安信海外置业 – 房东篇（三）

新颁布的《租房改革法案》对房东有何影响？

2023年5月17日，英国重磅发布了《租房改革法案》（Renters Reform Bill）。这几乎是英国租房行业30年来最大的一次调整。这次改革的核心是废除第21条“无过错”驱逐，对所有私人出租房产实行活期租赁，也就是说，租房合同只有在“租客终止”或“房东拥有有效占有理由“的情况下才能终止。如果房东想要停止继续出租，不能在没有任何理由的情况下就让租客搬离。

《租房改革法案》的推出，意味着租赁市场的监管相比以往变得更加严格了。除了废除无过错驱逐外，《租房改革法案》还推出了其他一些保护租客的措施，比如在没有“合理理由”的情况下，房东不能禁止租户养宠物，也不能拒绝将房子出租给有孩子的家庭或福利领取者。同时，房东还需要在未来新推出的房地产门户网站中注册，以此了解他们的法律义务。

尽管看上去“无过错”驱逐的取消和活期租赁的引入使房东收房困难，但法案其实引入了全面、公平和有效的理由，用白纸黑字的说明形式，确保房东在合理的时候能够重新获得自己的房产，同时也避免了和租客产生矛盾。当房东的情况发生变化或租客不履行义务时，都可以放心地收回财产。法案也会加快对有反社会行为的租客的驱逐。当房东想要收回房产时，只需要向法院证明自己符合选定的正当理由。理由可以是强制性的，也可以是酌情性的。对于强制性理由，例如租客严重拖欠租金，只要有充足的证据证明，法官就会判给占有权。对于酌情的理由，法官会考虑授予占有权是否合理。

所以房东们也无需担心，只要遵纪守法，有正当理由，还是可以收回房子的，我们也会在新系统实施后协助房东。目前英国的有关部门也已承诺要将法院系统数字化，以加快授予占有权所需的时间，所以在系统成熟之后，房东收回房子也会更容易。

以无过错驱逐为例，英国政府之所以废除这一条款，是有一些流氓房东在出租了条件很差的房产后，会用这一条款来威胁那些想要抱怨恶劣居住条件的租户。而正常情况下，大部分房东提供的出租屋条件都是过关的。所以大家也不用过于担心啦！

如此重大的改革，引发了不少房东们的担心。那么接下来咱们就来看看此次租赁改革法案有哪些重点，对房东们有什么影响？改革法案将如何保护房东权益呢？

其实本次改革法案也针对房东们经常关心的问题做了大量咨询，用白纸黑字的形式为房东提供更实际更细化的保护。在这里小编帮大家总结了几个房东可以保护自己权益的招数进行简单说明：

1. 反社会行为：政府最近公布了一项行动计划，以帮助房东打击反社会租户，但尚未确定新权力的日期。目前，房东只有在租户被定罪的情况下才能终止对反社会行为的租约。新提案将取消定罪的要求，这意味着房东可以仅凭证据就对反社会租户进行驱逐。

英国全国住宅房东协会（National Residential Landlords Association）的James Wood表示，反社会行为是出了名的难以证明。“大多数受害者将是近邻或其他租户，他们害怕在法庭上提供证据是可以理解的。”

因此，专家建议，房东如果发现租户存在反社会行为，应该给其他租户和邻居一个秘密报告信息的渠道。而且，房东最好保留事件发生的时间和地点的证据。专家还指出，房东也可以寻求警方或地方政府的帮助。如果这种行为持续存在，房东还可以向法院起诉，申请财产占有令（ a possession order）。这种情况下，房东需要填写两份表格：在N5表格中写明占有声明，在N119中写明占有声明的详细信息。理论上来说，在发出占有令14天后，房东就可以寻求法警的帮助。

2. 财产损失：对于由租户造成的财产损失，房东其实也可以获取到一定的赔偿。一般来说，如果租客对房屋造成损坏，费用可以从押金中扣除。专家表示，自然磨损与财产损失之间存在明显的区别。比如，墙壁上的划痕和损坏的电器可能是自然磨损的例子，而地毯上的灼伤、破损的椅子或超载的插头插座都构成财产损坏。

为保障自己的财产安全，大家在出租房产之前，最好先列一份房产清单报告，其中包含房产中的物品以及这些物品的状况，最好还要拍照保留证据，并和租户核对后签字确认。如果财产遭到损坏，房东需要从押金中扣除费用，也要遵守“等价赔偿”的原则。简单来说就是如果租户损坏了一个便宜的床垫，房东获得赔偿的费用要等价于这个便宜床垫的购买费用，而不能向租户收取更高的费用。

