不值得购入新区一中一小学区房呢？得看这两所学校的教学质量是否能长期保持目前的高水准。延中初中部刚成立没几年，去年就成绩惊人，今年虽然各校中考成绩没有大范围传，但据笔者了解，延中初中部紧紧咬住新区一中，绝对在第一方阵，但截至今年还没超越新区一中。
新区一中不容易。学区内生源良莠不齐，和别的学校相比，没法大范围掐尖，有的县上来的孩子，基础本来就差，自小成长环境还优越，要让这四面八方来的生源每年批量出高分，还不能管的过严影响心理健康，对学校管理层和教师队伍的要求相当高。
笔者和一些送娃在西安读书的家长了解发现，西安顶级名校没40W下不来，次一级和新区一中差不多的，也得15W-20W，还只是敲门砖。
因此，凡是想买入新区一中一小学区房的，从二手房和一手房行情看，要在对比别的学区房子时，多计入30-35万元的溢价才是合理的。
从市场反应看，这部分溢价主要来源于新区一中，新区一小的因素在淡化，这可能与传闻中其它小学在崛起，新区一小光环没以前那么突出有关。但实际上并非如此，新区一小并未被超越，这点无论是从联考成绩，还是从一小老师的整体素养、见识、谈吐能看来。
对购房人而言，如果选购一手房，除了每平米1.2万元以上的三地块科技实验楼之外，只有金鸿·行知坊可选。金鸿·行知坊三期本次刚取得预售许可证并已开盘的130平米洋房（77#、78#），据说每平8000元起步，9000元以内的价格，估计绝大多数人还不知道，这比买地块二手房都便宜。
虽然金鸿·行知坊三期76#、77#、78#这3栋洋房价格优势一目了然，但数量有限才60套，注定对整个市场的冲击有限。新区一中一小学区房的价格，还是会稳定在高层毛坯1万，洋房1.2万以上。
当然，76#、77#、78#这三栋130平米洋房，如果8000元-9000元/平，那么73#、74#的价格，参照二期同排楼位价格，肯定要高于76#、77#、78#，至于再往后的三叠、二叠户型的价格应该更高。
预言本来不能多说，但8月初学区划分一公布，原本持币观望的购房人，终于吃到了定心丸，又将一拥而上抢得干干净净。
所以说若论一中一小学区房的性价比，本次刚取证开盘的77#、78#，无论是和过去还是将来比都算是绝唱了。
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