房子证件不全，没证就是违建吗？如果拆迁方拿这个为理由，少给你拆迁款，千万不要信。“以拆违代拆迁”，在征收拆迁中时有发生，因为历史遗留原因，或者某些行政机关的不作为，导致农村房屋证件不全、缺少宅基地证的情况较多，当遇到拆迁的时候，征收方就比较喜欢用这种方式来拆迁，因为效率高，不仅可以省下来一笔赔偿款，还能让村民无法反驳。由于一些村民对法律知识了解的较少，听征收方这么一说，很多就直接认可了，那就损失了一大笔补偿款。
案件简介
家住河南平顶山的赵先生，2023年因为当地要进行修建高速公路，被划定在了征收范围内。因为赵先生的房屋住了二十年了，看起来相对破旧，评估机构仅仅评估出来32万，征收方就想依据这个评估结果给补偿，拆掉赵先生320平米的房子。赵先生一直没同意，今年年后，征收方拿着一个航拍图，来找赵先生，说“你这个房子被航拍图拍到了，也没有宅基地证，是违建，现在签字同意，还能拿到32万的补偿，如果还不签字，一旦认定为违建，就没有补偿了”。赵先生一听心里有点打鼓了，自己房子建好21年了，当初村里都是这样了，后来申请手续，村委就说没事，不用弄什么，赵先生就没再管过这个事了。不过自己的房子没有宅基地证这是事实，但赵先生想拿32万将来也完全办法买房生活啊。无奈之下，咨询到了拓夫律所。
律师分析
首先，认定房屋是否是违建主要依据的是在2008年实施的《城乡规划法》，第二条、第三条和第六十五条规定，对2008年后建设的建筑物适用本法规定，对2008年之前已经建成的建筑物并不适用本法，结合《立法法》第九十三，法律、行政法规、地方性法规、自治条例、规章不溯及既往。但在一些地方征收方就是抓住了一些村民不懂这个，就用违建来吓唬被拆迁的村民。这个案件中，赵先生的房屋建好都已经21年，在2008年之前，显然不应该依据航拍再认定为违建了。
其次，当地是先下了征收决定，划定了征收范围，然后再说赵先生的房子没有宅基地证是违建的。参考《土地管理法》及《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条“征收方作出房屋征收决定前，应当对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑的，不予补偿”。也就是说在征收决定作出之前，才能认定房屋是否是违建，而征收决定作出后，就不存在违建这种情况了。对于农村集体土地的房屋也应该参照上述规定。所以，年后征收方告知赵先生的房屋是违建就是“以拆违代拆迁”的典型做法。赵先生的房屋已经划入了征收范围，那么就应当将房屋的补偿问题放到征收的过程中去讨论，而不是按照违法建设来拆除！
案件结果
首先我们跟征收方取得联系，告知其具体的法律规定，同时申请了人身财产保护令，尽量避免征收方以违建的名义将赵先生的房屋强制拆除。同时。我们向相关单位申请了信息公开，调取到有关这次拆迁所有的文件材料，发现告诉村民的补偿标准跟向上级备案的并不相同，我们跟征收方开始了谈判，最后帮赵先生拿到了满意的补偿。
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