延续泰国房地产投资热潮，泰国本地及外籍人士对公寓的需求不断攀升，为避免公寓开发商、承售方、运营商等（以下简称“经营方”）在公寓预售时提供不平等的格式合同、损害消费者权益，在2024年8月30日，泰国合同委员会（Contract Committee）根据《消费者保护法》(Consumer Protection Act) 发布了《公寓预售应属受规管合同业务》（“Designating the Sale of Reserved Condominium Units as a Business Subject to Contract Control ”）的公告（以下简称“《公寓预售公告》”），并于2024年10月3日在政府公报上公告，《公寓销售公告》将自2025年2月1日起生效。
根据《公寓预售公告》的规定，“公寓单元预售业务（“Business of selling reserved condominium unit”）”为消费者与经营方签订预售合同，由消费者购买公寓并向经营方支付预付款的业务。基于此一法律行为，泰国合同委员会进一步明确如下事项：
1. 消费者支付的“预付款（reservation payment）”系作为消费者将在后续规定期限内签订购房合同的担保，而不属于订金或头期款；
2. 经营方提供的预售合同必须遵守《公寓预售公告》中的标准条款，不得任意减轻经营方的责任和义务，也不得无故增加消费者的责任和义务；
3. 消费者应能够清晰辨认经营方提供的合同文本，预售合同应遵守相关格式规范，包括合同字符大小、应包含泰语文本等，且无论通过线下或线上电子平台签署预售合同均应适用该等要求。
4. 经营方在收集、使用或披露消费者的个人数据时，必须遵守《个人数据保护法》 (Personal Data Protection Act)。
5. 明确经营方不得加入具有以下性质或类似含义的条款：
限缩或免除经营方的违约责任；
经营方有权单方修订合同条款或条件；
经营方无需书面通知，或在消费者没有违反合同主要义务的情况下，解除预售合同；
经营方有权在消费者未违约的情况下没收全部或部分预付款；
经营方有权将预付款转为为订金或头期款；
经营方有权在消费者转让预售合同时向其收取费用；
经营方有权利用建筑物共有部分产权。
6. 公寓预售合同中的单方解除权：
- 消费者的单方合同解除权
在以下任一情况发生时，消费者有权行使单方合同解除权：
(i) 如果经营方未获得环境影响评估 (Environmental Impact Assessment “EIA”) 的相关许可；
(ii) 未能在合同规定的日期与消费者签订购房合同；
(iii) 因经营方的过错或在无正当理由的情况下，经营方未在公寓预售合同规定的期限内申请或取得建筑许可或施工许可等政府审批；
(iv) 未能让消费者按照《公寓预售公告》明定的条款，或公寓预售合同中的其他约定条件签署合同。
(v) 经营方未经消费者同意擅自更改或修订项目规划、建设规划详情及建筑材料；以及
(vi) 业务经营者使用的公寓内部材料和设备未按公告或合同中的约定执行。
在消费者单方解除房屋预售合同后，经营方应于15天内还款（若通过信用卡还款，则还款期限可以相应延长至不超过45天）
- 经营方的单方合同解除权
若消费者未能按约定签订购房合同，经营方有权终止公寓预售合同并没收预付款。
若经营方拟行使此一单方解除权，其应提前向消费者发出书面通知，消费者应在收到通知之日起七（7）日内履行合同，若消费者未按通知书所载期限履行合同义务，经营方才可以行使合同解除权。
- 任一方的单方合同解除权
若消费者未能在在约定的期限内取得贷款，则任一方均有权终止公寓预售合同。
如果是由经营方主张单方解除合同，则同前述经营方的单方解除权，在消费者收到书面通知后未于期限内履行合同义务的，经营方才有权解除合同。
在此一情况下，经营方应在还款期限内向消费者退还预付款。
结语
随着《公寓预售公告》即将生效，经营方应熟悉并确保遵守其中的各项规定，尤其就公寓预售业务应重新审查并更新现有的格式合同；对于不符合规定的公寓预售合同，根据《消费者保护法》第57条规定，经营方（或其负责人）可能面临1年以下的监禁和/或20万泰铢以下的罚款。
对于消费者而言，在购买预售房屋时，应多加关注所签订的预售合同是否存在不平等或《公寓预售公告》明定禁止的条款，以确保自身利益并未受到损害。
来源：KUDUN AND PARTNERS微信公众号
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