引言
“乡村全面振兴”在未来3年里该怎么干？农民朋友们最关心的土地和房屋问题会有怎样的新变化？农历新春前，中共中央、国务院发布《乡村全面振兴规划（2024—2027年）》，对其中的重点工作明确了规划要求。本文，在明律师就简明扼要地就其中与房屋和土地相关的问题做一番梳理和介绍。
在明律师解析
要点一：县域内城乡二元结构将被破除，农业人口市民化掀新高潮
Law
《规划》中指出，要实现“率先在县域内破除城乡二元结构”，保障进城落户农民合法土地权益，依法维护进城落户农民的土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，探索建立自愿有偿退出的办法。
这就是说，“农业转移人口市民化”并不以农民放弃土地和房屋为前提。该有的都继续有，进城落户丝毫不耽误。
宅基地的“自愿有偿退出”不是新提法了，但在实践中仍然是“叫好不叫座”。在明律师认为归根到底是一些地方的“有偿”太少、太抠了，被一些农民朋友解读为了“与民争利”，变着法的促使农民做赔本买卖。
无论这一牵涉巨大利益的“探索”在未来3年里如何开展，《规划》对此问题的强调至少明示了一点——有偿退出只能是自愿，不能是强制，尤其是不能将同意有偿退出土地作为进城落户的条件。
要点二：搬迁撤并村庄需谨慎，严禁搞大拆大建
Law
“村庄撤并”等引发的搬迁、农民“上楼”等纠纷始终是乡村振兴领域的痛点和难点所在。新《规划》继续对这类行为持谨慎态度，并再度强调“严禁违背农民意愿搞大拆大建”：
搬迁撤并类村庄有序实施搬迁撤并，解决好民生保障、就业增收和生态保护等问题。短期内难以判断的村庄，留足观察和论证时间，重点保障基本民生需要……
在明律师认为，新《规划》下搬迁撤并村庄的情形或将相对于过往数年有所增加。新《规划》中对其的态度为“有序实施”，这与此前数年“两部”对其持负面、否定性态度的定位已有细微差别。笔者大胆预测，2025年的“村庄撤并”类搬迁或将迎来一波小规模的回升，这提示农民朋友们注意“协议搬迁”“腾退”等项目对自身补偿安置权益的影响。
要点三：2025-2027年，土地承包继续稳定且长久不变
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新《规划》中当然不会忽略对二轮土地承包到期后延包工作的要求，这一工作已于2024年在一些地区启动全省试点，并将在2025-2027年间进入真正的集中高潮期：
有序推进第二轮土地承包到期后再延长30年试点，深化承包地所有权、承包权、经营权分置改革，发展农业适度规模经营。完善土地承包合同管理制度，做好与不动产统一登记有序衔接，依法纠正撂荒承包地、破坏耕地生产能力等行为……鼓励小农户以土地经营权等入股新型农业经营主体。
这里面提及的以下几个问题值得重视。一是土地承包经营权合同的完善和确权登记颁证工作的落实，一些此前二轮承包时“全村无证无合同”的历史遗留问题有望得到彻底的解决。
二是承包地撂荒问题将得到重视，流转土地经营权、耕地下山林地上山、小田并大田等改革举措都有助于解决这一问题，农民切勿继续让自家承包的土地处于撂荒状态。
三是《规划》中明确鼓励小农户以土地经营权入股，这或将意味着相当一部分小农户将不再自行占有耕作土地，土地经营权流转虽仍是自愿但将得到强有力的政策推动。
至于农民朋友们普遍关心的“以前没地，能否有地”的问题，“地利岗保”模式下仍将持续去摸索解决，但前提仍是“稳定且长久不变”和“减人不减地”，打乱重分是被严格禁止的。
要点四：盘活利用农村宅基地上房屋持续推进
Law
新《规划》中针对农村土地制度改革的深化给出了如下提法：加快完成房地一体宅基地确权登记颁证，允许农户合法拥有的住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用。有序推进农村集体经营性建设用地入市改革……
笔者认为，新《规划》的该部分内容有缺乏新意和力度之嫌，如此“盘活利用”对来自城镇的投资者明显缺乏吸引力且限制过多，仍未在摒弃宅基地“保障性”和“福利性”方面作出突破性的决断。
或许集体经营性建设用地入市的改革将作为“排头兵”，为后续的宅基地“有偿化”“有条件的市场化”埋下伏笔。
在明提示
在明律师要郑重提示大家的是，在盘活利用自家的宅基地上房屋前一定要先去看自然资源部和农业农村部日前再度重申的“八不准”中的“4严禁6不得”，首先排除不能干的事情，余下的再去摸索和创新，切勿将盘活利用搞成了违法违规。（王小明/文）
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