周末，中海领邸玖序最后的118套约280㎡户型以149,962元/㎡价格过会，预计将在12月中上旬启动认筹，12月中下旬开盘。
最后一批推出后，中海领邸今年推盘已经超过280亿，创造了徐汇滨江楼市的新纪录。
在过会之前，中海领邸玖序的示范区和约280㎡户型样板房提前开放，引起了不小的轰动。
最早买领邸的业主，因为没有实景示范区，全是靠效果图和异地搭建的样板房，处于买盲买阶段。
结果实景打开，远超预期。
买了一期的业主跟楼典吐槽：我***，这真的是中海做的房子么？
随后露出了满意的微笑。
身边大部分买领邸的人，都是在徐汇滨江看了很久，看着那些房龄十年，十几年的老牌豪宅，物业管理和品质都跟不上时代了，但也要大10几，20万，稍微各方面品质都过得去的红盘项目，都要20+，而且交易方式实在复杂，下不去手。
如何在徐汇滨江买到正确的房子，其实是个难题。
在其中，玖序约280㎡户型其实是个难题的简单答案。
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徐汇滨江从百汇园2007开盘至今，到中海领邸玖序的最后一批次约280㎡户型产品，一共兴建了9347套优质商品房，总建筑面积约177万平方米，这是过去17年的供应量。
一年约10万方，500-600套的供应量，对于这个区域热度来说，的确是远远无法满足市场需求。
17年的18个豪宅开发显著分成了三个阶段。
第一阶段就是以百汇园和尚海湾为代表的开荒大盘项目，特点是产品传统、户型千奇百怪，套数多、位置好、社区面积大，目前的房龄超过15年。
第二阶段就是以云锦东方二期和保利西岸为代表的大户型豪宅项目，特点是面积大，总价高，设计审美清一色为Art-Deco风格，目前房龄也已经接近10年。
第三个阶段是2020年开始，徐汇滨江的住宅产品产生了显著的分化：
一个是在7090政策下，徐汇滨江的户型开始逐渐变小，大量100平方米产品供应;同时因为徐汇滨江大土地开发资源耗尽，社区的规模也在降低，大部分项目均是迷你地块上的小户型产品，一个小区在200-400套；
另一个则是在审美进化下，徐汇滨江的豪宅设计风格从Art-Deco转向了中海领邸和启元为代表的现代曲面风格。
这里，楼典将每个盘的数据再进行细分，计算了套均面积和纯粹度的概念。
纯粹度代表的一个豪宅项目户型总价段的差异程度，纯粹度越高，户型总价差异性越小。
判断一个豪宅项目是否稳定，是否有购买的价值，除了户型、装标之外，楼典觉得还有以下六个因素。
纯粹度高：最大户型和最小户型差距是否过大
界面完整：四至城市界面是否崭新
设施完整：是否有社区会所，是否对外营业
套数均衡：是否社区套数过多或过少
建筑设计：是否面向未来的豪宅设计
房龄物业：房龄是否超过10年，物业管理是否完善。
分析完后，你也会理解，为什么楼典觉得中海领邸的280产品是个非常稳妥的选择。
在4000-4500万这个总价段，中海领邸的约280㎡户型在徐汇滨江是个很唯一的存在。
在中海领邸玖序未来二手房的竞争市场上，280㎡大平层产品的竞争对手只有启元、云锦东方三期和未来的绿城地块，其他项目在领邸交房时房龄都已经10几年了。
在其中：
启元和绿城都是小地块，少套数项目；
启元和云锦东方三期几乎没有会所空间；
而云锦东方三期的大平层套数也很少，选择面不多，同时其建筑设计是上一代的法式建筑审美；
徐汇滨江从2007年百汇园开盘到现在，是上海涨幅最大的一个板块，尤其是这几年。
徐汇滨江抓住的机会是上海生活方式的改变，人们希望与户外、与自然交流。除了摩天大楼之外，也需要都市绿洲的松弛感。
而徐汇滨江的区域营造就是从这个角度出发，最早的滨水岸线到密集的艺术场馆，给区域定了调性；
随后搞了大量的传媒企业、互联网企业、人工智能企业总部，把产业这块做扎实，引入了大量高收入产业人产；于此同时兴建了上述18个的优质住宅项目，为产业人才提供了从小户型到超大户型的居住空间。
随着产业空间的入驻，徐汇滨江现在又在稳步推进会展中心、奢华商业圈打造的，继而将区域的能级再度迭代，最终到2028年左右基本建成。
