距离黄浦江直线距离约800米的杨浦滨江全新产品——「興華里」即将推出建面约72-89㎡2-3房的墅境洋房，过会均价12万/㎡，总价门槛来到了千万以内，興華里是杨浦滨江最后一批有联动价的项目。
「興華里」此次推出的产品包括39套建面约72-76㎡2房，主力总价800-900万;43套建面约85-89㎡3房，主力总价1000-1100万；以及部分顶复底复特殊户型。
杨浦滨江楼板价高涨，导致区域一手房火爆，区域比興華里贵1万的楼盘取得了700%+认筹。据悉，興華里的最低价房源预计约700万元，将于近期开启认筹，这或许是改善中产家庭短期能上车滨江CAZ的最后低门槛的机会。
众所周知，上海的核心价值集中在一江一河沿线，围绕两岸，最早期是外滩、陆家嘴，进一步发展出来北外滩，一直再往上就是杨浦滨江，都是属于上海市中心的烫金地段。
数遍上海滨江各大核心段，哪里还有开发增量？
陆家嘴+外滩——最成熟的中心滨江段，是上海的门面担当：外滩是百年前的商业中心、现在的旅游中心，每一个第一次到上海的人几乎都要到外滩到此一游；陆家嘴则是黄浦江两岸的房价脊梁，是上海面向全球的金融中心。
唯一缺点，就是发展太成熟，几乎没有可供开发的地块。随着董家渡的住宅开发进入尾声，未来主要的更新区域来自于黄浦世博滨江，单价在20-25万，门槛非常高。
相比之下，虹口北外滩是“黄金三角”中唯一具有成片规划和大规模深度开发可能的区域。
尤其区位优势无敌，跨苏州河往南到外滩、隔江对岸到陆家嘴，距离都在1.5km，潜力没的说。
但是，北外滩定位是顶级商务区，核心地块几乎都留给了高端办公楼，840万方的规划体量，商办占了650万方，住宅规划非常少、且断供多时，未来肯定是天价。
按照“三年出形象、五年出功能、十年基本建成”的目标，目前以480米“浦西第一高楼”北外滩中心为首的沿江写字楼和高端商办商务正在快速建设中，至少到2030年北外滩才会有大改善，但目前还在培育阶段。
▲ 北外滩核心区效果图
而且，北外滩住宅还有一个问题就是风貌住宅太多，基本总价都是4000万以上。
这个其实是很不友好的，现在很多人也吐槽北外滩太高端了，有点不接地气，一般人想买北外滩基本是没啥可能的。
其次是近几年房价势头最火热的前滩和徐汇滨江。
首先说前滩，从2012年开始开发、17年入市，初期八九万的价格被投资客挤满，房价鼎盛时期一度达到17/18万，目前的市场挂牌均价维持在13万+，上不去下不来，市场“泡沫”争议拉满。
相对而言，徐汇滨江的产城融合做的尤其好，七大百万组团日新月异，艺术氛围非常浓厚，很多上海新富豪愿意为此买单。而在土地市场，此前徐汇滨江小米地块还一度以13.1万元/㎡的楼面地价，时隔八年刷新中国大陆土拍楼面地价纪录，一举成为新地王。
杨浦滨江东外滩，潜力无限的后起之秀。
最后是杨浦东外滩，当下黄浦江畔核心段仅剩的最后一块大规模整体开发的区域，毗邻北外滩，隔岸相望陆家嘴北滨江，全长约15.5公里，开发规模约2倍黄浦滨江，约2.6倍于前滩，约5倍于陆家嘴。
▲ 黄金三角示意图
近两年，杨浦滨江变化可谓日新月异，央企总部、互联网新经济巨头、时尚产业、高端商业逐渐引入，滨江沿线不断地在生长、扩张。
根据上海最新公布的《黄浦江沿岸地区功能融合发展和空间品质提升专项规划（2024—2035年）》，黄浦江核心段45公里将延长至50公里，而北段从杨浦大桥延伸至军工路隧道，至此杨浦滨江南段全域皆在内，其价值迎来新一轮重估。
▲ 黄浦江沿岸地区分段示意图
在“一江一河”的顶层设计规划中，杨浦滨江南段是50km滨江带中唯一的科创研发板块，定位世界级的科创中心。
到2027年，杨浦滨江这条千亿科创秀带——中节能、美团、哔哩哔哩总部等一大批产业项目都将基本实现竣工。届时杨浦滨江将至少导入20万高知人才，超30家在线新经济头部企业、超3000家在线新经济创新型企业将在此汇聚，实现超3000亿元规模产值。
以前的杨浦滨江还是老旧厂房林立，绵延十余公里，但通过持续大规模的旧城改造，拆除了数十万平方米旧区，原本的“棚户区”摇身一变形成了独具特色的“生活工业博览带”，成为周边居民休闲放松的好去处，被誉为“魔都醉美跑步圣地”、“打卡圣地”。
最重要的是，当其他核心滨江段的开发趋近饱和、房价趋向高热，杨浦滨江还有海量的成片开发空间，各大开发商便在此群雄逐鹿。
2023年杨浦滨江共计成交9宗宅地；今年杨浦滨江也已成交了6宗宅地。在近日的上海2024年七批次土拍，杨浦区域推出了三块宅地，全部高溢价成交，其中两块靠近杨浦滨江，最高楼板价达到92823元/㎡。
地段决定价值，价值决定房价。
土地价格一直刷新，这也意味着房价也要跟着刷新。
