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当前，商办市场面临严峻挑战，多数企业的写字楼项目出租率呈下降趋势，空置率高居不下。在此背景下，商办物业的盘活成为企业关注的焦点，其中“商改住”模式逐渐受到重视。过去，各地对违规商改住实施严格管控，但这一趋势正在改变，多个城市如上海、深圳等地已出台相关政策，允许商办物业转型为居住或保障房用途。
这对国有企业而言是重要机遇，国企手中的商办存量物业规模庞大且业态多样，商改住政策的放开提供了多方面的资产盘活渠道。这不仅能够提升资产价值，还有助于解决城市的商办去库存和住房需求问题，同时增加保障房供应。
国家近期政策与商办市场现状
近年来，国家的政策导向明确支持住房租赁市场的培育与发展。自国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》以来，国有企业加速进军商改住领域，以应对当前的市场需求。
商办物业供应过剩
当前，各地的商办物业普遍面临供过于求的问题，这与住宅用地的紧缺形成鲜明对比。历史数据显示，商办规划用地在国土审批中的占比高达约30%，而实际销售量却不足10%。过去，建设各类CBD和高端商务区被视为改善城市形象、吸引投资、增加税收和就业机会的有效途径。然而，市场容量有限，导致商办市场在经历多年的快速发展后，出现了供应过剩的现象，特别是在国有企业手中的大量存量商办资产。
商办资产库存问题迫在眉睫
由于空置率长期居高不下，企业的资金被大量占用，而这些资产的价值未能得到有效释放。因此，解决商办资产的库存问题变得尤为紧迫。幸运的是，随着商改住政策的放宽和保障房市场的发展，为国有企业提供了新的机遇，使商办资产的盘活拥有了更多元且相对稳妥的路径。
在商业办公空间转型为住宅用途方面，近年各地政策出现放宽趋势。以海南万宁市为例，今年6月该市出台了相关政策，允许在特定条件下商业办公类商品房参照住宅进行管理和产权分割，并取消300㎡建筑面积的最小单元限制。此外，居住者的适龄子女将纳入就近入学范围，并享有与住宅相同的公共水电价格优惠。
随后，7月初湖南长沙市也发布了相应通知，支持公寓等类似住宅的商业房地产在经过可行性论证后调整为住宅用途。这一政策的实施显著提高了商办类资产的市场流通性。
与此同时，多个城市开始推动将商业办公房产改造为保障性租赁住房的政策。例如，深圳在今年发布了《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知》修订稿，对“商改保”的工作流程进行了优化，同时适度放宽了改建条件，以促进保障性租赁住房的供给。
该文件定义了“将非居住房屋改建为保障性租赁住房”这一行为，涵盖范围广泛，不仅包括商业办公资产，还涉及工业用地的存量资产。这种模式对保租房筹集需求大的城市尤其有利，能同时激活国有资产并促进保租房的筹集。
国企通过盘活手中的大规模存量土地和物业，在推动要素市场化配置和全国统一大市场建设中扮演关键角色。地方加速实施商改住、商改保政策，对于激活国有资产、增加住房供应具有重大意义。
当前，无论是在土地开发还是物业管理方面，各地区都在积极推进将商业用房改为住宅的政策，主要方式包括土地性质调整和存量物业改造。通过在规划阶段对土地进行性质变更，可以有效减少不必要的成本投入。
在华东地区的经济中心城市，如上海徐汇区原先规划为商用的小米总部地块已成功转型为住宅用地，这有助于缓解上海市中心住房供应不足的问题。杭州市同样实施了多项“商改住”项目，特别是在未来科技城等重点发展区域，这些举措极大地丰富了当地的住宅市场。据统计，过去一年内，杭州涉及“商改住”的土地面积已经超过500亩。
