一个冷门视角,商管轻资产的背后之“重”?

文摘   2024-12-14 10:55   浙江  



2015 年,万达正式启动轻资产运作模式,开启了中国商业地产于轻资产赛道的探索。往后的近十年间,每年新增的轻资产项目数量从最初的两位数增长至三位数,并且近三年来稳定在140个左右。行业增量稳定,模式逐渐成熟。


同时轻资产赛道依然吸引着新玩家入局:3月上旬,武商集团成立了以轻资产运营为主的子公司——武汉武商集团商业运营管理有限公司;4月,合生汇正式宣布组建成立轻资产管理平台。


在地产行情仍未见明显好转形势下,这些商业地产方都想快速剥离原有的重资产开发模式,轻装前行……然而伴随轻资产赛道入局者快速增加,赛道人满为患,但市场新增优质项目供给的减少,加剧了“僧多粥少”的局面。


我们不禁疑问在市场都想走轻的时候,那谁来承受背后之重?


轻资产的输出究竟给市场上这些商业项目带来了多少实质性的收益?相比盛大的开业,轻资产项目退出情况如何?公募Reits究竟在什么样的情况下能为项目实现最终的退出路径?



01

优质项目频频上架

轻资产赛道“僧多粥少”



2024年,包括商业地产在内的整个房地产市场仍未回归,为了优化资产结构并降低经营风险,多家企业选择出售资产,商业市场见证了多起大宗资产“易主”的事件。这些项目中,不乏商业地产资深玩家印力、华润旗下的优质项目,如上海七宝万科广场,合肥万象城等。


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轻资产标的主要聚焦于新建项目,轻资产团队越早介入,越有助于掌控项目的初始规划与定位,确保其更契合自身的品牌和管理理念,降低项目开业后运营环节的难度。但新建项目逐年减少,市场趋于饱和,根据RET睿意德数据显示,中国购物中心每年的增量将逐步从2015年的426个降低至2025年的321个,并且在这其中,还有相当部分为城市外围及更新项目,优质项目更为稀缺。再加上行业现金流吃紧,大宗交易频繁发生,商业地产玩家依然在加快剥离重资产“回血”的步伐,更加压低了轻资产市场的容量天花板。



02

轻资产退出“静悄悄”

项目运营权去向何处?

 


2015年至今,全国共有792个轻资产项目入市,据不完全统计,其中有轻资产输出业务,且总在管面积≥10万㎡的商业地产玩家共有39个,万达、华润、印力、爱琴海、新城、宝龙、星盛等玩家牢牢把握着行业的集中度。


但2024年,轻资产赛道出现了明显的两极分化,一面是轻资产继续高歌猛进,例如2024年华润万象生活新签约轻资产外拓项目9个;爱琴海商业新签约轻资产外拓项目8个;龙湖商业外拓商业项目4个,并在2024年正式迈入“百mall”时代;一面是轻资产项目低调退出管理,回归业主方重资产经营


据公开资料显示,2023年至今,至少有30个购物中心因与运营团队解约而“摘牌”, 其中今年上半年万达商业新开广场不到10座,但退出管理以及出售项目超过10座,净增数量出现下滑。


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在中国当前环境下,虽然轻资产模式的现金流稳定性和规模成长性对于资本市场而言是重要的优点,但这并不是一个“容易”的生意,因为相比重资产而言,轻资产是更高纬度的专业化竞争,商管企业在项目拓展方面将面临更严峻的挑战,星盛(合约面积从2022年期末的370万㎡减少至277万㎡)、碧桂园(2023年获得19个商业类轻资产项目,但截止2024年11月,年内仅外拓2个轻资产项目)等企业均出现规模缩水/减速的现象。


值得注意的是,这些项目在商管公司退出后,有的项目运营权回归到开发商手中,有的还在继续寻找新的合作方,不同项目之间经营状况差异较大。以原名称经营的项目,开发商要补回上行周期落下的“经营”功课;而寻找新合作方的项目,如果有轻资产团队想要“拿下”,则必须拿出前任商管公司所没有的“点石成金”的能力。总之,无论向左还是向右,地产行业在野蛮生长时期,那颗为了“杀死精细化运营”而开出的子弹,终究命中了下行周期的自己。



03

公募REITs推行

“远水能否解近渴”?



2023年消费基础设施公募REITs的推行,似乎为存量资产提供了新的退出路径……


目前市场上成功发行过公募REITs的消费基础设施类项目包括:


华夏金茂购物中心REIT,底层资产为长沙览秀城。

华夏华润商业资产REIT,底层资产为青岛万象城。

中金印力消费REIT,底层资产为杭州西溪印象城。

物美消费REIT,涉及北京大成项目、玉桥项目、华天项目和德胜门项目。


公募REITs就像是大家共同募资买了一间可以出租的商铺(或其他不动产),然后根据出资的比例,来长期分取租金收益带来的分红。同时,如果你觉得出价合适或者急用现金,也可以把这个“长期分取租金”的权利份额,在交易所内像买卖上市基金一样,卖给别人。


公募REITs的特性决定了其有两个重点:第一,项目可以通过“大家共同募资”的方式分散资金压力;第二,把90%运营收益都发给投资者。


这就要求底层资产起码是“稳定的在赚钱”的状态,所以我们可以看到,能够成功发行公募REITs的项目本身就已经是行业内的标杆。且发行公募REITs的项目还需具备完全产权(在过往拿地过程中,出于降低资金占用的目的,部分开发商会引入合作方合资操盘。目前,如原始权益人是合资公司,发行公募REITs的障碍较大),也几乎不存在委托第三方经营的项目发行公募REITs的情况。另外,即便项目质量过关且满足合规性,企业依然需要积极与REITs管理机构沟通,向REITs管理机构提供详尽的项目资料,展示项目优势。


以上种种关卡,这对于下行周期需要快速回笼资金的企业来说,时间成本过于昂贵。所以我们可以看到,一些市面上普遍认为已经足够优秀的项目,最后依然选择出售,而非选择尝试发行公募REITs。



向新而声:

回归到商业的本质,行业仍在寻底,开发商和商业地产商出于对现金流的考虑,都想要剥离重资产,走轻资产化模式,但随着市场存量优质项目的减少,轻资产团队的运营实力仍需“内卷”,而资产的拥有者只有在项目资产本身能实现正向收益时,才能实现最终的退出路径。





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