此外，随着“7090”政策退出历史舞台，未来大量大面积及平层产品将涌入市场，同时上海新房已经取消房地联动价，越往后，小面积、低总价的机会产品将会越发稀少；
再加上近期上海全面取消普通住房和非普通住房标准，上海房地产政策进入“历史最宽松阶段”，滨江地段的房价将逐渐遵循市场规律，门槛只会越来越高。
杨浦滨江——「興華里」，一次恰逢其时的置业机遇。
所幸，杨浦滨江直线距离约800米的全新盘——「興華里」推出建面约72-89㎡2-3房的墅境洋房，过会均价12万/㎡，总价门槛来到了千万以内。
其中包括39套建面约72-79㎡2房，主力总价800-900万；43套建面约85-89㎡3房，主力总价1000-1100万。将于近期开启认筹。
一个很惊喜的点在于，興華里还是杨浦滨江新政前唯二的还有联动价限制的项目之一。 以目前而言，项目所在区域的地价已经不同往日，但房价还是原来的价格，对于興华里的客户来说，相当于刚好赶上提质不提价的红利”。
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虽然面积不大，但是开发商通过大胆的产品创新，将内环内洋房产品带来的低容积率优势以及地块的面宽优势发挥到了极致。
在户型设计上，興華里打造的39套建筑面积约72㎡起两房、43套建筑面积约85m²起三房洋房，非常符合年轻首置客户的刚需、三口之家改善“入门级”需求。
很多开发商都想要在90㎡以下小户型做创新，基本也都是格局微调，少有真正能够从空间感上做文章的，但興華里这一次在极限探索小户型的功能性上面，确实做得非常出色。
興華里建筑面积约72㎡的洋房产品，在入户处设计了一个舒适尺度的玄关，为小户型的家庭也增加了入户的仪式感。
在户型布局上，该户型罕见同时做到了南向大面宽客厅以及南北通透。
传统的70㎡级新房产品，受制于地块的面宽及进深要求，主要分为两种：
● 两开间朝南但南北不通透的全南户型
● 一开间朝南的南北通透户型
而興華里的70㎡级产品，则是将大横厅、U型厨房大面宽阳台LDKB一体化的设计搬入了内环滨江，这种设计往往在120㎡以上的户型才能做到，朝南约4.9米阔绰开间面宽大大增加了70㎡级产品的采光感受；同时厨房、餐厅、客厅、阳台四个空间的联动带来了舒适的体验感，扩展空间尺度。
在约86㎡3室2卫的户型上，興華里在做到了3房的同时，居然还做到了2卫，空间利用率极高。
这个户型也采用了经典的飞机户型设计，私密空间、空间感、可成长性、收纳面积...全部满足。
不仅如此，興华里的洋房产品，均以约4000元/㎡高规格装标，打造近零能耗住宅，采用保温结构一体化施工+内保温，选配三玻两腔中空L0W-E玻璃系统窗，居室外窗设置中置遮阳百叶，隔热降噪，居住舒适度大为提升。
单看样板间，可以看出装标上也下足本钱，细节很多：
● 入户门选用定制钢木复合门，配备德施曼的智能门锁，玄关处定制通高玄关柜，提升收纳；
● 客厅和两个南侧卧室均为悬浮吊顶，配合无主灯设计的隐形灯带；
● 三个卧室门均采用隐形一体化设计，配指纹锁；
● “天氟地水”中央空调+地暖、可过滤PM2.5新风
● 阳台门配备三玻两腔的提升推拉门，具有良好的隔音隔热效果；
● 厨房门为长虹玻璃移门，选用博世三件套，高仪龙头+台盆，卡萨帝热水器，定制橱柜，预留双开门冰箱空间；
● 主客卫均采用高仪品牌龙头及花洒，且主卫配智能马桶，台盆配置三孔混合龙头。
洋房的品质公区采用双大堂设计，装修上地面采用拼花地砖作为主材，电梯选用上海三菱电梯，直达地下车库，方便出行。
后续，「興華里」还将推出少量稀缺的顶复、底复户型，绝对的抢手爆品。
以约78㎡两房底复为例，多了一处面积约43㎡的地下室，比很多家庭的客厅+餐厅还大，可根据家庭需求，改造为健身房、书房、娱乐室、茶室、琴房.……充分安放施展你的品位与爱好。
同时联通地下车库，呈现出纯粹的私梯入户体验。
在约140㎡的四房顶复格局，楼上楼下两层空间，让家的生活层次感十足。
楼下南向三开间，LDK一体客餐厅+景观阳台，南北通透，采光和通风效果优渥。
上下两层的双套间设计，即使拥有截然不同生活方式的三代，在同室不同层的家里，保持着适当的空间感，既能相聚一堂，享天伦之乐，又能自成一方天地，怡然自得，观念不同，在复式居境中尽显包容。
市面滨江在售项目同等单价下，興華里小面积洋房的超低总价门槛，具有无可替代的优势。
目前内环内其他新盘主要以约100㎡左右的三房产品起步，总价普遍超过1000万，興華里总价约700万级起的小户型，超低总价门槛，就具备了市场空有的限藏属性一句“错过不再”丝毫不为过。
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