中国酒店投资市场趋势
中国酒店业经过30年的快速发展，品牌和产品已经日新月异，成为一个增长最快、规模最大的单一市场。近年来北京上海的地标型酒店频繁交易，也使酒店资产作为优质的投资标的走入大众视野。
酒店、长租公寓业态在2023年的成交已表现出明显的放量上涨。2024年上半年，全国酒店/公寓业态大宗成交金额占比已升至第二位。
2024年上半年，全国房地产大宗成交物业类型中，公寓/酒店列全国大宗成交金额占比第二位，成交金额达147亿。
2024年上半年
全国房地产大宗成交物业类型占比
（按交易金额）
从2022年开始，酒店业态的大宗成交呈上升趋势。尤其在2023年，酒店的大宗成交表现出明显的放量上涨态势，其中，北上广的酒店全年大宗成交金额达134亿，已接近2022年成交总额的2倍，成交的标杆性项目包括北京的威斯汀酒店、上海外滩瑞华酒店、宝格丽酒店及三至喜来登酒店等。
2019-2023年
北上广酒店大宗成交金额
酒店投资市场变化趋势
出售方：以地产企业出清资产为主
在地产开发的黄金时代，配建高端酒店是土地出让的一个前提条件，开发商也成为酒店市场的主力持有方，如今房企普遍面临巨大的财务压力，抛售酒店资产以求迅速回笼资金成为不得不做出的市场选择。
收购方：以传统能源行业或高净值人士资产配置为主
酒店买家更为多元。以煤炭为代表的传统能源行业买家高调进军高端酒店业态，对高净值人士投资需求来说，酒店物业兼具自用、投资与接待的多样性投资用途。
除了资产配置及家族传承以外，酒店资产尤其是有限服务酒店以其高现金收益的特点也越来越受到机构投资人的重视。2024 年7 月26 日，国家发展改革委发布了《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知(发改投资〔2024〕1014号)》，符合要求的部分酒店资产在扩容范围内。随着公募REITS 退出渠道的完善，酒店资产也将进一步受到机构投资人的关注与青睐。
有限服务酒店洞察
高力国际基于对酒店资产投资市场的专业累积，也借本文进一步探讨有限服务酒店*（包括中端及中高端酒店）的投资机遇，这也是目前国内主流的酒店类型，即酒店以提供优良的客房环境和居住体验为目的，将服务聚焦于住宿、餐饮等有限服务上。
有限服务酒店*
适合大众消费，突出住宿核心产品，为客人提供基本的专业服务的酒店。主要服务包括住宿、餐饮（早餐及商务自助餐为主）、会议（中小型会议为主）等。
酒店等级定义
有限服务酒店特点
房间面积
集约高效
五星级酒店单房建筑面积为150-200平米以上，有限服务酒店单房建筑面积为45-55平米，单方坪效提高。
配套用房
占比少
有限服务酒店仅提供餐厅，会议厅、健身房等设施用房的占比低，且不需要相应的人员及运营成本。
运营成本
相对低
有限服务酒店的人房比、能耗费、客房费用、后期维护费用相比五星级酒店显著较低。
传统中高星级酒店GOP率(利润率)
vs 有限服务酒店GOP率
目前，将星级酒店改造为有限服务酒店以提高运营水平成为酒店行业的一种明显趋势。这种转型不仅顺应了市场对高性价比住宿需求的增长，还有效地优化了酒店的资源配置和运营效率。
以位于广州天河区的美居酒店和全季酒店为例：这两家酒店原本是全服务酒店，提供丰富的配套设施和服务。在改造为有限服务酒店后，两家酒店的运营模式发生了显著变化，集中资源在满足核心住宿需求上，同时优化了配套设施和运营成本。改造后，酒店的运营数据表现大幅提升，不仅客房入住率显著提高，成本结构也更为优化，从而提升了整体运营利润率。
此外，由于这种转型更加贴近市场需求，这两家酒店在吸引周边核心商务区的差旅住客方面也取得了明显成效。这一成功案例表明，通过合理的改造和调整，星级酒店能够在有限服务酒店领域找到新的增长机会，实现更高的运营效益。
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