*本文为「三联生活周刊」原创内容
过去一年多时间来，提前偿还房贷被很多人视为最好的理财方式，很多手上有余钱的民众都在选择提前还贷。不过，随着最近房贷利率创出历史新低，要不要继续提前还款成为一个有争议的话题，甚至还有人表示以前提前还款的人开始后悔了。那么，房贷利率低了，就不用再提前还款了吗？
要不要提前偿还房贷，其实核心判断依据不是当前的房贷利率水平有多高，而是当你手上持有一笔闲钱时，是否可以轻松获得比房贷利率更高的回报。如果你认为自己可以很容易就获得比房贷利率更高的回报，那就不用提前偿还房贷。反之，如果没有可靠的途径获得比房贷利率更高的回报，那提前还贷就依然还是最好的理财方式。
如果按照这样的标准，那就需要先看看目前的房贷利率到底处于什么水平。按照央行的数据，截止今年3季度，全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.33%。如果和前几年高达5%甚至6%的房贷利率相比，现在的房贷利率的确已经很低。
不过，在房贷利率下降的同时，存款和理财利率也在快速下降。目前市场上的无风险理财产品，年化收益率都已经跌破了2%，以存款利率来看，四大行的3年和5年期利率都已经进入1%时代，曾经很香的大额存单，3年和5年期利率也跌破了早就跌破了2%，连财政部的储蓄式国债，3年利率也不到2%。
由于存款类产品收益率实在太低，所以，银行理财在今年又开始重新火爆。但在整体低利率环境下，银行理财收益率也很难有突出表现，今年三季度，低风险的固收类银行理财平均收益率为3%，其实还是低于房贷利率。而且，在资管新规实施之后，现在的银行理财已不能保本保收益，理论上而言，已经不再是无风险产品。也就是说，你购买银行理财，有可能获得3%的平均收益，但短期之内，银行理财也有可能损失本金。
另外，当前房贷利率虽然创下历史新低，但是房贷利率的周期长达二三十年，将来还有重新反弹的可能性。其实，最近一段时间，部分城市的房贷利率已经开始重新上涨，比如杭州部分银行已经在一个月之内两次上调了房贷利率。对于商业银行而言，房贷一直是最优质的资产，只要市场需求略有回暖，房贷利率就有可能随时上调。
所以，对于普通人而言，如果手上有一笔闲置资金，是用于偿还房贷，还是用于购买存款或者银行理财，答案其实还是很简单。只要房贷利率高于无风险存款甚至低风险理财的收益，那么，提前偿还房贷就依然还是最好的理财。
从民众的投资行为来看，除了将房贷利率和无风险理财作对比之外，更多人还会做一些更高风险的投资选择，比如说，如果这笔闲钱不偿还房贷，放到股市、楼市或者其他投资渠道去搏一把，是否可以获得更高的回报？所以，要不要提前偿还房贷，这个问题的本质其实就是，民众在当前是应该加杠杆还是减杠杆？
普通民众投资应该加杠杆还是减杠杆，一是取决于当前市场上是否有成功率较高的投资机会，二是民众是否有足够的信心。
2015年-2016年，国内曾经兴起过一轮全民加杠杆的热潮。首先是股市，2015年，A 股市场迎来一轮大牛市，上证指数大涨到5100多点，那一轮牛市就是典型的“杠杆牛”，大量普通民众都开始尝试融资炒股。股市泡沫破灭后，迎来了楼市牛市，2016年房价暴涨，国内很多城市房价在一两年之内翻番，这一轮楼市行情，同样也是由于民众加杠杆推动，2017年，国内个人房贷余额同比大涨35%，全年多增2.3万亿元，“应贷尽贷”成为当时很多人买房的基本原则。
那几年民众之所以愿意加杠杆，主要原因就是看到了投资机会，得到了加杠杆的信心和勇气。经过了2015年和2016年的杠杆热之后，最近几年，普通民众加杠杆的热情迅速退潮，主要原因就是投资机会越来越少，没有太多投资机会值得加杠杆投资。不仅如此，普通民众不仅不愿意加杠杆，甚至还开始去杠杆，最主要的去杠杆行为就体现在楼市。
个人房贷余额这个指标，可以清晰看出中国普通民众对于贷款买房的意愿变化。在我国房地产市场启动之初，中国普通民众都不愿意贷款买房，1997年的全国个人房贷余额不到200亿元。随着我国住房市场化逐渐推进，越来越多的人开始接受贷款买房，到了2001年，全国个人房贷余额达到了6000多亿元。
随着房价一路上涨，民众开始认识到贷款买房的好处，我国的房贷规模也是一路猛增，到了2022年，个人房贷余额达到了38.8万亿元，创下历史最高记录。过去20年加杠杆买房的普通民众，大部分都成为楼市盛宴的赢家。
不过，持续了20多年的房贷增长势头，随着房价大跌戛然而止。2023年，我国的个人房贷余额出现了首次下降，这一年，个人房贷余额38.17万亿元，同比下降了1.6%。对于要不要贷款买房，以及什么时候用贷款买房，普通民众其实都会算账，眼见楼市盛宴落幕，老百姓迅速做出了选择，从加杠杆迅速切换到去杠杆，提前偿还房贷成为这两年的新潮流。
那么，随着今年房贷利率创出历史新低，老百姓是否开始终止了提前还贷呢？其实还是可以用个人房贷余额这个指标来观察。今年一季度，我国个人房贷余额同比下降1.9%，到了今年三季度，个人房贷同比下降2.3%，下降速度还在继续加快。在楼市的上升周期里，老百姓对于贷款买房的态度是“应贷尽贷”，楼市退潮之后，越来越多的人开始“应还尽还”。在未来很长时间里，去杠杆都是最明智的选择。
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