在华南地区，深圳也积极进行了土地性质的调整。例如，南山区的一些著名地块在前一年已经从商业用途更改为住宅，并在今年开始进入销售期，多数地块由国有企业购得，显示出政策的果断执行。
这种趋势表明，地方政府正采取切实措施来优化土地资源的利用，以适应居民住房需求的变化和市场的发展。这不仅提高了土地使用效率，也为房地产市场带来了新的发展机遇。
在当前经济环境下，国有企业日益关注土地和物业资产的优化利用，以期参与资产盘活的新浪潮。例如，一家主要能源领域的央企正计划将其持有的部分工业用地转型为住宅用途，以响应这一趋势。深圳宝安区邻里间家园项目便是一个成功案例，该项目由商业用地转变为居住用地，并已封顶，预计提供256套保障性住房，由中建一局五公司负责建设。
一些地方政府企业与城市建设投资公司在处理过去几年中因房企问题而接收的商办资产时，面临了盘活难题。近期，这些项目中有部分用地成功调整为居住用地，从而显著减轻了盘活压力。
更为普遍的挑战是如何有效转化现有的大量商办建筑。尽管存在硬件改造等诸多困难，但在严峻的去化需求面前，许多城市和地方国企仍在积极推动这些建筑物的功能改造。
招商蛇口与武汉安家保障性住房有限公司合作，签约愉樾项目和空港中心三期项目，收购面积超过2万平方米，改造后将提供500余套保租房。深圳人才安居集团通过租赁创智云城项目70000平方米的面积，并改造装修成880套保障房和388套市场化房源。该项目运营1年半入住率保持在95%以上，是商改保资产盘活的成功案例。
深圳市属国企深圳环境水务集团将自有物业南山大楼办公楼改造成了环水泊寓·生态软件园店，提供204套品质公寓房。昆明城投公司宣布车行天下汽车城二期项目的885套未售房源已取得保障性租赁住房项目认定书，将改建投放市场。
近期，据小明了解，该项目的装修及改造招标已于上月完成，预计相关商改保房源即将进入市场。自商改住政策逐步开放以来，此类项目迅速增多，众多国有企业积极参与资产活化与去库存行动，取得显著成果，有效缓解了商业办公市场的部分压力。
随着商改住的兴起，既带来机遇也存在挑战，特别是保租房市场竞争将愈发激烈。商改住策略不仅为存量商业办公资产提供了增值与流动性提升的机会，也为国有企业的资产优化提供了绝佳机遇。然而，这一趋势也预示着竞争将更加激烈，市场上现有的商办库存量将直接转化为未来保租房市场的竞争产品数量，竞争程度不容忽视。
在当前市场环境下，随着越来越多的商改保（商业转住宅）项目入市，运营商面临严峻的挑战。要在竞争激烈的市场中脱颖而出，关键在于房源品质和服务质量的卓越表现。因此，参与商改保项目的运营方必须明确以下三个核心观念：
运营企业需认识到自持物业的独特性，并采纳长期发展策略。传统的房地产开发模式，即重销售轻租赁，已不再适用于转为保障住房的项目。企业必须调整战略，致力于长期的资本投入与持续的资产价值增长，以培养出坚实的资产运营理念。
提升资产运营能力是至关重要的。这不仅仅是关于如何盘活资产的问题，更重要的是如何实现资产的高质量利用。对于拥有商办资产的国有企业而言，进入商改住领域时，应专注于全方位提高资产运营的效率和专业性，以确保经营成果的最大化和资产价值的持续增长。
参与商改保项目的运营方须通过确立正确的投资观念、加强资产管理和提升运营质量，来应对市场的严峻挑战，确保项目的成功与企业的持续发展。
商办资产的有效振兴远非仅涉及物理改造，这不过是众多步骤中的初步阶段。项目的商业运营启动之日，才是整个流程的真正开端。为了确保商办资产的高效活化，必须建立一套能够支撑项目长期稳定运作的管理机制。对于许多专注于地产开发或城市构建的企业而言，这往往是它们面临的一项挑战。然而，在商办资产振兴的新纪元，只有对此项关键要素给予充分重视，才能全面激发商改保模式的潜力。
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