楼典在2023年盘点了一下黄浦未来的新房市场，整理了黄浦新房供应地图。
经历了1年半的去化之后，转眼到了2024年末。
2024年，黄浦区的新房供应和去化速度超过所有人的预期。
根据楼典的整理与预测，黄浦2024年一手网签全年有望达到2650套，总金额约1300亿。
同时，黄浦新房销售的量与价均创造了历史新高，成交金额是历史次高2021年的4倍多；在翠湖六和与顺昌恒昌玖里的带动下，成交均价（含风貌别墅）也创下了历史新高，预计达到20万元/㎡。
不仅如此，黄浦新房套均价格也创造了历史新高，黄浦2024年的新房套均价格预计会在5000万左右，比2023年的3100万取得了超过60%大幅度成长。
去掉风貌别墅后，预计是在4000万左右，也有近30%的成长。
根据目前的去化关系，楼典更新了2024年末的黄浦新房供应总地图。
因为上海核心区市场购买力远远超过想象力，黄浦区未来的新房供需关系发生了剧烈的改变。
2013-2023的11年里，黄浦年均新房成交约750套，15.3万平方米。所以以过去11年的经验看，万亿货值对市场来说是个冲击。
但2024年，黄浦新房成交预计会达到65万平方米，成交量瞬间放大了4倍。
而且在2025年，黄浦区还有四个超级大热盘会推出市场，包括：
· 嘉里的金陵华庭
· 万科的高福里
· 中信融创新湖的上海壹号院
· 中信融创的外滩壹号院三期
所以，2025年的市场推盘与成交也会比较旺盛。
2026年的供应大头是永业的新天地五个地块以及丰隆的新天地地块，也基本没有去化问题。
目前，黄浦区所有确定开发商的住宅项目存量，包含约117万方的公寓以及44万平方米的风貌别墅。
按照今年的去化速度计算，黄浦区的公寓住宅类产品，只能满足两年的市场需求。
而风貌别墅的去化周期稍长，预计有5-6年的量。
当然黄浦还有比较多的土地有待出让，根据楼典不完全统计，已经拆迁的地块总开发量应该接近140万。
但其中，风貌别墅的占比依然很大。
公寓、大平层产品也仅够2年左右的去化量。
黄浦区未来的新增住宅土地供应主要集中在三个片区：北京路沿线、豫园三四象限以及黄浦滨江区域。
正好是，北中南三个区域。
在黄浦最北侧，本轮的大规模城市更新中，上海将北京东路沿线的地块完成征收。
根据今年公布的外滩01、02单元规划，北京东路以北的外滩源扩展区域，将会增加近半的居住功能。
全部完成后，预计将会为整个区域增添300-400套亿级豪宅供应，涵盖从风貌住宅到超高层住宅的多重产品类型，再度扩展外滩亿级豪宅的版图。
在中部，豫园的三四象限是一个供应重点，主要是在乔家路区域与文庙区域。
而在黄浦的最南面黄浦滨江区域，首批进行开发的5块土地中，包含：
· 居住建筑规模约18.5万平方米
· 商业建筑规模约15.8万平方米
· 办公建筑规模约27.4万平方米
所以从黄浦未来的新房供应总量来看，可供销售的住宅面积预计超过300万平方米。
供应的大头在豫园三四象限区域。
但整体而言，黄浦区未来的新房市场会有比较大的分化。
公寓类产品整体供不应求，所有的在售、待售与待出让项目，仅够4年左右的去化速度。
但实际土地出让速度不会如此之快，所以未来的供需关系会保持紧张。
而且小户型产品尤其稀缺。
而在风貌别墅方面，则是另一种画风。
黄浦今年成交了接近8万平方米的风貌别墅，但其中，基本是恒昌玖里和顺昌玖里一个项目完成的，所以整体去化压力仍然存在。
按照现在的规划，相比于公寓产品的供不应求，风貌别墅的去化周期会长许多。
而且风貌别墅的去化在每个板块之间速度也非常不同。
翠湖六和、高福里、永业建国路、新天地东区预计去化都会顺利。
新天地、衡复、外滩、豫园一二象限相对来说比较受到市场欢迎，去化几乎无压力，而豫园三四象限、人民广场区域则会难一些。
所以，未来5-10年的黄浦新房来看，楼典整理出了以下趋势。
• 黄浦区的二级及以下旧里基本征收完毕，总的土地供应总量是有限且可预测。
• 未来还有拆迁可能性的区域基本是在南北高架西侧，淮海路两侧，但因为大部分为新里，且有大比例的商业开发面积，所以潜在的住宅开发体量不大。
• 公寓类产品按照目前的去化走势，依然处于供不应求状态，同时小户型产品较少。
• 风貌别墅项目供应总体充足，去化周期较长；但不同板块之间去化速度分化明显，新天地、衡复、豫园一二象限相对理念，会占据市场大部分的成交。
• 上海的购买力远超过预期，处于深不可测的状态。过去几年积压了大量的置换和资产配置需求，伴随着黄浦供应增长，需求逐渐释放。
• 未来4年时间内，黄浦区的供应充足，可选项目多，是入住黄浦的好时机。
• 4年过后，随着公寓类供应枯竭，黄浦大平层产品的选择会大幅度减少。
• 风貌别墅方面，好区域的风貌别墅依然要靠抢，卖一套少一套，但如果对地段要求不高，只要求在黄浦区，则不太难。
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