中国REITs加速发展，亚洲领先！

👉👉【9月APP,小程序上线直播全国教学】不良资产实操落地班：尽调、和解、诉讼、执行、助拍、腾退，【武汉不良资产合伙人招募】

截至2024年8月19日收市，深交所基础设施REITs总市值为354.54亿元。2024年8月19日，深交所基础设施REITs总成交份额为2,526.42万份，总成交金额为9,828.10万元。

自国家发展改革委于8月1日正式实施《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》以来，我国的基础设施REITs市场已正式步入常态化发行的新阶段。

在试点工作期间，我国REITs市场的建设取得了显著进展，一个多层次的REITs市场体系已初步形成。特别值得注意的是，公募REITs的发展势头强劲，引领了整个市场的增长。在一级市场上，“首发+扩募”的双轮驱动模式促使公募REITs的发行数量和募资规模不断刷新纪录；而在二级市场上，公募REITs产品经历了一次定价逻辑的深刻重构，这一过程中，市场对资产经营、资产估值以及二级市场运行规律的关注更加全面和深入。

在我国公募REITs市场的积极推动下，多层次的REITs市场正在经历一次质的提升和规模的扩张，实现了跨越式发展。这一进程不仅加快了产品的市场化，还激活了市场活力，促进了存量资产的有效利用，这已经成为构建我国多层次REITs市场的关键任务之一。

为解决基础设施投融资领域的资金供需失衡问题，中国证监会与国家发展改革委于2020年4月联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，启动了基础设施REITs的试点工作。经过超过一年的准备，2021年6月，首批9个基础设施公募REITs在沪深交易所上市，标志着试点工作进入了实际操作阶段。到了2023年6月，随着四个扩募项目的成功上市，我国的基础设施公募REITs市场开启了“首发+扩募”双轮驱动的新篇章，预示着市场发展的再次加速。

根据Wind资讯的数据，截至8月16日，中国已有41个基础设施公募REITs完成了首次公开发行。同时，《证券日报》的不完全统计显示，除了已成功扩募的4个之外，至少有9个正在计划、申请或接受扩募审查。此外，参与我国基础设施公募REITs市场的主体也在持续多元化扩展中，其覆盖的资产类型已经从最初的收费公路、产业园、仓储物流和污水处理四大主流类型扩展到了水利设施、保障性租赁住房、消费基础设施、新能源发电等领域。

在一级市场上，我国的基础设施公募REITs维持着较高的发行效率。与此同时，二级市场也经历了从初期的高溢价发行、非理性上涨的振荡下行，到年内稳定回升的过程，基本走过了一个完整市场周期。

据Wind资讯数据统计，截至8月16日，已经上市的41只基础设施公募REITs中，36只在当年实现了正收益。

在过去三年中，我国基础设施公募REITs市场经历了一个完整的发展周期。在此期间，市场对公募REITs的投资属性进行了深入的探讨和认知，投资者的行为也逐步趋于理性。公募REITs因其高比例分红、底层资产经营表现相对稳定以及与股债低相关性的特点，其长期投资价值和资产配置价值得到了广泛认可。同时，投资者群体也在不断扩大，REITs投资策略日益多元化，基于REITs投资策略的资管产品也在不断创新。

近日，国家发展改革委发布了《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》。该通知旨在推进基础设施REITs常态化发行工作，完善了REITs发行的顶层设计，简化了监管流程，拓宽了资产准入范围，并优化了项目运营收益要求等。

在我国政策的支持下，基础设施公募REITs市场的发展有望进一步加速。据戴德梁行不动产金融负责人刘慧指出，相较于亚洲其他已发展了20年的REITs市场的国家如新加坡和日本，我国的REITs市场仅在3年内就发行上市了41只产品。展望未来，到明年年底，我国基础设施公募REITs产品的数量有望在亚洲名列前茅。

市场参与者预计，随着发行人和投资者之间的博弈加剧，基础设施公募REITs有可能成为我国资本市场中首个实现市场化的大宗商品。

为了进一步推动REITs市场的发展，我国正积极储备并立项持有型不动产ABS及Pre-REITs项目，同时致力于构建一个多层次的REITs市场，包括政策体系、发行体系和投资体系的完善。

