引言
经济下行压力持续的当下，能否在占用耕地建房问题上“松一松”口子，打打擦边球呢？不能！日前，自然资源部、农业农村部联合发布《关于严格遵守“八不准”要求坚决遏制新增农村乱占耕地建房问题的通知》，继2020年发布的“八不准”通知后时隔4年多重申了严禁乱占耕地建房这一原则，并结合2025年的新形势提出了新的要求。
那么，2025年两部将在打击乱占耕地建房上有哪些新举措和重点目标呢？广大农民朋友又该特别注意哪些问题呢？
在明律师解析
要点一：“八不准”本质上只有一种行为不准
Law
鉴于当年的“八不准”通知已发布了4年多，不少农民朋友可能已经忘记了“八不准”的具体内容。在明律师认为，这正是自然资源部和农业农村部在新春前发布这份新通知的目的之一，即提示广大农民朋友们还有这样一份通知，可别盲目建房占地而把它的存在给忘了。
2020年发布的“八不准”通知简单来说只有一个不准，那就是“不准乱占耕地建房”！所谓“八不准”，无外乎列举了实践中常见的8种情形或者叫“行为模式”，但究其本质都是一回事，即在包括永久基本农田、黑土地等在内的耕地上违法占地建房的行为。
在明律师在此愿冒着“啰嗦”的风险再度提醒广大农民朋友，耕地上不允许建房，无论何种房屋，更不管你是否有房子居住。房子只能盖在“集体建设用地”上，并且在建造前先取得乡村建设规划许可证。
所有的“未批先建（占）”，搁在2025年的今天都是彻头彻尾的违建甚至是违法占地，都将被按当年“八不准”通知中说的“该拆除的要拆除，该没收的要没收，该复耕的要限期恢复耕种条件，该追究责任的要追究责任”，不会存在任何例外和侥幸。
这一“红线”作为2025年农民朋友们的“新春第一课”，可谓恰如其分也正当其时。
要点二：“特色小镇”被点名，购买/租赁此类房屋需谨慎
Law
复习完了2020年的“八不准”主要内容，我们再来看2025年的新“八不准”通知都有哪些新的提法。
新《通知》中指出，要切实防止“大棚房”死灰复燃，坚决整治征占黑土地建“特色小镇”等各类侵占耕地问题。
这里的“大棚房”是个老事物，大家都很清楚了，但“特色小镇”被点名倒是值得重视。新《通知》中提及的“特色小镇”明确为“征占黑土地”所建，这已指明是在说东北三省和内蒙古自治区东北部地区的问题。
在明律师要提示大家的是，“特色小镇”等名目花样繁多的乡村振兴建设项目看似有政策支持，但投资参与其中的法律风险绝对不容忽视。
个案中已有当年所谓的“生态小镇”等项目开发的别墅楼盘、农业观光园等被认定为非法占地的情形出现，有的甚至存在明确的“信赖利益”，并办理过部分手续。
然而无论这类项目在启动和宣传造势中怎样风光，当地时任领导如何亲临现场讲话、剪彩并作出种种口头承诺，都不是投资者和咱农民朋友们在法律原则性问题上掉以轻心的理由。这和当年曾叱咤风云而后又瞬间崩塌的“削山建别墅”本质上没有多大区别。
对于投资者和村民们而言，时刻绷紧“八不准”这根弦是必要的，不能完全寄希望于村集体甚至乡镇街道，更不可盲目听信任何人的一面之词。
购买亦或者租赁此类“特色小镇”的房屋前一定要事先检查其全套合法性手续，尤其是建设行为的用地审批手续。对在原有农田上起房子的一定要提高警惕，向当地县级自然资源主管部门了解核实情况，并通过自然资源部永久基本农田查询平台进行查询。凡涉嫌违法占地的“特色小镇”不可买也不可租，只能是退避三舍躲得远远的。
要点三：建设用地误划为耕地的，需及时纠正
Law
在过往一年中最令农民朋友头疼的情形之一，就是自家原本分得的宅基地生生被重新认定成了耕地等农用地，指望着建房的地一下子彻底用不上了。两部在新《通知》中专门对“误划”现象作出了规范：
建立健全容错纠错机制。坚决反对不顾实际情况，只依据管理数据进行合法性判定的“唯技术论”工作方式。对原为建设用地误划为耕地的，经举证核实已办理用地手续的，已建成或正在建设的项目不认定为违法占地，在年度国土变更调查时按实地现状认定地类。
据此，违法占地查处绝不能仅靠“放卫星”及看图斑，而应当由县级自然资源主管部门按程序现场勘查，本着“实事求是”的原则准确认定事实。对“唯技术论”的否定无疑是新《通知》的一大亮点。
要点四：强行砍树毁果填塘被明确禁止
Law
新《通知》在2020年《通知》强调凸显“打击”重要性的基础上，着重强调了整治工作的科学性与合理性要求，明确指出要分类稳妥开展违规占用耕地整改复耕，坚决杜绝不切实际下任务、定时限，强行砍树、毁果、填塘，虚假复耕等行为，给基层留出合理必要的过渡期……严防出现简单化、“一刀切”问题。
已有通报案例中的“虚假复耕”现象较为突出，一些地方为对付“航拍影像”检查而指导当事人在硬化路面上铺土，可实际上涉案硬化路面根本不涉及违法占地情形，认定就是错的。新《通知》显然敏锐捕捉到了这类问题，并对此明确加以了强调。
总之，整治违法占地绝非折腾农民或者投资者，更不是让大家配合有关部门“演戏”，这点是毋庸置疑的。
要点五：“四严禁六不得”被严肃重申
Law
在2025年的新形势下，“4个严禁”加上“6个不得”在该份新《通知》中被单独强调，农民朋友们可得睁大眼睛看清楚了，千万不可触碰政策底线：
1. 严禁违法违规买卖宅基地和违规搞合作建房；
2. 严禁城镇居民到农村购买宅基地和住房；
3. 严禁为城镇居民在农村违法建造和违法购买的住房登记发证；
4. 严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆；
5. 不得以所谓的“特殊资格权”、村民决议等变相给回乡退休干部等非农村集体经济组织成员分配宅基地建房；
6. 不得超面积占地，不得超规模建房；
7. 不得以各种名义违背农民意愿强制退出宅基地和强迫农民“上楼”；
8. 不得违法收回农户合法取得的宅基地；
9. 不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。
以上“4个严禁”加上“6个不得”都是大白话，咱农民朋友们都看得懂。在明律师认为这里被严肃提及的10点都并非“新规”，而是对既有土地管理法律规范的强调和重申。意在告诫农民朋友和农村集体经济组织绝不可以“乡村振兴”为由无视法律胡来，而同时有关部门也应当坚决依法维护农民的合法土地和建房居住权益，不能只禁止却不作为。
在明提示
在明律师最后要提示广大农民朋友的是，“八不准”是严守耕地红线所必须坚持的原则和底线，此次新《通知》的发布再次给所有三农领域参与者敲响了警钟，拉紧了紧箍咒。一旦涉及乱占耕地建房情形，后果将十分严重，损失将特别巨大，甚至可能付出人身自由的代价。
一旦农民朋友们遇到这方面的问题和困扰，一定要尽早咨询专业律所和律师，确定自己所建房屋、所占土地的合法性问题，争取在查处整治到来前抢先一步排除风险，确保自己不蒙受过大的损失。
同时，有关部门的查处也绝非天然“全对”，也需要接受法律的监督，这同样有赖于农民朋友们土地管理领域法治意识的提升，特别是对前述新“八不准”《通知》的正确理解和应用。（王小明/文）
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