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COVID-19爆发至今已四年，导致全球办公楼大量空置。商业地产行业至今仍在承受影响。市场面临更高的利率、对办公空间需求的减弱，以及空置且难以改造的办公楼等诸多挑战。
这些趋势同时为房地产行业提供了机会，可以适应人们当今的生活和工作方式。2024年6月在MIT世界房地产论坛上，行业专家们分享了他们对该行业机遇和障碍的看法。他们建议可以重新构想商业房地产，以提供更多灵活性——包括从更短的租期到利用人工智能设计的办公空间等各个方面。经济历史学家、2019年《重新思考房地产》一书作者Dror Poleg表示：“人们在4年多以前开始回家办公，许多人再也没有回来。那些回来的人正在向我们展示，他们想要完全不同的东西。”Dror Poleg说：“餐厅、酒店、各种场所都是满的。只有办公室和住房似乎有问题。它们无法满足人们真正想要的需求。”目前，美国约五分之一的办公空间空置。自2022年3月以来，商业地产价格整体下跌11%。在这种环境下，专家们仍在寻找亮点。这个小组由MIT房地产转型实验室主任James Scott主持。Commercial real estate
混合用途的建筑蓬勃发展
Benjamin Breslau是仲量联行首席研究官。他说，一个大的挑战是过去的办公楼已经不适合未来。
Breslau说：“办公楼可能太多了，一些已经过时，无论是现代化、可持续性、技术还是地理位置。这些很难改变。特别是现在资金成本高，资金不愿流入办公楼。相反，混合商业和住宅用途的商业房地产正蓬勃发展。比如波士顿后湾的Newbury Street，这些地方比办公楼区更灵活。Breslau表示：“许多客户告诉我们，他们的办公室在对的城市，但在错的街区。”
他预测，更多人会希望在一个感觉像社区的地方工作和生活，而混合用途环境可以帮助实现这一点。
混合用途建筑可以减少通勤，有利于环境而备受推崇。但MIT教授Jinhua Zhao提醒，要考虑混合工作模式的碳排放。在“随时随地工作”的环境中，家里和办公室的电都开着。而疫情前后，通常只有一处开着。
Zhao说：“人们喜欢灵活性，但代价很高。”
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AI将改变办公市场
Breslau说：“AI可能取代或改变对办公楼的需求。特别是那些充满行政人员的楼。好处是办公室里的面对面工作会更有创意，无论人们聚在一起解决问题还是创新，未来可能只剩下创意办公室，人们在那里做更人性化的事。”Breslau表示，他预计AI将在设计人们可以聚集、创造和解决问题的办公空间方面发挥主导作用。例如，可以使用AI来帮助人们设计一个能够增强协作的办公空间布局。Breslau认为，AI应该帮助我们思考：如何在建筑和街区中创造空间、体验、技术和人员组合，让人们做出最好的工作?
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限制性的分区规则阻碍了创新
Poleg表示，城市层面的分区规则阻碍了住宅和商业房地产的发展，使企业难以扩张和适应市场变化。
他建议城市应该放宽分区规则，让开发商可以建造社区想要的东西，包括能够为企业提供更短期办公空间租赁的能力。Poleg还表示，WeWork尝试过的共居和共享办公建筑模式仍有需求，但他指出，现在几乎不可能通过提供这种类型的产品赚钱。他认为很难从中赚钱的原因之一，是建筑法规和融资生态系统无法容纳这些。但我们弄清楚如何适应这种灵活性，因为这是我们所需要的，也是经济所需要的。Commercial real estate
全渠道零售仍然是一个挑战
虽然办公空置率在挣美国扎，但零售业正在蓬勃发展。根据全国房地产经纪人协会的数据，目前只有4.7%的零售空间可供租赁，这是有记录以来的最低水平。
在疫情期间，许多全渠道零售商表现良好，因为企业加强了在线运营，但这现在开始以某种方式反噬一些零售商。全渠道不仅仅是改善数字体验，它还关乎满足实体店顾客的需求——这对一些企业来说正在成为一个挑战。Breslau说：“去星巴克就能看到。手机订单和现场订单混在一起，完全混乱。数字和实体的融合，远程和面对面的融合，生产力和体验的融合，这些需要时间来解决。”
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未来的办公室更像是一个网络，而不是一个地方。
展望未来，Breslau预测工作世界将变得更加动态。他认为仍然会有相当多的工作需要面对面完成。这里的“工作”是广义的。
沿着这些思路，Breslau说他相信成功的办公室会像WeWork的目标：一个品牌网络。人们可以自由预订他们需要的东西(如一个完整的办公室或一张办公桌)，并根据他们的业务或工作需求获取他们需要的任何资源。Poleg说：“这就是未来的办公室。关键不是你在床上还是办公室工作。而是工作正在分散，出现在离家更近的各种地方。可能是新型城镇、城市的不同地方，或不同类型的建筑中。”
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