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首批基础设施公募REITs扩募项目已成功在沪深交易所挂牌上市，包括博时蛇口产园REIT、中金普洛斯REIT、红土创新盐田港REIT和华安张江光大REIT。自首批项目落地以来，“首发+扩募”策略有效推动了REITs市场的新发展，至2024年6月16日，已有近40个公募REITs产品上市，总发行规模超过千亿元。

行业观察者认为，我国公募REITs市场正从试验阶段向常规发行过渡，并存在显著的增长潜力。扩募环节的顺畅实施为后续项目提供重要经验，促进再融资功能的完善，加速存量资产与新增资本的有效循环，为建立多层次REITs市场奠定坚实基础。

目前，运营状况稳定，首批项目的示范作用尤为明显，为市场提供了积极的参考案例。

根据瑞思不动产金融研究院院长朱元伟在《经济参考报》的采访，首批扩大招募的机构在过去一年中表现出稳健的运营态势。这些机构不仅在资产规模上有所增长，运营质量也得到提升，市场影响力进一步加强。此外，扩张所带来的成长预期和投资组合多样化的优势已经获得市场的普遍认可。

这四个率先扩大招募的项目均为国内首次推出的基础设施公募REITs（房地产投资信托基金），具有显著的示范作用。博时蛇口产园REIT作为其中之一，其新增购入的资产运营状况保持稳健，收入表现基本符合预期。

面对资产分布的广泛性、租户类型的多样性以及运营团队的扩展等新挑战，基金管理人正在积极应对。他们在区域资产定位差异化、针对各类租户提供定制化租赁方案、以及实行标准化统一管理等方面积累了丰富的运营管理经验。这些经验为未来进一步扩大基础设施资产奠定了坚实基础。

中金普洛斯REIT在扩展其基础设施项目后，现拥有10个仓储物流园。2024年第一季度报告显示，该基金总收入约为11943.47万元，其中可分配收益达到8884.01万元，满足预期目标。自上市起，中金普洛斯REIT已发布了11次季报，每次的可分配收益都超过了最初的预测。截至2024年一季度，该项目的平均租约签约率为87.99%，不含税有效平均租金单价为37.93元每平方米每月，呈现出稳定增长的态势。

公募REITs主要通过扩募实现资本的分散投资和规模增长。从成立之初，基金便将优质园区运营和资产扩募作为其发展的核心战略。一旦满足相关申报条件，即迅速启动扩募流程，成功跻身于首批完成扩募的公募REITs之中。在选取首批扩募项目时，综合评估了资产的合规性、增长潜力和投资分散度等因素，旨在通过增加可租赁面积、多元化收入来源以及提高资产组合的风险抵御能力。

中金普洛斯房地产投资信托在当前行业中占据领先位置，其首发和后续增资的资产广泛分布在全国各大经济圈。该信托的地理分布及租户结构都呈现出高度多元化的特点，使得单个项目的租赁波动对整体资产组合的业绩影响有限。据朱元伟分析，即便面临租户撤离的挑战，由于信托拥有广泛的资产组合作为后盾，因此整体影响相对可控，能够维持较高的出租率。此外，信托在现金流分配方面展现出较大的灵活性和强大的韧性。

中金公司研究部的最新统计揭示，在完成扩募后，多数项目的单位可供分配额（DPU）有所上升。具体而言，涉及的中金普洛斯REIT、红土创新盐田港REIT、博时蛇口产园REIT以及华安张江光大REIT在2023年的预测单位可供分配额，分别从扩募前的0.174元/份、0.104元/份、0.096元/份和0.120元/份调整为0.178元/份、0.103元/份、0.102元/份和0.130元/份，相应的变化幅度为2.1%、-1.0%、6.5%和8.4%。这一变动体现了积极资产活化和市场再融资功能的持续优化。

扩大资本是房地产投资信托（REITs）实现持续发展的关键途径，也是推动整个REITs市场成长和壮大的基石。据中航基金的相关负责人介绍，对于发行方而言，资本扩张是构建资产上市平台的有效手段，有助于建立投资、融资、管理和退出的良性循环机制，实现资产的轻量化运营。对于投资者，资本扩张可以分散投资风险、优化投资组合、提高投资收益。而对于基金管理方来说，资本扩张要求管理团队提升管理能力，以应对购入资产带来的更高管理需求。

普洛斯利用基础设施REITs作为其资本循环的有效平台。该基金的扩募项目募资总额达18.53亿元。在偿还外债和缴纳税费后，普洛斯成功回收约12.83亿元的资金，其中12.10亿元计划用于投资新的项目。这些资金主要用于国内15个物流和产业园区项目的资本金投入。目前，这些回收的资金正在按计划进行投资，部分项目已经完工并开始运营。这不仅扩大了普洛斯的资产网络布局，也有效地支持了全国性和区域性企业的业务发展，对当地经济和民生发展产生了积极影响。根据公开资料，中金普洛斯REIT基础设施项目的扩募资金主要分布在京津冀、长三角、环渤海经济区、粤港澳大湾区以及成渝经济圈。

