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2024年7月26日，国家发展改革委发布了《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014号，以下简称《通知》）。其中，在入池资产方面，《通知》进一步扩大了文化旅游领域基础设施的范围，即包括自然文化遗产、国家5A级和4A级旅游景区项目；同时允许景区内的配套旅游酒店、消费基础设施不可分割的酒店和商业办公、园区的单体建筑不可分割的酒店和配套底商等一并纳入底层资产范围。这对酒店行业来说是利好消息。不动产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts，REITs)是指在交易所公开上市交易，通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产或其权益转化为流动性较强证券的标准化金融产品。REITS是金融服务实体经济，构建多层次资本市场体系的重要途径；是推动经济去杠杠，促进金融与房地产良性循环的重要工具。不动产项目在具备投资回报预期并有稳定现金流的情况下，就可以考虑发行REITS。将能够产生稳定运营收入的不动产纳入底层资产转化为小额的、流动性强的交易性资产，从而实现项目成熟后的快速退出，形成新的资本金，提高企业的持续投资能力。REITs在国际资本市场已有60多年历史，是发展迅速、相对成熟的重要金融投资产品，具有定期高比例分红、上市流通、享受税收优惠，资金主要投资于可产生持续、稳定租金或收益的不动产、突出产业化运营管理等主要特征。在国外，这种资产证券化的形式已经普遍，但中国的公募REITs发展到现在仅仅几年时间，且行业大多数分布在高速公路、产业园区、物流地产以及环保基建等领域。酒店资产通常被认为具有较强的周期性和运营风险，因此在REITs项目中收到诸多限制。如今2024年上述《通知》的发布，意味着酒店行业的参与REITs的门槛得到一定程度的放宽。通过公募REITs，将存量酒店资产上市，解决酒店投资项目对长期资金的需求，提高资金周转效率和现金流，形成酒店不动产投资“投、融、建、管、退”全生命周期闭环。将酒店资产纳入REITs公开上市项目，对管理方及资产质量有高标准要求，有助于筛选优质管理方和酒店资产，提升酒店资产价值，促进酒店行业发展整合。
公募REITs产品需将不低于90%的基金年度可分配利润用于分配。鼓励更多投资者投资于酒店行业，提升酒店行业融资能力。
（四）引入透明健全的REITs规则助力行业高质量发展将酒店资产纳入REITs进行资产证券化，提高酒店行业融资透明度，为金融机构提供清晰的投资视角，助力酒店行业高质量发展。
国家发改委公募REITS常态化发行新规中需要关注的重点
根据最新发布的1014号文显示，申报项目应当权属清晰、资产完整、运营稳定、收益良好，资产规模应满足要求，相关参与方应信用状况良好。 （二）REITs新规将REITs试点行业范围拓展至12个大类本次新增储能、燃煤发电、市场化租赁住房、养老等资产类型，放宽旅游景区至4A级，消费基础设施至商业街区、商业综合体、专业市场等，允许产业园区、消费基础设施、文旅基础设施符合要求的配套酒店、商办、底商可一并入池。以下是与酒店相关的：本次REITs新规首次正式允许将园区内的酒店和配套底商一并纳入底层资产范围。A、需以“单体建筑”而非整个“园区”作为判断标准：园区类项目往往涉及多栋/幢建筑物，而未来允许入池REITs的酒店和配套底商必须是位于“底层资产的单体建筑中”且“物理上不可分割”。B、入池比例上限严格控制在单体建面的30%以内：本次REITs新规要求，酒店和配套底商的建筑面积占同一单体建筑面积比例上限不能超过30%。本次REITs新规将文旅基础设施项目入池等级从5A级放宽至4A级，且允许景区规划范围内、产权上归属于同一发起人/原始权益人的配套旅游酒店一并入池。本次REITs新规实质性放宽了文旅项目的准入门槛，大大增加了资产供给，对于配套旅游酒店的占比等也没有提出限制。本次REITs新规对消费基础设施的外延范围进行了拓展，新增了“百货商场”、“购物中心”、“商业综合体”等各类专业市场项目”，且允许满足条件的酒店和商业办公用房一并入池，相关条件主要包括：第一，与消费基础设施在物理上不可分割：例如商业、酒店、办公在同一单体建筑物中同步开发建设，或者是采用塔楼与裙楼结构进行建设而无法物理分割等情况。第二，产权上归属于同一发起人/原始权益人。第三，入池比例上限符合要求：原则上应控制在入池底层资产总建面的30%，但特殊情况下最高可至50%，较园区项目的要求更为宽松。在2021“试点版”项目申报条件中，对于REITS项目的财务表现提出了明确要求，即项目需展现出良好的现金流投资回报，且在过去三年内总体保持盈利状态或经营性净现金流为正。此外，还要求项目未来三年的净现金流分派率（定义为预计年度可分配现金流与目标不动产评估净值的比率）原则上不得低于4%。2024新规的出台，这一要求发生了显著变化，取消了原产权类项目未来三年净现金流分派率不低于4%的硬性指标，转而采用更为灵活的评估方式。在REITs新规项下，更加实质性强调运营收益在“前三年、后三年”的稳定性，即“近3年经营性净现金流均为正；最近3个会计年度的平均EBITDA (或经营性净现金流)不低于未来3个会计年度预测值的70%”。这一政策的调整，使得REITs的收益预测更加审慎和合理。尽管酒店项目在发行REITs的过程中会面临合规性要求、市场风险、运营风险等多重挑战，但REITs常态化发行机制为酒店行业带来了前所未有的发展机遇。酒店行业需要做好哪些准备？（一）关注酒店规划、设计、建造、运营、退出全生命周期酒店资产管理确保整个酒店在前期筹建规划、产品规划上面都能很好地考量到酒店在需要退出的时应有的回报率。不管是新建还是改造的酒店，需要站在市场投资回报的角度去看待酒店资产的运营，实现资产价值最大化。REITs市场中现金流的稳定性和资产价值管理是核心，因此，需要从酒店物业经营收入、收益率、未来增值等角度制定资产合格标准，做好经营性资产评价体系及资产价值提升方案，实现酒店资产的保值增值，从资产到资本的良性循环。酒店价值最大化更多来源于经营现金流，对酒店的资产管理能力和运营能力提出更高、更专业的要求。在亚洲REITs市场中，我们可以看到综合业态的比较多，所谓综合业态，就是在REITs资产包里面，它既包括写字楼，也包括商业、酒店，发行综合业态的REITs，对投资人最大的好处就是分散风险，所以亚洲大部分REITs产品都是综合业态。也就是通过资产包、资产重新组合，获得长久、不断增长、可持续的业绩，这是需要思考的问题。高估值的资产包、资产组合能够在证券化市场获得一席之地。但是同时需要考虑REITs新规中的具体要求。
（五）酒店资产管理人在REITs市场中扮演非常重要的角色随着公募 REITs 等金融创新工具的引入，酒店资产管理的手段和方式也将更加丰富和多样。为了迎接酒店REITS的挑战，对于酒店专业资产管理人：一方面需要提升酒店资产价值；一方面需要进行金融和资本管理；同时还要通过专业运营管控来提高投资人的收益率，掌握酒店投、融、管、退全生命周期酒店资产管理的技能。
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