3. 未付租金：自疫情开始以来，向租户追讨未付租金的房东数量有所增加。根据Landlord Action的数据，与前12个月相比，去年租金债务追回服务的需求激增了180%。

如果租户只是暂时遇到困难或忘记支付，房东可以和租户协商补缴租金的时间。但是，如果房东无法和租户达成妥协，并且租户超过两个月未支付租金，房东就可以决定发出第8条通知，这将给租户14天的付款期限。如果租户仍未支付租金，房东将可以向法院申请占有令。或者，如果房东仍希望继续租约，他们可以通过在线金钱索赔申请仅对租户所欠的租金作出判决。

Money Claim Online是一个在线门户网站，由HM Courts & Tribunal Service运营，允许房东提出高达100,000英镑的索赔。但如果此时租户仍拒不付款，房东则可以继续请求法院和法警帮助。如果租户在过去三年内至少有3次拖欠过两个月的租金，这就可以构成强制驱逐的理由。

为了保护合法房东的权益，英国政府还推出了一些相应的“补救”措施。

第一，房东更容易驱逐那些不负责任的租户或反社会租户，对于违反租赁协议的租户，例如拖欠租金或对财产造成严重损坏等，驱逐的通知期限也将被大大缩短。同时，新的收回权也将适用于想要出售房产，以及想要自己或家人搬入的房东。

第二，英国政府还计划设立一个新的监察员，负责解决房东和租户之间的低级纠纷。这意味着一些小的矛盾不需要再通过法院系统来解决，大大缩短了纠纷解决的难度和时间。

第三，英国政府还推迟了一些比较有争议的计划，比如将“体面住房标准”扩大到私营租赁部门。目前，这一标准仅适用于社会租赁领域，要求社会租赁房屋不能存在严重的健康和安全隐患。

这足以说明，英国政府在保护租户群体的同时，并没有完全“忽视”房东这个群体，而是在寻求一种平衡。无论是对租客还是对房东来说，这些政策其实都有两面性。对于租客来说，英国政府对流氓房东的打击，可以让租户等到更多保护。但同时，更多的监管也会让一些精力有限的房东退出市场。比如有些房东日常工作非常忙碌，或者已经上了年纪，仅是通过第二套房赚取一些外快，无暇再顾及新的监管。这样的结果就是他们可能会退出市场，这将再次加剧出租物业的短缺，继续抬高已经创下历史记录的租金。

而对于取消无过错驱逐，看似租户占了一些便宜，但这也使得房东不可避免地会更加挑剔租户，他们一定会趋利避害，选择向更优质的租户提供房产。显然，这将加剧租户之间的竞争，房东也可以从中获得更有利的租金。对于房东来说，尽管需要承担更多的监管，花费比以往更多的精力和时间，但随着流氓房东的退出，市场上的恶性竞争将会减少，因为在此之前很多流氓房东都会以超低价吸引租户。

总之，对租赁双方而言，这些法案有利有弊，对合法房东也不一定就是坏事。

房东必须遵守哪些法律责任？

房东们在出租房子时，首先需要确保的就是租户的安全。具体如下面小编为大家整理的一些常见的必须达成的安全标准：

1. 每层楼都必须安装烟雾报警器。
2. 有煤炉或木柴炉等固体燃料燃烧设备的房间必须安装一氧化碳探测器。
3. 由合格的燃气安全工程师进行燃气安全记录，确保所有燃气设备、管道和烟道处于安全工作状态。
4. 为降低火灾风险，所有家具必须符合安全标准并贴有相应标签。
5. 任何电气设备都必须能够安全使用，我们建议您进行一次安装调查或便携式设备测试 (PAT)，以确保您的设备符合要求。
6. 供水系统必须正常工作，以防止租户感染军团菌。

住房、健康和安全评级系统 (HHSRS) 允许地方当局根据危险类型对出租物业进行风险评估。其目的是保持私人出租房的良好标准。Your Move 可帮助您了解该法规如何适用于您的房产。

房东们在英国出租房屋前还需要准备好能源性能证书（简称 EPC）。这是一份详细说明房产能源效率的报告。EPC 包括有关物业能源使用和典型能源成本的信息和关于如何减少能源使用和节省开支的建议。它给房产的能效评级从 A 级（能效最高）到 G 级（能效最低），有效期为 10 年。所有房东在出租房产之前都必须购买一份 EPC。此外，还要求出租代理在推销房产时展示 EPC。如果房产在营销时没有 EPC，房东和中介都将面临罚款的风险。

