华泰 | 房地产：如何看待存量房贷利率调整的可能？

“转按揭”的国内外实践现状

银行的“转按揭”指个人住房转按揭贷款，国内过去的转按揭主要是针对产权人、借款期限、抵押物变更所作出的贷款调整。目前市场关注度较高的“转按揭”主要针对存量房贷利率的调整。参考海外，其转按揭业务较为市场化，降低利率是主要需求之一。以美国为例，类似的业务被称为Refinance，可以做Refinance的机构众多，贷款人可以向多家贷款机构提出Refinance申请，不同的机构经过评估给出的贷款利率不尽相同，贷款人最终选择最理想的机构。日本也可以自由选择转按揭。但值得注意的是，海外市场办理转按揭业务，都需要支付一定的手续费用。

存量和增量房贷利率差距拉大是降低存量房贷利率呼声越来越大的原因

截至2024年3月，我国存量房贷规模约38万亿。根据2023年11月央行在2023年前三季度金融统计数据新闻发布会上提到，认定为首套的存量房贷利率约4.27%，结合今年以来LPR的下降，目前存量房贷利率平均水平预计约4%。而2024Q2新增个人住房贷款的平均利率为3.45%，环比Q1下降24pct。根据贝壳数据，7月50城新增房贷利率进一步下行，首套/二套房贷利率分为3.29%/3.70%，环比6月分别下行11/12pct，新增贷款利率自2024年5月起，全面进入3%利率时代。存量和新增利率这种差距也导致市场上提前还贷的现象，同时也有越来越多存量房贷利率下降的呼声。

全国性存量房贷利率调整：主要针对首套房认定标准进行修正

自2019年执行LPR以来，我国的存量房贷利率跟随LPR自动调整，除此以外，仅针对首套贷款利率有过全国性的调整动作。2023年8月31日，央行及国家金融监督管理总局发文《关于减低存量首套住房贷款利率的通知》。新政提出自同年9月25日起，存量首套房贷的借款人可向贷款行申请置换贷款。政策出台后，影响最大的是首套房认定标准放宽后，原来认定为二套房，但按照新规被认定为首套的住房。根据央行在去年11月新闻发布会上的披露，上一轮存量房贷利率下调的贷款总额占总存量房贷的比例达56.5%。调整后的加权平均利率为4.27%，平均降幅0.73pct。

地方性调整：“商转公”是目前主要的存量房贷利率调整手段

随着2023年央行对存量房贷利率下调的鼓励性政策出台，近期以“商转公”（商贷转公积金贷款）的形式实现存量房贷利率的下调，在各城市逐步展开。据中指院数据，今年以来已有30多个城市执行或优化“商转公”政策，包括支持“顺位抵押”公积金直还、扩展合作银行范围等。如8月23日，长春开展商业性个人住房贷款转“公积金+商贷”组合贷款业务，可选择“顺位抵押转贷”或“先还后贷”方式办理。8月21日，青岛市住房公积金管理中心官网发布信息称，该中心持续扩大“商转公”贷款与“商转组合”贷款业务合作银行范围，我们预计还会有更多城市加入。

风险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。

“转按揭”的国内外实践现状

什么是转按揭？

银行的“转按揭”指个人住房转按揭贷款，即个人住房贷款的借款人在还款期间，向原贷款银行要求延长贷款期限，或将抵押的个人住房出售或转让给第三人，从而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。即过去主要是针对产权人、借款期限、抵押物变更所作出的贷款调整。目前市场关注度较高的“转按揭”主要针对存量房贷利率的调整。

海外转按揭业务较为市场化，降低利率是主要需求之一

以美国为例，类似的业务被称为Refinance，贷款人可通过Refinance来降低利率、缩短贷款期限或降低月供。可以做Refinance的机构众多，包括银行、信用合作社以及消费金融公司等，贷款人可以向多家贷款机构提出Refinance申请，不同的机构经过评估给出的贷款利率不尽相同，贷款人最终选择最理想的机构。影响贷款利率的因素，除了美国市场化利率，还包括购买房屋的类型、贷款年限、首付比例等，此外，贷款人财务状况也是很重要的因素。

日本也可以自由选择转按揭。由于申请贷款的额度和利率与贷款人是否有日籍身份、收入水平、家庭情况以及工作年限等因素相关，因此，尽管市场化利率相对平稳，对于影响贷款利率的个人因素发生变化（如新获永驻身份的居民）而言，通过办理转按揭更换贷款一行，这样可以大幅降低其贷款利率，因此属于常规操作。