在我国，房地产投资信托基金（REITs）的规则体系正在经历全面的优化与完善。这一进程涵盖了从项目审核到资金募集的扩展、从信息公开到激励与约束机制的建立，以及从二级市场监管到投资者管理的各个方面。

通过强化项目质量的审查流程，政府已发布了项目申报指南和审核关注点的更新版本，这些措施推动了基础设施REITs政策体系的持续改进，进而促进了市场的高质量发展。

其次，为了增强投资者的信心，政府积极实施了与REITs相关的税务政策、资产募集规则以及会计规则的指引，确保这些政策的顺利执行。此外，坚持进行投资者教育和陪伴，组织了行业特定的业绩说明会、“投资者走进原始权益人”活动以及“投资大家谈”等品牌活动，这些举措不仅加深了投资者对基础设施底层资产的理解，还为他们与项目方的深入交流提供了平台，从而加强了与投资者之间的沟通与交流，维护了良好的投资者关系。

投资体系构建的角度出发，Pre-REITs对投资者而言是一种非标准化资产，由于其产品期限无法进行错配调整，因此这类资产的流动性相对较低，但相应地能够提供较高的收益回报。

与之相对的是持有型不动产ABS，作为标准化资产，其产品期限可以进行适当的调整以适应市场需求，虽然流动性不及公募REITs但相对稳定，交易不频繁导致其价值评估较为固定。而公募REITs作为权益类资产，展现出较强的流动性和收益稳定性。

从发行人的视角来看，瑞思不动产金融研究院院长朱元伟提出，在国家对国有资产实行“一利五率”绩效考核的大背景下，企业必须通过盘活现有资产并提升管理效能来应对挑战。

多层次的REITs产品正好满足了这一需求，成为支持实体经济发展的重要选择之一。

同时，随着市值管理被逐渐纳入中央企业负责人的业绩考核中，采用包括多级REITs产品在内的多种手段与资本市场和投资者保持良性互动，已成为越来越多的企业的共识。

加速发展我国多层次房地产投资信托（REITs）市场对投资者和发行人都具有重要意义。对投资者而言，这扩展了投资渠道，提供了多样化的投资选项。对发行人而言，它有助于激活现有资产，并提高管理效率。然而，我国在推进多层次REITs市场的过程中，面临一系列挑战。

朱元伟指出，在资产活化方面，存在产品估价倒置、私募资金难以衔接以及重组引发的税务损失等问题。这些问题需要得到及时解决。此外，市值管理过程中也遇到了一系列障碍，包括对市值管理的认识不足、原始股东与基金管理者之间的协作不够、缺少系统化的方法以及与投资者的沟通不畅等问题。这些问题的存在，阻碍了我国多层次REITs市场的健康发展。

中金基金的副总经理李耀光强调，为了有效实施策略，关键在于明确问题的本质。他建议进一步优化公募REITs扩募项目的申报过程，旨在提高其效率。鉴于公募REITs在扩募申报审核过程中对基础设施合规手续等标准有严格要求，且不同资产类型以及地方政策、制度存在差异性，适当优化这些流程和要求可能激发优质企业基础设施资产扩募的积极性。

与此同时，光大理财的相关业务负责人提出推动构建多层次REITs市场的策略。首先，需明确证券化业务品种的定位，以建立全面、多级的资产活化链。

产品从Pre-REITs发展到持有型不动产ABS再到公募REITs的过程中，随着流动性的增加，对资产收益的要求相应降低，这为早期投资者提供了较高的退出回报，从而促进市场的良性循环。

其次，要注重“资产”的核心价值，加强底层资产的价值评估工作，并鼓励各类经济主体进行资产发行。同时，必须确保所有参与者的责任明确，完善REITs的管理机制，并提高资产运营的管理能力。

商非转载请联系作者获得授权

风险提示：本文所提到的观点仅代表个人的意见。各类信息服务基于网络新闻整理，如有侵权请联系删除。所涉及标的不作推荐，据此买卖，风险自负。