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什么是 REITs 常态化发行
REITs 常态化发行是指基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）由试点阶段转向一种稳定、持续、可预期的发行状态。自 2020 年 4 月我国引入 REITs 试点后，经过 4 年多的发展，在制度规则持续完善、发行规模稳步增长、资产类型不断丰富、市场表现总体稳健、各方参与积极性不断提高的基础上，于 2024 年 8 月 1 日起正式从试点步入常态化发行。
REITs 本质上是通过发行收益凭证来筹集资金、投资，并将综合收益分配给投资者的金融产品。我国在借鉴国外经验的基础上进行了本土化创新，将其发行范围从房地产市场拓展到基础设施领域。
例如，自 2021 年 6 月首批 9 个基础设施 REITs 试点项目挂牌上市以来，国家发展改革委累计向中国证监会推荐 67 个项目（含扩募项目），其中 44 个项目发行上市，共发售基金 1285 亿元，用于新增投资的净回收资金超过 510 亿元，预计可带动新项目总投资超过 6400 亿元。
REITs 常态化发行的优势
REITs 常态化发行具有多方面的优势。
丰富资产类别，满足多元需求：REITs 底层资产业态将进一步丰富，更好地满足投融两端对资产多元化和分散化的需求。例如，在能源基础设施领域新增了储能设施项目以及清洁低碳、灵活高效的燃煤发电项目；园区基础设施领域允许特定条件下酒店和配套底商纳入项目底层资产；租赁住房领域新增了公租房、市场化租赁住房及园区配套租赁住房项目；文旅基础设施范围从 5A 级景区拓宽至 4A 级，并允许配套旅游酒店纳入；消费领域新增了商业街区、商业综合体及家居/建材/纺织等专业市场项目，同时放宽了酒店和商业办公用房纳入项目底层资产的条件。
推进市场生态建设：REITs 市场步入常态化发行阶段后，市场各参与方将有稳定的市场持续发展壮大预期，市场生态得到改善，便于各参与主体做好长远战略规划、合理调配相关资源，与各方一同拥抱资本市场新工具。
促进资本市场功能发挥：此次新规的出台将有力促进公募 REITs 的常态化发行，为投资者注入市场规模稳步提升的预期，增强市场对长期耐心资本和国际资本的吸引力，为 REITs 市场的发展注入充足的燃料，有利于我国 REITs 市场的做大做强，使 REITs 同其他资本市场工具一起畅通企业融资渠道，为构建服务实体经济的多层次资本市场添砖加瓦。
满足投资者财富管理需求：新规的出台将极大丰富投资者的可投资产类别，在提供稳定回报的同时更好地满足其多元化配置需求。随着 REITs 市场逐渐步入常态化运行阶段，除了机构投资者广泛参与市场投资外，个人投资者对 REITs 这一投资品种的关注和认识也在增加，REITs 市场有望成为承载居民财富管理职能的重要工具之一。
助力企业打造可持续性融资平台：企业通过首发加扩募双轮驱动的模式搭建可持续性融资平台，有利于提升企业融资效率，促进企业高质量发展。例如，新规拓宽了可发行公募 REITs 的资产类别，取消了对未来项目收益的硬性要求，适当放宽了对首发项目的可扩募资产的规模要求，能够让更多资产通过发行公募 REITs 的方式上市，既有利于市场融资主体增加，又利于存量主体持续做大规模、做强平台。
督促中介机构提升专业化水平：REITs 常态化发行的推进将使得资本市场更好发挥服务实体经济的功能，促进我国基础设施领域的高质量发展，督促中介机构不断提升业务专业化水平，促进市场效率提升。
REITs 常态化发行的风险
REITs 常态化发行存在一定的风险。
市场风险：房地产市场的波动影响着 REITs 的股票价格和租金收益，REITs 的收益高度依赖于房地产市场的表现，当房地产市场处于疲弱状态时，REITs 的表现也受到影响。
利率风险：REITs 通常使用贷款来购买和维护物业，贷款成本和市场利率变动对 REITs 的利润产生较大的影响。如果利率上升，REITs 的借贷成本会增加，从而降低了 REITs 的利润和投资回报。
租户流失风险：REITs 的租金收益取决于物业的租户，如果物业租户的流失率较高，将会影响 REITs 的收益和股价。
非住宅物业特有的风险：REITs 把投资重点放在各种不同类型的物业，如办公楼、购物中心和医院。为特别行业和市场领域投资增加了特殊的风险。
财务风险：REITs 的净资产值（NAV）可以随着市场波动而发生变化。如果 REITs 的债务水平过高，其财务状况将变得脆弱，这可能会导致 REITs 的股价下跌。
REITs 常态化发行的影响
REITs 常态化发行具有多方面的影响。
盘活存量资产：REITs 如同架在资本市场与实体经济之间的桥梁，通过市场化手段盘活大量“沉睡”的基础设施资产。
优化投融资模式：REITs 常态化发行有助于优化投融资模式，拓宽社会融资渠道，提高直接融资比重，有利于引导各类资金参与投资基建。
促进消费：消费基础设施纳入 REITs 发行，随着进一步推进常态化发行，REITs 产品有望再次迎来扩容，这对缓解地方政府的基建财政压力、进一步改善民生以及促进国内消费都能够发挥积极的影响。
稳定经济增长：发行的净回收资金主要用于在建项目、新建或改扩建等项目，这也可以起到通过促进投资来稳定经济增长的作用。
REITs 常态化发行的未来发展趋势
REITs 常态化发行的未来发展趋势较为乐观。
市场规模有望持续增长：随着发行范围的进一步扩大和底层资产类型的多元化，预计将吸引更多更广泛的资金入市，有助于提升市场整体流动性。今年以来，公募 REITs 发行市场显著回暖，数量和规模均已超过去年全年水平。
产品有望进一步丰富：市场有望推出更多、更丰富的基础设施 REITs 产品；扩募市场也在持续推进，有助于形成更大规模的单只公募 REITs 产品，有利于分散单个底层项目的经营风险，使产品收益更为稳定和更加持续。
底层资产类型更加多元：预计未来底层资产将纳入景区、养老、煤电等更多品类。
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