整个过程，有远见、有目标也有落地能力。
徐汇滨江商业时间表
徐汇滨江从某种程度上改变了上海的生活方式，提供了另一种生活的可能性。这也是其越来越有竞争力的底层原因。
伴随着生活方式的改变，上海对于住宅的审美方式也改变了。
从尚海湾的法式土豪风格、到云锦东方二期的Art-Deco建筑和中式园林风格，最后到中海领邸的曲面玻璃现代隐奢风格。
徐汇滨江豪宅的三个阶段变迁，也可以看出上海豪宅设计审美剧烈变化。
中海领邸玖序每一个设计都长在了新一代的豪宅审美之上——隐贵、流动与松弛。
领邸整个社区的主入口，不同于上一代豪宅的更加显性的门头设计，更多借鉴了，东方传统大宅隐贵于市的理念，用淡黄色的木纹石作为入口景墙，背后则用千叶罗汉松和金禾女贞作为绿篱间隔。
用铜色材质打造的大尺度挑空社区门头则隐藏于这片绿篱后面。
近2000平方米会所的设计本源也是中国传统园林移步移景的思路，将各个会所功能穿插其中。
空间穿插中用几个奢木进行点缀，作为整个会所景观的视点，会所中央种植的提根乌柏，玖是设计师找了中国十几座城市，才找到了符合标准的树型，一颗价值七位数。
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中海领邸玖序的整个社区，采用的均是像音乐一样流动的曲面元素。
而且整体的设计语言从内至外非常统一。
会所的入口处
会所的屋檐
领邸的中央花房
楼栋的大堂玻璃幕墙
楼栋的大堂室内设计
楼栋的外立面采用的曲面玻璃
曲线与曲面的元素，让整个社区的空间非常具有流动感，与黄浦江的蜿蜒和徐汇滨江的松弛Perectly Match，最终营造了整个社区的舒适感与自在感。
中海领邸的Slogon是生活不在别处，自在徐汇滨江。
玖序可以说是徐汇滨江三阶段豪宅里面，最“自在”的地块，容积率低，限高高、建筑密度低、绿化率高且全是高层。
这个自在的建筑指标，让玖序的产品设计极其奢侈，面宽资源大、视野开阔。
最后开的这批约280㎡户型中：
9号楼，南向栋据达到了160米；
5号楼南向栋距60米，北向栋距100米；
而项目户型的南向面宽则是超过了20.2米，相当于徐汇滨江二阶段豪宅中400㎡左右的户型面宽。
为了利用好这个栋据和面宽资源，中海的景观园林设计，也充分体现了自在的元素，5号楼门前的“花境”方案来自于英国设计师Sara在切尔西花展的参赛作品，整个方案致敬了路易斯·康的代表作品静谧与光明。
整个花园采用了一个简单的大草坪，但把心思放在了细节上，在铺装石材上，采用了印度库班绿的整石铺装，草坪边缘为弧形台阶，具有惬意松弛的质感。
约280㎡户型的样板房在3层，但采光资源充足，在“自在”的社区资源之下，最后两栋从上到下都有均好性。
今年，市场上很多之前的高分网红楼盘交楼后破发，引起了市场的争议。
网红盘破发的原因无非是两点，一个是供需关系，另一个就是产品。
一个板块如果有持续不断的大量供应，自然二手市场承压。
而产品如果标准一般，那到了二手市场自然也容易淹没在茫茫楼海之中。
具有超前规划预期、稳定规划落地的板块+在未来市场有竞争力的好产品才是一个新房尤其是豪宅项目的核心竞争力。
从实际数字来看，徐汇滨江和中海领邸是符合这个标准的。
中海领邸纯粹度均衡，配套设施，建筑设计面向未来的豪宅标准，同时约280㎡户型视野开阔，面宽资源多，社区资源整体和云三、启元与绿城各个指标相比有来有回，有的甚至是大幅度超越。
但它的售价比起云锦东方三期、启元的二手成交价格还是绿城的预计新房价格，有非常大幅度的空间。
在整个上海豪宅的层面，4000-4500万左右，能够入手比领邸约280㎡户型地段和品质好的产品，也几乎没有。
意味着足够的安全。
徐汇滨江的板块升级叠加产品升级之下，中海开出了徐汇滨江最6的产品。中海领邸玖序最后118套约280㎡户型预计将在12月中上旬启动认筹，12月中下旬开盘，280㎡与280亿，完美收官徐汇滨江今年的传奇。
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