裁判要点：《房地产抵押估价指导意见》第二十六条“估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；”的规定，房屋征收补偿时所依据的评估报告有效期不应超过1年，否则难以保障被征收人得到的货币补偿金能够购买被征收房屋类似房地产，无法体现公平补偿原则。
河南省高级人民法院
行 政 判 决 书
（2024）豫行终138号
上诉人（一审原告）刘某。
被上诉人（一审被告）开封市某区人民政府。
上诉人刘某因诉被上诉人开封市某区人民政府（下称某区政府）征收补偿决定一案，不服开封市中级人民法院（2023）豫02行初66号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。现已审理终结。
本院认为：
三、被诉补偿决定所依据评估报告确定的补偿单价对刘某明显不公平。1.依据《房地产抵押估价指导意见》第二十六条“估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；”的规定，房屋征收补偿时所依据的评估报告有效期不应超过1年，否则难以保障被征收人得到的货币补偿金能够购买被征收房屋类似房地产，无法体现公平补偿原则。本案中，案涉评估报告明确标明使用期限为一年，房屋征收公告作出的时间为2014年4月6日，征收补偿决定使用的评估报告中评估时点为2015年7月1日，在当时能够反映被征收房屋被征收时的市场价格。但该评估时点2015年7月1日与被诉房屋征收补偿决定作出时间2023年5月29日跨度长达近八年之久，期间的物价水平、市场价格均发生了很大的变化。虽然为了最大限度保障被征收人的补偿权益，原审庭审中法庭向刘某释明如对评估时点有异议，可以本案立案时间为评估时点申请重新评估，刘某明确予以拒绝，视为刘某放弃其申请重新鉴定的权利。但当土地征收部门与被征收人经长时间协商未能达成安置补偿协议，或者土地征收部门长期怠于履行征收补偿职责，因当地物价尤其是房价上涨，若继续按照当初土地征收时的标准给予补偿，将导致被征收人无法进城购买房屋或另建房屋，明显不符合公平原则。刘某在上诉中申请调取的宁恒远2018年所签补偿安置协议中，确实存在邻近地段的非住宅补偿单价25965元／㎡，可以证明与被诉补偿决定所依据的补偿单价19500元／㎡存在明显的差距，构成行政法意义上的显失公平，故其主张撤销被诉补偿决定的上诉理由具有事实法律依据，也符合常理。综上，刘某的此项上诉理由，本院予以采纳。某区政府应在合理期限内和刘某重新协商，协商不成可以根据双方协商选定评估机构的评估价格，重新作出补偿决定。
综上，被诉补偿决定所依据评估报告确定的补偿单价对刘某显失公平，本院依法予以撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销开封市中级人民法院（2023）豫02行初66号行政判决；
二、撤销《某区人民政府关于被征收人刘某房屋征收的补偿决定》（汴顺政〔2023〕34号）；
三、限某区人民政府于本判决生效后60日内重新作出补偿决定。
一、二审案件受理费各50元，均由开封市某区人民政府负担。
本判决为终审判决。
审判长 肖海生
审判员 万宗杰
审判员 王 宁
二〇二四年七月十四日
书记员 赵琛琛
书记员 王志永
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