今年楼典发现有挺多文章跟风说上海的风貌别墅因为卖的不好，新项目被叫停了。
其实这个和现实情况有比较大的区别。
根据楼典不完全统计，上海今年的风貌别墅成交了接近300套，对于一个套均总价7000-8000万的产品来说，已经是相当不错的成绩。
楼典大约估算，今年上海7000万人民币以上住宅成交预计会超过500套，其中7000万+的风貌别墅成交占了约一半。
一个刚推出1年的产品，占据了整个最高端市场50%的份额，其实是一个相当不错的成绩。
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为什么市场会觉得风貌别墅难卖。
一是因为风貌别墅单价高，在舆论稳定要求下，卖得非常低调。
比如新天地的恒昌玖里、顺昌玖里，几乎在市场上没怎么发声，但其实已经悄悄卖了170套套均一亿的别墅了，这个月还会开一批约285-355-545㎡的产品，总价7000万起，套均一个亿，卖完就只剩下几套保护建筑，接近清盘了。
二是因为总价段比大平层豪宅高许多，本身的客群数量就不一样。
上海今年大平层豪宅日光的项目比较多，但大部分项目的总价都是在4000万左右，和风貌别墅其实是两种客户群体。
三是风貌别墅的价格差距没有拉开。
在差不多的总价下，有7000-2亿购房预算的会首选新天地的恒昌玖里、顺昌玖里，所以不同项目去化率会有区别。
风貌别墅作为上海21世纪楼市的新产物，对于大部分人来说的确比较陌生。
上海目前陆陆续续搞了大大小小四五十个项目，每个项目从几套到100+套不等。
但如果你把上海1912年商务印书馆做的地图和风貌项目的分布结合来看，其实就能大概理解风貌别墅的逻辑，基本就是属于100年前上海市中心的位置。
因为100年前市中心土地资源紧张，地价贵，所以上海的市中心建了许多里弄联排。而当时衡复属于郊区，地价便宜，所以建了许多低密度的独栋别墅和庄园。
当然斗转星稀，因为20世纪战争导致的产权变化，曾经核心区的里弄联排逐渐萧条，直到21世纪进行城市更新。
这种类型的产品，其实在有英国渊源的城市中非常多。
在新加坡叫Shophouse店屋，在伦敦叫Townhouse。
新加坡市区的“风貌联排别墅”其实非常多。
新加坡的Shophouse也是一个非常常见的富豪资产配置产品。
马爸爸今年就一下子买了三套，价格非常昂贵。
新加坡Shophouse的投资逻辑有三点：
1.全在新加坡市中心。
2.有历史价值。
3.总量有限。
4.有些可以进行商业经营，具有稳定现金流
其实本质上和上海的风貌别墅是一样的。
而伦敦市区的“风貌别墅”Townhouse住宅价格更是奇贵无比。
楼典找了相对比较好位置的一个项目，有地下室、独门独院、有个小花园，装修比较新的大概报价3000万英镑。
项目上下7层，朝南面宽大概是2开间，有一些附赠的花园+露台。
整体产品形态和上海的风貌差不多。
仔细研究并实地看一下顺昌&恒昌玖里的产品，你会理解这种产品为什么是有价值的，让这么多亿万富豪扫货。
这个项目的产品户型和设计风格非常多元化，项目在黄陂路上做个一个沿街面的示范区。
在一个场景里面，同时有摩登上海的元素、老上海的石库门风格还有万国建筑博览群的国际化风格，加上沿街的梧桐树与来往的自行车与行人，绝配。
这是一个非常具有上海标签符号的Placemaking。
Placemaking本身是描述一个创造的过程，创造因愉悦或有趣的体验而可以吸引人群聚集的公共场所。
Placemaking是Place地点、Project Details项目细节、Community（People） 社区（人）的综合。
从这个角度而言，顺昌与恒昌非常符合Placemaking的定义：地点+细节+社区。
从产品本身看，顺昌&恒昌所代表的风貌别墅，具有大量的室内室外独特空间，包含露台、花园、地下室、阳台、车库等多元空间。
空间扩展性大，可定制性强，这个是与大平层产品显著的差异化定位。
同时，上海的风貌别墅与伦敦新加坡的Townhouse和Shophouse也有本质上的区别。
它拥有传统老建筑没法做到的公共空间与社区配套。
比如社区会所、游泳池、健身房、整体开挖的地下室，更好的建筑材料、房屋的防风防水防潮防虫设计。
最后就是整体较高的总价段，带来的圈层价值。
所以富豪抢风貌别墅的逻辑还是可以理解的。
风貌别墅虽然目前新的项目多，但总量是有限可以预期的。
假设总供应量是5000套，占上海900万套房子的总存量的0.05%。
也是塔尖中的塔尖。
因为上海市中心的土地就这么多。
而且大部分买了都是长期持有，石沉大海，未来在二手市场的流通量也不会大。
所以，风貌真正的价值，等这一波一手被扫完之后，可能大家才会有真正认知。