在英国出租房屋时，房东还对租户的押金负有法律责任。大多数租约都是担保短期租约（AST），房东必须通过英国政府批准的押金保护计划来保护租约押金，并且必须在收到租户押金后 30 天内将其存入该计划。不保护押金的 AST 房东可能会被罚款，而且结束租约也会变得更加困难。并且押金必须在租期结束时全额退还，除非对物业造成的损坏或未付租金存在争议。

例如，如果房东本人在 2023 年 4月 6 日之后开始以担保短期租约方式出租房屋，那么他必须将租户的押金存入租约押金保障计划 (TDP)。如果房东收到的押金是贵重物品而不是金钱（例如汽车或手表），则不必将其存入租赁押金保障计划。

以下这些由政府支持的计划可确保租户在以下情况下拿回押金：

1. 遵守租约条款

2. 不损坏房产

3. 支付租金和账单

房东在挑选房客时可以考虑哪些条件？

在英国，房东在评估潜在租客的经济能力时，通常可以考虑以下几个方面：

1. 收入水平：

房东会检查租客的收入水平以确保其有能力支付租金。通常，房东会寻找租金不超过租客月收入的一定比例（如30%-35%）的租客。这可能涉及检查工资单、雇佣合同或其他证明收入的文件。

2. 就业状况：

稳定的就业通常被视为能够持续支付租金的可靠指标。房东可能会要求提供当前雇佣证明或联系雇主以确认就业状况。对于自雇人士，房东可能会要求查看更详细的财务记录，如银行账单或税务声明。

3，信用记录：

信用记录可以展示租客的财务责任感和支付债务的历史。房东可能会进行信用检查来了解租客的财务信誉。良好的信用记录通常表明租客有支付租金和账单的良好历史。房东可能会询问之前的租房经历，包括是否按时支付租金和是否有良好的房屋维护记录。以前的房东或管理公司可能会被要求提供参考信。

4. 押金能力：

能力支付合理的押金也是衡量经济能力的一个重要因素。押金通常用于保护房东免受租客可能造成的财产损害。

5. 长期财务安全：

在某些情况下，房东可能会考虑租客的长期财务安全，如储蓄和其他资产。房东在进行这些评估时必须遵守相关的数据保护法律，确保租客的个人信息安全和隐私。同时，应避免任何形式的歧视，确保所有潜在租客都得到公平和平等的对待。

为确保房东的合法出租，根据英国政府的“适宜租客检查”（Right to Rent Checks），房东有责任检查租客是否有合法的居留权。除此以外，根据《2014 年移民法》（“法案”），私人房东还有义务检查潜在租户的移民身份，即他们是否有权留在英国。 目的是确保每个成年租户在获得租赁之前都有权在英国居住和出租房屋。这意味着那些试图逃避移民管制并在没有任何合法权利的情况下进入或留在英国的人不得出租您的房产。

奇葩租客，一遇误终生。房东在真正筛选租客时，本着以上原则，一定会减少不少风险。但是，在签署合同以前，与租客的一两次见面，并不能帮助房东准确地辨别身份不明的租客。对租客的背景调查又需要花费人力财力，往往等调查清楚，客源早就走了。

不过不用担心，小编帮房东们整理了一些常见的奇葩租客种类，大家记得在出租房屋时擦亮眼睛呀！

1.言语不诚实的人

在和他交谈中有没有发现信息不一致的地方？比较他和你说的信息与租客申请表上的信息是否一致；核对他填的申请表上的信息和他的房东和雇主提供的信息是否吻合。如有细小差异也要小心。

2.看了房马上就要交押金，马上要搬入的人

越是急于搬入的租客你越要问他更多的问题。这里提醒房东：千万不要当场收押金。因为我们租赁法规定，一旦房东收了押金，就视同租约生效。以后决定不租给他都不行。请房东一定要租客填完申请表，做完背景调查，满意了再收押金和签租约。

3.有复杂人际关系的人

这类人往往很可能携带不安全因素。如果是跟朋友一起来看房，从他们相处方式初步判断一下是否安全。毕竟经济纠纷、感情纠纷导致房东成为无辜受害者的案例太多，不可掉以轻心。而月底最后几天才打电话来要马上搬入的人，可能和上面的申请人一样。房东们千万不要因为时间紧就忽略了做背景调查。通常好的租客月中前就已经找好房子了，不会拖到最后。如果租客有特殊情况，比如刚刚从外地搬过来几天，那是例外。还是请他填申请人，然后做完背景调查，满意后再决定。