但值得注意的是，海外市场办理转按揭业务，都需要支付一定的手续费用，如美国办理Refinance需要支付Closing cost。日本转按揭的成本包括司法书士费、银行保险金、保证金等。

存量和增量房贷利率差距拉大是降低存量房贷利率呼声越来越大的原因

截至2024年6月，我国存量房贷规模约37.8万亿，同比下降2.1%。根据2023年11月央行在2023年前三季度金融统计数据新闻发布会上提到，存量住房贷款加权平均利率为4.29%，结合今年以来LPR的下降，目前存量房贷利率平均水平预计约4%。而2024Q2新增个人住房贷款的平均利率为3.45%，环比Q1下降24pct。根据贝壳数据，7月50城新增房贷利率进一步下行，首套/二套房贷利率分为3.29%/3.70%，环比6月分别下行11/12pct，新增贷款利率自2024年5月起，全面进入3%利率时代。存量和新增利率这种差距也导致市场上提前还贷的现象，同时也有越来越多存量房贷利率下降的呼声。

我国存量房贷利率调整的历史

全国性调整：主要针对首套房认定标准进行修正

自2019年执行LPR以来，我国的存量房贷利率跟随LPR自动调整，除此以外，仅针对首套贷款利率有过全国性的调整动作。2023年8月31日，央行即国家金融监督管理总局发文《关于减低存量首套住房贷款利率的通知》。新政提出自2023年9月25日起，存量首套房贷的借款人可向贷款行申请置换贷款，自主协商变更贷款利率水平，但要求新贷款利率在LPR上的加点幅度不得低于原贷款发放时所在城市首套房贷款利率政策下限。

政策出台后，影响最大的是首套房认定标准放宽后，原来认定为二套房，但按照新规被认定为首套的住房对应的贷款利率，因为历史政策利率下限重新认定，所以贷利利率有望实现大幅下滑。根据央行在去年11月新闻发布会上的披露，新政实施首周，有98.5%符合条件的存量首套房贷利率完成下调，合计4973万笔、21.7万亿元，即上一轮存量房贷利率下调的贷款总额占总存量房贷的比例达56.5%。调整后的加权平均利率为4.27%，平均降幅0.73pct。

地方性调整：“商转公”是目前主要的存量房贷利率调整手段

随着2023年央行对存量房贷利率下调的鼓励性政策出台，近期以“商转公”（商贷转公积金贷款）的形式实现存量房贷利率的下调，在各城市逐步展开。

据中指院数据，今年以来已有30多个城市执行或优化“商转公”政策，包括支持“顺位抵押”公积金直还、扩展合作银行范围等。如8月23日，长春开展商业性个人住房贷款转“公积金+商贷”组合贷款业务，可选择“顺位抵押转贷”或“先还后贷”方式办理。8月21日，青岛市住房公积金管理中心官网发布信息称，该中心持续扩大“商转公”贷款与“商转组合”贷款业务合作银行范围。其中，“商转公”贷款合作银行增至17家。此前，山东、河北、河南、安徽、广东、江苏等省的多个城市已开启“商转公”业务办理通道。

降息是最务实的“稳地产”手段之一，重点在于落地和执行

我们多次强调，当前市场环境下降息是务实有效的“稳地产”政策。且随着存量和增量房贷利率的差距拉大，我们认为存量房贷利率调整具备较强的合理性。但其调整的难点在于其并不在于政策意志而是银行商业利益考量，不同银行的净息差压力也并不相同，因此需要关注的是各银行的实际落地情况，不仅关注其是否下调，而且需要关注调整幅度，如果调整幅度较小对市场影响力度亦或有限。如果存量房贷利率调整落地，对于地产而言，会减少提前还贷人群，从而减少二手房抛压，有助于平稳价格预期，另外月供的减少也有利于消费层面的空间打开。

风险提示

行业政策风险：宏观流动性的变化、因城施策的调控政策存在不确定性，在新发展模式的指引下，住房、土地、金融、财税等房地产相关领域的制度存在调整优化的可能，都可能对房地产市场和房企经营造成扰动。

行业下行风险：房地产行业规模高峰可能已经过去，部分区域销售、拿地、新开工、投资等关键指标存在趋势性下行风险。

部分房企经营风险：若经营和融资性现金流修复低于预期，部分房企仍可能面临较大的资金链压力，进而出现经营困难等问题。

附表