华安张江光大REIT的代表指出，对于原股东来说，增资扩股不仅有助于增加融资规模和增强对主营业务的投资，还能加速资金的循环流动，从而构建一个更加成熟的资产证券化系统，最终为科技产业及实体经济提供支持。此外，招商蛇口的代表也强调了增资扩股的重要性，认为这是一种响应国家策略、通过激活资产以扩大有效投资并促进高质量发展的有效方式。随着增资扩股的成功实施，招商蛇口产业园的全生命周期发展模式及其投融资体系得到了进一步的巩固和发展。

目前，多个增资扩股项目正在推进中，显示出巨大的增长潜力。

我国公募型REITs市场已从试验阶段过渡至常规发行阶段，首批项目上市一年来显示出积极的增长趋势。在首发及扩募双重动力驱动下，预计未来项目扩募将实现常态化发展，为REITs市场带来新的发展机遇。根据中航基金的观点，考虑到国内基础设施资产庞大的存量，REITs市场规模仍有显著提升空间。借鉴国际成熟市场的经验，未来我国的REITs项目扩募将采取更为开放的形式，包括同类型不同资产、不同原始权益人资产以及不同类型资产的扩募等多样化策略。随着2024年的到来，REITs项目的常态化发行将持续推进，更多项目的扩募工作也在不断进展之中。

最近，市场见证了首批保租房公募REITs的扩募计划。华夏基金宣布其计划中的扩募资产包括位于北京市房山区的朗悦嘉园、通州区的光机电、大兴区的盛悦家园以及海淀区的温泉凯盛家园。与此同时，中航京能光伏REIT、国泰君安东久新经济REIT和红土深圳安居REIT也公布了各自的扩募意向。特别是中航京能光伏REIT，其关于新购基础设施项目的扩募申请已在4月1日被上交所接受，这标志着国内在结合光伏与水电资产的混装扩募项目中取得的首次进展。

中信建投国家电投新能源REIT在之前的业绩发布会上提到，其原始权益人自4月起已开始就本基金的扩募项目寻找财务顾问、评估及审计服务的招标。中国金茂方面，在其华夏金茂商业REIT上市后不久举行的业绩说明会上，相关负责人透露已初步确定了拟扩募的项目。一旦这些项目达到稳定经营状态并符合监管标准，将迅速启动扩募准备工作。

中金公司研究部门指出，房地产投资信托基金（REITs）市场的持续扩展对于其长期发展至关重要。在试点阶段，建立各项制度并非一蹴而就，而是需要通过不断的探索和实践逐步完善。市场参与各方的积极努力将推动中国REITs市场成长为服务于实体经济的关键资产类别。

朱元伟强调，扩募作为实现REITs外延式增长的关键手段，首批扩募项目在机制设计上尚处于实验阶段。这一过程中，关于新旧投资者利益平衡、扩募时机的选择与把握、以及扩募资产的选取与定价等方面，已经积累了重要经验和教训。随着市场逐渐回暖，越来越多的REITs正处于筹备扩募的不同阶段，预计这些项目将借鉴首批案例的经验，充分发挥扩募在市值管理和资本运作方面的潜力。

中金公司研究部就资本扩张策略提出建议，强调管理层应精准把握资本市场的有利时机进行资本扩张，确保该过程的效率及其对现有和新加入投资者利益的保护。同时指出，若未来对资本回收资金的使用限制得以放宽，将为房地产投资信托（REITs）市场带来更多高质量资产。例如，目前一些优质产权类资产，如物流仓储、产业园区以及部分消费基础设施等，大多由私募基金持有。如果政策允许扩募回收资金更多地分配给私募基金的有限合伙人（LP），则能够搭建起私募基金与公募基金之间的桥梁，不仅为REITs市场吸引潜在优质资产，还将推动中国REITs市场的多层次发展和可持续成长。

朱元伟强调，在当前市场建设与发展中，扩募战略占据了核心地位。他指出，与新审批和首发项目相比，已经上市的REITs通过扩募获得的成长潜力更受投资者青睐。这些REITs经过市场验证，具备通过快速扩张增强实力的潜力，有助于整个行业规模的扩大和效率的提升。

针对首批扩募过程中出现的新老投资者利益协调、扩募时机选择、估值与定价等问题，监管部门正在积极修订和完善相关政策。除了定向扩募之外，监管部门还在积极探索现有投资者配售和公开扩募的可行性，净回收资金的有效利用，以及与Pre-REITs基金的衔接问题。这些问题一直是市场关注的焦点，相关各方正积极寻求解决方案以促进市场的健康发展。

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